馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控必須守住底線

　　“兩會(huì)”后的房地產(chǎn)市場(chǎng),盡管有總理在記者招待會(huì)上“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒(méi)有回到合理價(jià)位”的嚴(yán)厲表態(tài),但從成交量上看,北京、上海等一線城市卻出現(xiàn)了強(qiáng)勁的反彈。3月前18天,上海新建商品住宅成交41.7萬(wàn)平方米,較2月同期回升165.6%。無(wú)論是一手房還是二手房市場(chǎng),都才出現(xiàn)了購(gòu)房者積極入市的跡象。從歷史上看,每年的3月,都是房地產(chǎn)變局的敏感時(shí)間窗口,2009年3月的“小陽(yáng)春”一舉演化成近2年的暴漲的歷史猶在眼前,令大多數(shù)購(gòu)房者都新生“歷史重演”的恐懼。

　　但是,很顯然,政策的基本面和2009年3月冰火兩重天。2009年3月的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以最終強(qiáng)勁啟動(dòng),導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)歷史上最瘋狂的兩年的房?jī)r(jià)暴漲,關(guān)鍵是2008年10月開(kāi)始的政策的刺激。09年整個(gè)房地產(chǎn)政策的基調(diào)就是“救市”,通過(guò)調(diào)低印花稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅等政策,刺激房地產(chǎn)消費(fèi);而很顯然,今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)依然是嚴(yán)格調(diào)控,繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。在這樣的政策基調(diào)下,要催生2009年3月那樣啟動(dòng)的大泡沫的政策條件一點(diǎn)都不具備,然而,為什么很多的購(gòu)房者依然擔(dān)心房?jī)r(jià)再次瘋漲而開(kāi)始入市呢？

　　是房?jī)r(jià)已經(jīng)降到合理價(jià)位了嗎？很顯然不是。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日發(fā)布的2月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看。2月份,70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有45個(gè),持平的城市有21個(gè),環(huán)比價(jià)格上漲的4個(gè)城市漲幅均未超過(guò)0.1%;從同比情況看,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格下降的城市有27個(gè),比上月增加了12個(gè);同比漲幅比上月回落的城市有32個(gè),漲幅均未超過(guò)2.7%。其中,北京環(huán)比下降0.2%,同比下降0.5%;同時(shí),二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有45個(gè),持平的城市有14個(gè),上漲的城市有11個(gè);二手住宅價(jià)格同比下降的城市有44個(gè),比上月增加了7個(gè),同比漲幅比上月回落的城市有23個(gè)。其中,北京環(huán)比下降0.2%,同比下降3.7%。這些數(shù)字說(shuō)明,房?jī)r(jià)依然處于下降通道,但總體的降幅并不明顯。而且,盡管一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始通過(guò)墊付首付款、加大打折促銷(xiāo)的力度等進(jìn)行促銷(xiāo),但總體而言,房?jī)r(jià)依舊超越了居住需求者的購(gòu)買(mǎi)能力。那么,在這種情況下,總理都判斷房?jī)r(jià)“遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回歸到合理價(jià)位”,購(gòu)房者為什么急于出手？

　　仍然是基于對(duì)政策的擔(dān)心。從去年年底至今,盡管管理層一再?gòu)?qiáng)調(diào)會(huì)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖,但事實(shí)上,從去年底開(kāi)始,房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)已經(jīng)進(jìn)行了微調(diào),最顯著的變化是開(kāi)始強(qiáng)調(diào)增加普通商品房的供應(yīng),滿(mǎn)足自主需求者的購(gòu)房等需求。央行副行長(zhǎng)劉士余更是要求商業(yè)銀行“保證個(gè)人首套房貸款以及確保首套房貸實(shí)行差別化利率優(yōu)惠”。在這個(gè)政策的基調(diào)下,房貸政策出現(xiàn)了明顯的變化,多個(gè)地區(qū)的首套房貸利率都有所松動(dòng),北京多家銀行在今年初就開(kāi)始從前期普遍上浮的水平向基準(zhǔn)利率回歸。盡管房貸政策是滿(mǎn)足自主需求者的購(gòu)房需要,然而,中國(guó)房地產(chǎn)政策在執(zhí)行力層面,往往會(huì)被中介機(jī)構(gòu)、銀行和開(kāi)發(fā)商通過(guò)打擦邊球,最終打開(kāi)政策的缺口,最終使得定向優(yōu)惠的政策演化成全面的救市政策。最典型的就是2008年10月的“救市”政策,名義上是促進(jìn)居民住房消費(fèi),改善居住條件,但事實(shí)上,這樣的政策通過(guò)房地產(chǎn)利益鏈條上所有人集體行動(dòng)的邏輯,最終演化成了罕見(jiàn)的全民炒房的行動(dòng)。以第二套房為例,08年10月的救市政策從未放松第二套房政策,但通過(guò)“改善性”政策,在房地產(chǎn)低迷的09年一季度,想買(mǎi)房者甚至可以通過(guò)零首付的方式買(mǎi)幾十套甚至上百套房子。

