房地產(chǎn)：行業(yè)放緩中顯現(xiàn)變化 穩(wěn)剛需仍是重點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，通脹下行，有利于房地產(chǎn)政策向剛需微調(diào)

受短期融資規(guī)?；厣挠绊?，2月M2同比增13.0％，比上月回升0.6個(gè)百分點(diǎn)；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額56.2萬億，同比增15.2%，增速小幅回升；春節(jié)后農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格回落使2月CPI同比回落至3.2％；2月美元兌人民幣匯價(jià)6.29；受升值影響，2月熱錢再次流入1747億；2月PMI為51％，站穩(wěn)枯榮線； 1-2月進(jìn)出口總額同比增7.3％；1-2月貿(mào)易逆差42億美元，同比增1.1倍。

房地產(chǎn)投資增速小幅下滑，銷售有積極變化

1-2月，房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資5431億元，同比增27.8%，比去年繼續(xù)回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，增速比上月回升15.3個(gè)百分點(diǎn)；1-2月住宅投資完成額3713億元，同比增23％，比去年繼續(xù)回落7個(gè)百分點(diǎn)，比上月回升12個(gè)百分點(diǎn)。然而，政策微調(diào)下銷售有積極變化。列入統(tǒng)計(jì)的8個(gè)城市3月第三周商品房成交22.7億元，同比下降43％，但增速已比幾周前回升。

土地購置增速有所回升，一線城市住宅用地價(jià)格有所回升

受政策微調(diào)預(yù)期影響，1-2月全國一線城市土地成交建面1555萬平，同比減30.9％，比上月回升5個(gè)百分點(diǎn)；2月，一線城市中上海和北京的住宅用地的成交價(jià)（不考慮容積率）回升至2.11萬元/平米，環(huán)比上升31.5％，同比上升28.7%。

開發(fā)商加大竣工速度，開發(fā)商資金狀況觸底回升

1-2月，全國房屋新開工面積2億平，同比增5%，比去年繼續(xù)回落11個(gè)百分點(diǎn)；1-2月，全國房屋竣工1億平，同比增45.2%，較去年大幅回升32個(gè)百分點(diǎn)。在信貸微調(diào)下，本月開發(fā)商資金狀況觸底反彈。1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源1.41萬億，同比增16.2%，比去年回升2.1個(gè)百分點(diǎn)，比上月回升33個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市房價(jià)同比全部回落

2月，重點(diǎn)監(jiān)測一線城市房價(jià)同比降0.48％環(huán)比繼續(xù)回落0.2%，比上月繼續(xù)回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；2月，二、三線重點(diǎn)監(jiān)測城市房價(jià)同比漲0.76%（環(huán)比繼續(xù)回落0.11%）。持續(xù)調(diào)控促使房價(jià)繼續(xù)回落。

“穩(wěn)剛需”政策有利行業(yè)加速見底

政府近期降低保障房新開工的同時(shí)，重提保證首套房信貸。相關(guān)表態(tài)一定程度上反映出政府正在對前期政策進(jìn)行優(yōu)化。近期銀行對普通首套房的貸款利率開始執(zhí)行基準(zhǔn)利率內(nèi)定價(jià)。我們認(rèn)為利率優(yōu)惠可以使得后期剛性需求逐步釋放，這有利于行業(yè)的加速見底。

估值和投資

2011年A股市場PE（TTM）在14.09倍，房地產(chǎn)板塊PE（TTM）在14.86倍。維持前期“降準(zhǔn)配地產(chǎn)”觀點(diǎn)，我們認(rèn)為行業(yè)發(fā)展與前期存在差異，建議積極配置地產(chǎn)龍頭。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策緊密相關(guān)，一旦國內(nèi)未來采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)未來發(fā)展。

來源: 海通證券

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