限價(jià)一周年 房地產(chǎn)進(jìn)入精確調(diào)控階段

　　2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施——“新國八條”，其中第一條就明確提出進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，要求2011年各城市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布?，F(xiàn)在時(shí)間來到了2012年一季度末，各地方限價(jià)目標(biāo)出臺(tái)將滿一周年。近一年來，房地產(chǎn)調(diào)控成果如何，有什么最新進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)又發(fā)生了怎樣變化？本報(bào)特推出專題，逐一加以梳理。

　　房地產(chǎn)投資熱情終結(jié) 房?jī)r(jià)下跌成定局

　　房?jī)r(jià)過快上漲被抑制，房地產(chǎn)不再是全民投資的首選，房貸在經(jīng)歷了優(yōu)惠取消、提高基準(zhǔn)利率后，而今又恢復(fù)了針對(duì)性優(yōu)惠

　　“限價(jià)、限購”是本輪調(diào)控新祭出的有力措施，雖然在推出之初被指行政色彩濃重，但卻是加速了房地產(chǎn)調(diào)控盡早顯現(xiàn)。去年初，國務(wù)院要求各地方在2011年3月底公布限價(jià)目標(biāo)，隨后，北京、上海等地率先公布了控制目標(biāo)。而今，各地方出臺(tái)限價(jià)令即滿一周年，房?jī)r(jià)過快上漲的野馬被拉住，房地產(chǎn)也不再是全民投資的首選對(duì)象，房貸在經(jīng)歷了優(yōu)惠取消、提高基準(zhǔn)利率后，為確保剛性需求，而今房貸利率又恢復(fù)針對(duì)性的優(yōu)惠。

　　全民投資熱潮終結(jié)

　　一二線城市嚴(yán)格執(zhí)行的限購、限貸，終結(jié)了房地產(chǎn)作為居民投資首選的時(shí)代。

　　央行公布的2012年1季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，在各主要投資方式中，25.7%的居民偏好“基金、理財(cái)產(chǎn)品”，這個(gè)比例較去年4季度提高了3.2個(gè)百分點(diǎn)，是居民的投資首選；居民另一主要投資方式為“實(shí)業(yè)投資”（16.4%的居民傾向該種投資，是2009年以來的最高值）；“房地產(chǎn)投資”意愿繼續(xù)回落，較去年末和同期分別降低了1.4和10個(gè)百分點(diǎn)，在主要投資方式中列第三位。

　　鏈家地產(chǎn)分析師馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，2011年3季度時(shí)，我國居民房地產(chǎn)投資意愿排名第一，但是從2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度繼續(xù)降低至第三，主要預(yù)示著當(dāng)前調(diào)控效果已經(jīng)觸動(dòng)了投資者對(duì)于后市預(yù)期的樂觀神經(jīng)，長(zhǎng)期來看，投資者認(rèn)為“投資房地產(chǎn)不值得”比房?jī)r(jià)下降本身更能促進(jìn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

　　未來3個(gè)月內(nèi)有購房意愿的居民占14.1%，與上季基本持平，是1999年調(diào)查以來的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入5萬元以上）投資房地產(chǎn)意愿最低，僅為13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。

　　CRIC研究中心認(rèn)為，近兩年以來直接動(dòng)用行政力量的政策調(diào)控已經(jīng)令市場(chǎng)深刻體會(huì)到了政府控制房?jī)r(jià)的決心，房?jī)r(jià)只漲不跌的信心被擊潰。至于未來，保障房體系建設(shè)的推進(jìn)以及房產(chǎn)稅的逐漸加入將徹底改變我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資格局，前者將對(duì)商品房市場(chǎng)需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市場(chǎng)供求關(guān)系將逐步逆轉(zhuǎn)，而后者一旦成熟并在重點(diǎn)城市范圍內(nèi)廣泛推行，則將全面打壓包括高檔房在內(nèi)所有產(chǎn)品的投資空間，尤其在調(diào)控常態(tài)化、市場(chǎng)單邊向上趨勢(shì)難現(xiàn)的背景下，過去十年里幾乎呈現(xiàn)無風(fēng)險(xiǎn)盈利的房產(chǎn)投資模式可能將被終結(jié)。

