調(diào)控莫致“豪宅不貴、陋室難求”

　　“兩會(huì)”后溫家寶總理在答記者問時(shí)提到，目前一些城市房價(jià)還遠(yuǎn)未到合理水平，房地產(chǎn)調(diào)控的決心堅(jiān)定而不動(dòng)搖，引發(fā)了市場的悲觀情緒。

　　筆者認(rèn)為，市場對于房地產(chǎn)調(diào)控政策放松本來就不應(yīng)該期望過高，但也不必過度悲觀。一些城市房價(jià)確實(shí)未到合理水平，但全國性房價(jià)下降已經(jīng)出現(xiàn)，而且趨勢越來越明顯，土地拍賣低價(jià)成交，難怪溫總理在記者會(huì)上說，本輪調(diào)控政策持續(xù)兩年，已經(jīng)看到一點(diǎn)曙光，有所進(jìn)展。

　　與此同時(shí)，1-2月全國住宅銷售面積下降16%，住宅新開工零增長，卻令人擔(dān)心。如此趨勢持續(xù)，未來普通商品房供應(yīng)將會(huì)下降，對鞏固房價(jià)下降的成果不利。因此有必要進(jìn)行針對性政策調(diào)整，如大力鼓勵(lì)剛性與改善性需求，已迫在眉睫。

　　房地產(chǎn)調(diào)控已見曙光？

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)了已有兩年的時(shí)間，期間調(diào)控政策曾不斷加碼，嚴(yán)厲程度實(shí)屬罕見?；凇傲笾貕骸钡某掷m(xù)作用，即“史無前例的房地產(chǎn)調(diào)控”、“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步深入”、“房地產(chǎn)貸款大幅下降”、“房地產(chǎn)商資金鏈趨緊”、“保障房供應(yīng)充足”以及“過高房價(jià)不可持續(xù)”，發(fā)軔于一線城市的中國房價(jià)拐點(diǎn)現(xiàn)已經(jīng)傳導(dǎo)至二三線城市，中國大部分城市的房價(jià)進(jìn)入下降通道。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)主要城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市僅有4個(gè)。而環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.1%。70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比下降的城市有27個(gè)，比1月份增加了12個(gè)?？梢哉f，全國大范圍的房價(jià)下降格局已成定局。

　　另外，由中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，2月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8767元/平方米，環(huán)比1月下跌0.3%。與1月相比，2月份全國百城房價(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大了0.12個(gè)百分點(diǎn)，是100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比下跌，也創(chuàng)下自2011年9月開始下跌以來的最高水平。

　　根據(jù)早前央行公布的調(diào)查報(bào)告顯示，目前約有68%的居民認(rèn)為房價(jià)“過高，難以接受”，較上季下降5.2個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)期未來房價(jià)“上升”的居民約為18%，大幅低于2年前的45%。未來3個(gè)月有購房意愿的居民占14%，降至2009年來最低。數(shù)據(jù)支持溫總理“兩會(huì)”上的表態(tài)，即“房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點(diǎn)曙光，調(diào)控已經(jīng)有所進(jìn)展”。

　　房價(jià)究竟下降多少為合理？

　　金融危機(jī)過后，特別是2009年下半年以來，中國一線城市整體的房價(jià)上漲幅度很快，在很多人眼中代表著新一輪房地產(chǎn)泡沫的形成。尤其是一線城市高位的房價(jià)（月供）/收入比；如果按一線城市二手房的平均價(jià)格和一線城市居民的平均收入來看，北京、上海的月供/收入比在2010年末已經(jīng)達(dá)到了77%左右，深圳、廣州的月供/收入比也分別達(dá)到了75.8%、45.5%的高位，這樣高的比例自然表示北京、上海、深圳的房價(jià)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)呐菽Ａ硗?，一線城市的房價(jià)收入比指標(biāo)也已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)，北京、上海的房價(jià)水平堪比紐約，這對于中國這個(gè)中等收入的國家來講，顯然是不可持續(xù)的。

　　當(dāng)然，直觀的房價(jià)（月供）/收入比分析仍有其不足之處，主要表現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是居民收入統(tǒng)計(jì)存在著低估現(xiàn)象。二是用房價(jià)、收入均值計(jì)算的房價(jià)（月供）收入比沒有考慮到不同收入階層的人群會(huì)購買不同價(jià)位和大小的房屋的事實(shí)。筆者通過對這兩點(diǎn)進(jìn)行了修正后，得出如下結(jié)論，即如果考慮到灰色收入、并假定年收入增長10%，北京、上海、深圳、杭州房價(jià)繼續(xù)下跌20%左右、成都、南京、天津下降10%，房價(jià)便會(huì)回歸合理水平。而廣州、武漢的房地產(chǎn)泡沫并不明顯，而且房價(jià)調(diào)整已經(jīng)開始，因此對不同地區(qū)的情況，應(yīng)綜合考慮，區(qū)別對待，逐漸解決房價(jià)過高的情況。