　　基于對(duì)以前政策執(zhí)行力的深刻認(rèn)識(shí),凡是房地產(chǎn)政策出現(xiàn)所謂的“定向優(yōu)惠”的時(shí)候,如果沒(méi)有嚴(yán)格的監(jiān)管,一般都會(huì)演化成普惠政策,不僅基本居住需求者得到政策的優(yōu)惠,在房地產(chǎn)信息尚未聯(lián)網(wǎng),房地產(chǎn)交易的監(jiān)管捉襟見(jiàn)肘的情況下,那些炒房者也會(huì)通過(guò)各種途徑得到政策的陽(yáng)光普照。況且在今年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)比較困難,地方財(cái)政極度缺血的情況下。春節(jié)過(guò)后,包括上海在內(nèi)的一些城市遮遮掩掩的松綁“限購(gòu)”政策就是一個(gè)明顯的信號(hào),地方政策已經(jīng)到了忍耐的極限,已經(jīng)扛不住了,而這種扛不住傳遞給購(gòu)房者的,就是房地產(chǎn)可能會(huì)大幅反彈的信號(hào)。一旦給地方政府和開(kāi)發(fā)商那怕一點(diǎn)點(diǎn)陽(yáng)光,他們也會(huì)綻放耀眼的燦爛。而很顯然,對(duì)自主需求者的購(gòu)房?jī)?yōu)惠,給了地方政府和開(kāi)發(fā)商一個(gè)最后的機(jī)會(huì)。

　　因此,在目前非常微妙的情況下,如果政策要鼓勵(lì)自主需求,則一定需要明確指出,絕不會(huì)放松對(duì)投資投機(jī)的抑制。鼓勵(lì)自主需求沒(méi)有錯(cuò),但在房?jī)r(jià)畸高、房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)健的時(shí)刻,切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要松動(dòng)的信號(hào)。要確保政策不被曲解,不走樣,筆者建議,對(duì)于地方上公然和中央房地產(chǎn)調(diào)控唱對(duì)頭戲的行為,要給予堅(jiān)決的制止,特別是對(duì)于在房地產(chǎn)限購(gòu)等抑制投資投機(jī)政策上進(jìn)行悄然松動(dòng)或者變相放松的行為要進(jìn)行調(diào)查和追究,該問(wèn)責(zé)的問(wèn)責(zé),該曝光的曝光。房地產(chǎn)調(diào)控今年極為關(guān)鍵,如果中央在這個(gè)問(wèn)題上不明確表態(tài),會(huì)給地方上曲解樓市政策莫大博客,微博的鼓勵(lì),三年的房地產(chǎn)調(diào)控將功虧一簣,中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)重回瘋狂,這無(wú)論對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì),還是中國(guó)社會(huì),都會(huì)造成難以估量的災(zāi)難?；诖?我們強(qiáng)烈呼吁高層應(yīng)該明確宣示,不鼓勵(lì)投資、投機(jī)性購(gòu)房是長(zhǎng)期政策,至少應(yīng)該執(zhí)行20年,這是房地產(chǎn)調(diào)控的底線。切不可給開(kāi)發(fā)商和地方政策給任何將鼓勵(lì)自主需求的政策演化成全面救市政策的機(jī)會(huì)。一旦這次房地產(chǎn)在政策上得救,則中國(guó)經(jīng)濟(jì)就真的沒(méi)救了。

　　
來(lái)源：中國(guó)企業(yè)家 作者：馬光遠(yuǎn)

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