控制暴利解決剛需是房地產(chǎn)調(diào)控的命門

衣食住行是人類生活的基礎(chǔ)，住是第三要素，事關(guān)國計民生。

多年以來，國家對房地產(chǎn)進(jìn)行了多次調(diào)控，但是，都以失敗告終。調(diào)控時停一停，結(jié)束后就大幅反彈，給國民以反向的教育和錯誤的認(rèn)識：調(diào)控是暫時的，房價總會暴漲。這一次的調(diào)控雖是政策空前--限購--限貸--提息，房價也己在下跌中，但是，調(diào)控的方法和手段以限購和加息為主，還是治標(biāo)不治本，不夠科學(xué)。如房價下跌部份的利益落入了銀行，百姓剛需得不到解決。以目前的調(diào)控方法和手段，政策如不作調(diào)整，這次調(diào)控最終還可能會以失敗告終。不得其法的調(diào)控政策，是不能長治久安的。

據(jù)不完全統(tǒng)計我國至少有70%的企業(yè)集團(tuán)、實業(yè)企業(yè)和投資人涉足房地產(chǎn)業(yè)，甚至地方政府也成立房地產(chǎn)公司，自然人只要有能力和經(jīng)濟(jì)頭腦的人大多都進(jìn)行過炒房。

筆者經(jīng)幾十年對我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，暴利是我國房地產(chǎn)空前發(fā)展的真正動力，是根本。房地產(chǎn)在整個流通環(huán)節(jié)都有暴利，它的暴利存在以下三個環(huán)節(jié)：

一、地方政府出讓土地的暴利，幾十年來土地出讓金越來越是地方政府基本建設(shè)的資金來源，大家共知的是地方政府取得土地的成本是小得又小的，通過出讓商品房土地的收益是成本的幾十倍、幾百倍的暴利。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，多年以來房地產(chǎn)企業(yè)往往會取得土地后不用開發(fā)，放上幾年就會翻倍；導(dǎo)致大量土地荒廢。就是正常開發(fā)也有50%、100%、200%、300%甚至更高的暴利。致使我國實業(yè)投資者紛紛轉(zhuǎn)行或涉足房地產(chǎn)業(yè)、或炒房。

三、房地產(chǎn)炒房者的暴利，多年以來我們往往會發(fā)現(xiàn)我們的住房價值經(jīng)過短短的一年、二年、三年已是翻倍、幾倍；而炒房者經(jīng)常有50%、100%、200%、300%甚至更高的暴利。這就是房地產(chǎn)在持有和使用中也會帶來暴利，成為了投資品。

而且，衣食住行是人類生活的基礎(chǔ)，住是第三要素，國民必然的住房剛性需求是國計民生的大事，但是多次的房地產(chǎn)調(diào)控都是以犧牲剛性需求而實現(xiàn)的短暫成效。正如“堵”是治不了大水的原理，在市場經(jīng)濟(jì)下，逐利是人們必然的選擇，住房是人類社會生活的自然剛需，房地產(chǎn)長效調(diào)控的必需條件是解決好這對矛盾，才是根本，也就是控制暴利和解決剛需是房地產(chǎn)調(diào)控的命門。

筆者研究認(rèn)為，要針對國情和房地產(chǎn)交易必須到政府部門辦理登記的特點，掌握房地產(chǎn)調(diào)控的命門，國家應(yīng)該采用限價和讓利給剛性需求的購房者來實現(xiàn)房地產(chǎn)的長效調(diào)控。具體方法措施是：

一、充分利用現(xiàn)有的《建設(shè)工程造價》信息體系，在全國縣級以上的物價部門設(shè)立精算師機(jī)構(gòu)，精算各地、各項目的房地產(chǎn)成本，公布各年度房地產(chǎn)建筑安裝標(biāo)準(zhǔn)成本。

二、對地方政府出讓土地首先實行限價，出讓土地價格經(jīng)折算后，必須確保以當(dāng)?shù)厣夏暝趰徛毠て骄べY的水平下，使個人在10-20年內(nèi)的收入可以買得起一般地段的70--90平方米普通住宅。給百姓以生活的希望。如北京市中心、地價上限為經(jīng)折算后，使個人在20年內(nèi)的收入可以買得起70平方米普通住宅。北京市郊、地價上限為經(jīng)折算后，使個人在10年內(nèi)的收入可以買得起70平方米普通住宅。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)實行銷售限價，其成本＝地價+經(jīng)精算的項目房地產(chǎn)建筑安裝成本，成本利潤率限定在30%以內(nèi)，使其屯地?zé)o利可圖，以經(jīng)濟(jì)手段解除大量土地資源的荒廢。同時，取消土地增值稅中房地產(chǎn)企業(yè)成本加計20%扣除的稅收優(yōu)惠政策。

四、對房地產(chǎn)炒房者實行再銷售限價，每年只可增價5%，最多只可增五年25%。結(jié)束房地產(chǎn)為投資品的時代。

五、對剛性需求的購房者首次購買普通住宅的給以政策優(yōu)惠。1、免征契稅。解決買賣雙方因各自有利而合謀隱瞞房地產(chǎn)成交價格。2、銀行按揭貸款六折優(yōu)惠。解決經(jīng)濟(jì)房無法滿足剛需的現(xiàn)實。

控制了房地產(chǎn)全環(huán)節(jié)的暴利，讓利給剛性需求者才有長效調(diào)控的國泰民安，調(diào)控才會持續(xù)有效，實業(yè)才會興旺，社會財富才會有效增長，中國經(jīng)濟(jì)才能穩(wěn)健發(fā)展。

來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 朱時逸 朱信好

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