　　地價(jià)降幅擴(kuò)大可期

　　國土資源部于2月15日發(fā)布了《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》（下稱《通知》），其中要求，2012年住房用地供應(yīng)計(jì)劃量應(yīng)不低于10.77萬公頃，較2011年13.59萬公頃及2010年15.31萬公頃的實(shí)際供應(yīng)水平顯著降低。在經(jīng)歷連續(xù)兩年“加大供應(yīng)”后，今年轉(zhuǎn)向“縮減供應(yīng)”，計(jì)劃供地水平基本回落至2009年實(shí)際供應(yīng)水平。

　　根據(jù)中原監(jiān)測(cè)，13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地平均流標(biāo)率，自2011年四季度起出現(xiàn)明顯攀升。除深圳外，其余城市流標(biāo)率均處于歷史高位，其中上海、廣州、成都、長(zhǎng)春、杭州甚至達(dá)到2008年以來的歷史最高位。受此影響，2011年13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地成交量同比下降約32%，而2012年1—2月成交量依然呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。隨著流標(biāo)問題日益突顯，《通知》要求，今年流標(biāo)、流拍情況需通過土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)在線上報(bào)。

　　2011年調(diào)控以來，13個(gè)重點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙）的平均地價(jià)總體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，全年平均地價(jià)同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南京、杭州5個(gè)城市同比降幅均超過兩成。然而，平均地價(jià)下降的主要原因是郊區(qū)低價(jià)土地成交比重?cái)U(kuò)大。2012年以來，土地實(shí)質(zhì)性降價(jià)的現(xiàn)象開始顯著增加，2月份成交土地中有69%出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，上月該比例為37%。價(jià)格的降幅保持在2成以內(nèi)。

　　房企土地消化周期延長(zhǎng)

　　近期更多土地出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，顯示出當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，盡管土地供應(yīng)下降，但需求的下滑更明顯。因此，唯有地價(jià)進(jìn)一步下調(diào)，方能有效吸引開發(fā)商，促進(jìn)土地成交。但是，從剛剛結(jié)束的兩會(huì)表態(tài)來看，今年房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)，且力度不放松，這使得開發(fā)商對(duì)后市繼續(xù)看淡，同時(shí)，由于市場(chǎng)低迷，土地消化周期不得不延長(zhǎng)，這也使得開發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的熱情急轉(zhuǎn)直下。

　　到2011年底，房企的土儲(chǔ)消化周期普遍拉長(zhǎng)，比如綠城中國，其土儲(chǔ)消化周期由2010年底的13年躍升為24年。2012年其土儲(chǔ)消化周期，仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發(fā)展（002146）等，2012年土地儲(chǔ)備的消化周期也已達(dá)到近幾年的高位。截至2012年2月底，56%的典型房企土地儲(chǔ)備的消化周期都在10年以上，尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現(xiàn)明顯。

　　中房信分析師孫田分析稱，在諸多上市房企的評(píng)價(jià)指標(biāo)中，土地儲(chǔ)備消化周期指標(biāo)變化劇烈，眾多房企所需消化周期不斷增加，迄今已達(dá)近幾年的高位。

　　2009至2010年，房企土地儲(chǔ)備的消化周期雖有所增加，但基本處于緩慢增長(zhǎng)階段。如萬科集團(tuán)2009年底的土儲(chǔ)消化周期在3.7年左右；2010年底，部分典型房企土儲(chǔ)消化周期呈溫和增長(zhǎng)，世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)（000024）的消化周期增至14年，萬科也升為4年。

　　據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，緊隨綠城之后，土儲(chǔ)消化周期較長(zhǎng)的企業(yè)為世茂、招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。孫田指出，即使對(duì)恒大這類高周轉(zhuǎn)企業(yè)而言，目前1.37億平方米的土地儲(chǔ)備總量也壓力較大，2011年是恒大迄今銷售業(yè)績(jī)最好的一年，以月銷售102萬平方米計(jì)算，目前的土地儲(chǔ)備消化周期也達(dá)11年。

　　新開盤30日銷售率創(chuàng)新低

　　春節(jié)過后，四大一線城市新房成交量雖然呈現(xiàn)恢復(fù)性的大幅回升，但30日銷售率數(shù)據(jù)卻顯示市場(chǎng)成交情況仍在繼續(xù)惡化。2月份，四大城市平均銷售率僅為12.1%，為近半年來的最低值，較1月份的春節(jié)淡季期間還下滑了8個(gè)百分點(diǎn)。

　　分城市看，北京2月的新房30日銷售率僅為4.1%，甚至遠(yuǎn)不及1月春節(jié)的11.4%，為一線城市中表現(xiàn)最差。北京的新房市場(chǎng)自今年1月份起已陷入極度冷清的狀況，今年前兩個(gè)月的月均供應(yīng)量不到去年月均的四分之一，成交量（剔除保障房）也僅約為去年月均的四成。上海和深圳的銷售率也較1月份出現(xiàn)明顯下滑，2月份的30日銷售率均不到兩成。

