房地產(chǎn)市場(chǎng)：走在回歸理性的路上

　　沖擊波———

　　從包工頭到置業(yè)顧問(wèn)

　　都感到樓市調(diào)控風(fēng)聲陣陣

　　“去年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不太好，有幾項(xiàng)工程款到現(xiàn)在還沒(méi)到位，今年不想冒這個(gè)險(xiǎn)了，現(xiàn)在手里只有一個(gè)項(xiàng)目，在欒城，3月底開(kāi)工。”做了多年包工頭的老孫坦言，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)著去年的冷清，現(xiàn)在他接工程會(huì)比之前更加謹(jǐn)慎。

　　“現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急于回籠資金，想把手頭的期房、現(xiàn)房變現(xiàn)，資金鏈比較緊張。我們接工程通常都是包工包料，前期原材料成本和招工管理成本投入很高，萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商不能按工程進(jìn)度付款，我們承諾給工人的工資就很難兌現(xiàn)，到時(shí)候只能兩頭為難?！崩蠈O說(shuō)，最近很多工人都來(lái)向他打聽(tīng)有沒(méi)有新工程，“大多是從四川、福建等地過(guò)來(lái)的建筑工人，但現(xiàn)在市場(chǎng)不好做，我不敢輕易組班了。而且今年年后我的好幾個(gè)包工頭朋友都轉(zhuǎn)行了?！痹?huà)語(yǔ)中帶著疲憊。

　　在采訪(fǎng)中老孫還告訴記者，過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)年景好做的時(shí)候他很少看新聞，不愁沒(méi)活干也不愁錢(qián)難賺，現(xiàn)在他已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注電視上、網(wǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)的新聞了，“尤其是中央的調(diào)控政策和地方樓市新聞”。

　　除了上游的工程承包商，最能感受行業(yè)“春江水暖”的還有末端的置業(yè)顧問(wèn)?！按蠹叶贾垃F(xiàn)在賣(mài)房子的工作挑戰(zhàn)挺大的，我剛參加工作就‘幸運(yùn)地’趕上了‘史上最嚴(yán)’樓市調(diào)控政策，但我們主管總是說(shuō)：工作總要盡力做?！痹谑?huì)一家房地產(chǎn)公司做置業(yè)顧問(wèn)的大學(xué)畢業(yè)生高苗抿嘴笑笑說(shuō)。去年6月和她一起入職的年輕同事有好幾個(gè)年后就沒(méi)來(lái)上班了。接受記者采訪(fǎng)時(shí)，窗外飄起零星雪花，三月中旬，石家莊第一場(chǎng)春雪?！翱窗桑@個(gè)冬天挺漫長(zhǎng)!”高苗瞅瞅窗外，靈機(jī)一動(dòng)，一語(yǔ)雙關(guān)。

　　最密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的，還有每天感知著樓市律動(dòng)脈搏、戰(zhàn)斗在銷(xiāo)售一線(xiàn)的房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)和品牌經(jīng)理們。

　　風(fēng)險(xiǎn)大工程承包商可以不接活，地產(chǎn)商也可以不拍地，置業(yè)顧問(wèn)也可以轉(zhuǎn)行一走了之，但營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)和品牌經(jīng)理們卻“等不起”也“逃不掉”，房地產(chǎn)商“現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略意圖推動(dòng)著他們“只準(zhǔn)前進(jìn)，不準(zhǔn)后退”，而最終目的只有一個(gè)：賣(mài)房!

　　新起色———

　　咨詢(xún)電話(huà)響 成交量漲

　　“剛需+開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)”是主因

　　逆市破冰，蟄伏一冬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始了推動(dòng)開(kāi)春市場(chǎng)回暖的又一次努力?！按杭举?gòu)房季”、“告別北上廣回家置業(yè)”“看房團(tuán)全面召集”等廣告語(yǔ)再次登上房產(chǎn)類(lèi)網(wǎng)絡(luò)媒體的顯眼位置。省會(huì)一位在專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站從事廣告經(jīng)營(yíng)的工作人員告訴記者，房地產(chǎn)廣告比年前有起色了，無(wú)論本土還是外埠的房地產(chǎn)公司很多已經(jīng)開(kāi)始新一輪廣告投放。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)的小幅回暖還體現(xiàn)在頻繁響起的咨詢(xún)電話(huà)和房子成交量的上漲。

　　河北祈福乾悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司紫晶悅城住宅營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)周立恩告訴記者，“紫晶悅城預(yù)計(jì)5月中旬正式開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在購(gòu)房者咨詢(xún)項(xiàng)目的電話(huà)多了不少?！边@一明顯的變化在此前記者對(duì)石家莊中迪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃部經(jīng)理高鵬的采訪(fǎng)中也有提到。目前省會(huì)大徑街西區(qū)舊城改造項(xiàng)目由中迪負(fù)責(zé)，高鵬說(shuō)，對(duì)比年前，公司的置業(yè)顧問(wèn)工作忙了很多。

　　高苗告訴記者，公司又開(kāi)始啟動(dòng)校園招聘了，很多更有活力的“90后”即將成為她的新同事，“這段時(shí)間公司正在組織春季看房團(tuán)，報(bào)名的人不少，忙起來(lái)人手就不夠了?！?/p>

　　最新一項(xiàng)來(lái)自石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期省會(huì)樓盤(pán)的成交量有所回升。2012年3月5日至3月11日石家莊商品房成交總備案1162套，較上周增加了503套，環(huán)比上漲76%;總面積6.9092萬(wàn)平方米，增加2.5792萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲60%。記者注意到，其中53%的成交住宅面積在60㎡—80㎡，而這通常是剛需群體重點(diǎn)關(guān)注和青睞的戶(hù)型。