　　另外，不同人對于房地產(chǎn)泡沫的判斷有所不同，主要是由于其所處的不同收入群體造成的。研究表明，中國的房地產(chǎn)價(jià)格對中等和以下收入家庭越來越難以承受，但對高收入家庭而言即使是豪宅卻更容易承受，即所謂“豪宅不貴，陋室卻難求”。因此，促進(jìn)收入分配調(diào)整，增加轉(zhuǎn)移支付、加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，可能比單純的打壓房價(jià)、包括高端房價(jià)的效果跟更為明顯。

　　房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)正不斷加大

　　目前房地產(chǎn)市場量縮價(jià)平，尤其是銷售和新開工下滑，使中國經(jīng)濟(jì)面臨下行的風(fēng)險(xiǎn)。具體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

　　一是房地產(chǎn)投資下滑，加大了今年保增長的難度。雖然歐債危機(jī)最壞的時(shí)機(jī)已經(jīng)過去，但歐洲財(cái)政緊縮政策今年將進(jìn)一步影響對中國的直接投資與進(jìn)口需求。美國方面雖有好轉(zhuǎn)，但預(yù)計(jì)全年增長也很難有太大起色。因此，今年防止經(jīng)濟(jì)硬著陸仍需要保內(nèi)需以及政策支持。房地產(chǎn)投資對于投資方面至關(guān)重要，而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-2月，房地產(chǎn)投資增速同比增速27.8%，已降至2010年1月以來的最低值，而且住宅新開工是零增長。

　　二是房地產(chǎn)業(yè)疲軟將影響相關(guān)建材、鋼筋、水泥、建筑、家電、裝修材料等相關(guān)行業(yè)的需求。今年1-2月份，全國商品房銷售面積同比下降14.0%，商品房銷售額同比下降20.9%；其中，一線城市最多的東部地區(qū)，商品房銷售面積下降24.3%，銷售額下降高達(dá)31%。房地產(chǎn)銷售量下降，無疑將對建筑、裝潢材料等需求產(chǎn)生不利影響。

　　三是房地產(chǎn)泡沫在正在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。由于房地產(chǎn)銷售量下降明顯，房地產(chǎn)商拿住宅用地的熱情在下降，而房地產(chǎn)商拿商業(yè)用地?zé)崆檩^高。數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國住宅銷售面積下降16.0%，而商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長11.4%，商業(yè)地產(chǎn)開工竟高達(dá)32.4%。

　　四是房地產(chǎn)對地方政府的沖擊較大。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月土地底價(jià)、低價(jià)成交貫穿始終，成交樓面均價(jià)同比下跌19%。地方政府一直對土地收入依賴較大，而今年民生投入、保障房建設(shè)的加大，都將給政府地方政府資金造成壓力。

　　五是住宅開工零增長不僅很難支持投資，也會(huì)對未來住宅供給面造成壓力，反而構(gòu)成了政策常態(tài)化以后，房價(jià)反彈的潛在壓力。

　　房地產(chǎn)政策需要結(jié)構(gòu)性調(diào)整

　　筆者認(rèn)為，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售與開工是穩(wěn)增長的前提。未來房地產(chǎn)政策需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，實(shí)行更有針對性的政策，如鼓勵(lì)剛性需求與改善性需求等。

　　房地產(chǎn)信貸方面，早前對于整個(gè)房地產(chǎn)的信貸已然過緊。今年1-2月，房地產(chǎn)投資資金來源同比增長16.2%。其中，來自國內(nèi)貸款的部分同比增長16.3%，而自籌資金則增長43.3%。正如央行副行長劉士余在“兩會(huì)”時(shí)提到，今年將放松房地產(chǎn)信貸，進(jìn)一步加大對個(gè)人購房者的差別化住房信貸政策及保供給，而且對參與普通商品住宅的建設(shè)或開發(fā)給予支持。這可能會(huì)緩解房地產(chǎn)商資金面過緊的現(xiàn)狀。

　　另外，早前地方政府提到的各種變相措施，也應(yīng)該區(qū)別來看。早前，蕪湖、上海、佛山等地方政府都紛紛提出變相房地產(chǎn)政策放松，很大程度上是有利于支持首套購房、改善性購房需求，對投資投機(jī)需求仍有所限制，能夠達(dá)到刺激樓市成交的目的的，不應(yīng)全部否定。畢竟這樣既有助于房價(jià)合理回落，又能實(shí)現(xiàn)交易量回升，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)對于投資與經(jīng)濟(jì)的支持，保證地方政府資金來源以擴(kuò)大民生投入都是有利的?！?/p>

　　
來源：財(cái)新網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