　　從各城市住宅成交區(qū)域來看，市郊樓盤的低價(jià)優(yōu)勢(shì)逐步褪去，市區(qū)降幅明顯的中高端樓盤漸占上風(fēng)。

　　2月份標(biāo)桿房企在四大一線城市的銷售率表現(xiàn)較1月明顯遜色。富力、保利和萬科30日銷售率均低于1 月。其中富力的30 日銷售率從上月的30%下滑到本月的7%，1月份銷售率近六成的萬科在2月也不到三成。除萬科在廣州的“萬科府前花園”銷售率仍過四成外，過去數(shù)月內(nèi)熱銷榜排名前列的保利、富力等標(biāo)桿房企的熱銷項(xiàng)目，2月份在熱銷榜中也均難再覓其蹤影。2011年7月時(shí)，保利的開盤30日銷售率高達(dá)89%，而2月份僅為3%。

　　分析人士指出，標(biāo)桿房企在一線城市銷售率出現(xiàn)下滑的原因，主要在于，一是標(biāo)桿房企普遍推盤熱情開始減弱。本期，標(biāo)桿房企中僅萬科、富力和保利3家開發(fā)商在四大城市有新增供應(yīng)，且合計(jì)新增供應(yīng)的樓盤僅有5個(gè)；而1月份四大城市中則有8家標(biāo)桿房企推盤，且合計(jì)新增供應(yīng)的樓盤數(shù)達(dá)到了25個(gè)。更重要的是，隨著降價(jià)樓盤的不斷增多，標(biāo)桿房企新推樓盤的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已不再明顯。如位于深圳龍崗的“保利上城花園”成交均價(jià)達(dá)16729元/平方米，已高于該區(qū)域均價(jià)13000—15000元/平方米。

　　房?jī)r(jià)下跌成定局

　　國家統(tǒng)計(jì)局3月18日公布的2月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅價(jià)格同比下降城市達(dá)到27個(gè)，比1月份增加了12個(gè)；環(huán)比下降城市有45個(gè)，上漲城市為4個(gè)。但從環(huán)比來看，不僅價(jià)格下降城市數(shù)目有所減少，跌幅也收窄至0.1%。不過價(jià)格跌幅的收窄，難以改寫房?jī)r(jià)下跌的局面。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰分析說，目前房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)并沒有改變，2月環(huán)比跌幅收窄是受到了春節(jié)因素影響。今年春節(jié)比較早，在1月底過完春節(jié)之后，到了2月份，之前元旦春節(jié)和元旦兩節(jié)積累的這些需求集中釋放，交易量上升的比較快，對(duì)價(jià)格跌幅收窄起到了一定作用。

　　對(duì)全國今年接下來房?jī)r(jià)的走勢(shì)，分析人士一致認(rèn)為還有跌幅空間，其中尤以一線城市空間為大。

　　摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌強(qiáng)調(diào)，樓市是2012年最大的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。本年度樓市調(diào)控政策放松對(duì)的可能性較小，預(yù)計(jì)全年全國平均房?jī)r(jià)下降5%到10%，部分一線城市可能會(huì)下降15%至20%?！叭绻唐贩啃麻_工面積一直持續(xù)下滑”，他補(bǔ)充，“那么到2014或2015年，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)反彈?！?

　　“一二線城市中端、低端房源成為成交主體，拉動(dòng)均價(jià)下行，但三線城市的房?jī)r(jià)還處在穩(wěn)中有升的狀態(tài)?！钡谝惶酱骶S斯中國董事長(zhǎng)劉德?lián)P稱。他預(yù)測(cè)，2012年一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)有5%左右的降幅，二三線城市房?jī)r(jià)降幅則可能會(huì)加大到10%左右。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認(rèn)為，國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:300。按照目前北京的情況，1:400應(yīng)該是房?jī)r(jià)回歸合理的上限，也就是說目前的房?jī)r(jià)應(yīng)該最少有10%-20%的下調(diào)空間。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)處于下降通道中，何時(shí)是購房的好時(shí)機(jī)，楊紅旭認(rèn)為，從現(xiàn)在開始，未來半年，包括二季度三季度，都算是比較好的時(shí)機(jī)。

來源： 證券日?qǐng)?bào) 作者： 李木子

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