　　“等了差不多一年，這房?jī)r(jià)確實(shí)沒(méi)再瘋漲，但也沒(méi)實(shí)質(zhì)下降，趁著開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)，首付六成每平方米立減300元，抓緊買(mǎi)了吧，女兒今年6月就大學(xué)畢業(yè)了”，在省城緊鄰南二環(huán)的一家樓盤(pán)，正忙著選房的陳女士對(duì)記者說(shuō)。售樓員介紹說(shuō)，買(mǎi)房者以剛需居多，比如婚房、父母為即將畢業(yè)的孩子買(mǎi)房，還有尚未買(mǎi)房的年輕夫妻等，購(gòu)買(mǎi)的前提是感覺(jué)“價(jià)格還算合適”。

　　據(jù)介紹，受樓市調(diào)控影響，許多新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目都調(diào)低了價(jià)格預(yù)期，省城東部多家樓盤(pán)在2010年底對(duì)外咨詢(xún)時(shí)，報(bào)價(jià)還都在8000元/m2元以上的水平，2012年初進(jìn)入實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)，售價(jià)卻出人意料地在7000元/m2左右徘徊。

　　多重因素推動(dòng)之下，從去年冬天至今一直持觀望態(tài)度甚至聲稱(chēng)成立“不買(mǎi)房聯(lián)盟”的購(gòu)房者們?nèi)缃裼种匦路_(kāi)了樓盤(pán)介紹的宣傳冊(cè)，這大概讓很多售樓處多少有些欣喜。

　　定基調(diào)———

　　樓市理性回歸已成定局

　　開(kāi)發(fā)商挖掘剛需，謹(jǐn)慎理性看市場(chǎng)

　　在省會(huì)工商銀行做客戶(hù)經(jīng)理的小齊年底結(jié)婚，他告訴記者，年后他已經(jīng)考察了多個(gè)省會(huì)在售樓盤(pán)，“首套房貸回到基準(zhǔn)利率對(duì)我們這些剛剛參加工作不久，需要貸款買(mǎi)房結(jié)婚的年輕人是個(gè)不錯(cuò)的消息，單位一些同事看我有意向也回家商量起買(mǎi)房的事了?！痹阢y行工作三年，一直和同事合租房，沒(méi)買(mǎi)房除了之前婚期未定之外，小齊說(shuō)主要原因還是感覺(jué)房?jī)r(jià)太高，此外，貸款利率偏高，也讓他覺(jué)得不劃算。

　　“現(xiàn)在四大行對(duì)于首套房貸利率都已經(jīng)開(kāi)始審批基準(zhǔn)利率貸款，那些一次性支付能力較低，對(duì)銀行貸款依賴(lài)度較強(qiáng)的購(gòu)房者也許將結(jié)束觀望，重新考慮貸款買(mǎi)房了?！备啭i說(shuō)，剛需蘊(yùn)含的成交量潛力也令他對(duì)市場(chǎng)依然保有信心。

　　“在剛需和信貸放寬再加上樓盤(pán)促銷(xiāo)的綜合作用下，市場(chǎng)可能顯現(xiàn)了一些回暖的跡象，但我覺(jué)得全年整體的市場(chǎng)形勢(shì)應(yīng)該會(huì)相對(duì)趨穩(wěn)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取更加積極的態(tài)度和保守的價(jià)格策略。”談到對(duì)今年年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期時(shí)，周立恩說(shuō)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日發(fā)布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示：繼1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全面止?jié)q之后，2月份全國(guó)70大中城市中，價(jià)格下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市有4個(gè)。石家莊房?jī)r(jià)自去年10月起四個(gè)月環(huán)比連續(xù)下跌后，2月首現(xiàn)環(huán)比持平。

　　“開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)定價(jià)上更加謹(jǐn)慎穩(wěn)妥，大多先用較低的價(jià)格試水，給自己留有余地，飆高價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)讓越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不起了?！痹趤?lái)到石家莊之前，周立恩在北京的房產(chǎn)公司工作的經(jīng)歷給了他另一個(gè)觀察的視角?！斑@次中央的調(diào)控政策力度前所未有，想想前幾年越調(diào)越漲的情況，現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)部的人認(rèn)真多了。抓住剛需釋放帶來(lái)的‘小陽(yáng)春’是當(dāng)務(wù)之急?！?/p>

　　中央“堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松”的再三重申，是促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸最有力的政策信號(hào)。今年兩會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中指出：“中國(guó)有13億多人口，又處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化階段，對(duì)住房的需求是剛性的，而且將會(huì)是持續(xù)的……但房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松?！边@無(wú)疑為未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期的樓市調(diào)控確立了基調(diào)。

　　“兩會(huì)后，在看待中央的調(diào)控政策上，房地產(chǎn)行業(yè)鏈條上多方在解讀態(tài)度上的轉(zhuǎn)變很明顯，對(duì)于這一次房地產(chǎn)調(diào)控的決心懷疑的聲音縮小了，盼望中央放松調(diào)控甚至實(shí)現(xiàn)樓市價(jià)格反彈的幻想越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)。在目前的形勢(shì)下怎樣變被動(dòng)為主動(dòng)迎接挑戰(zhàn)，結(jié)合實(shí)際開(kāi)拓市場(chǎng)才是眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須思考的‘正題’。”周立恩說(shuō)。

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