促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健需要盡快擺脫短期化傾向

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、成都大學(xué)副校長張其佐認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展，需提高政策可操作性

　　房價(jià)

　　房價(jià)合理回歸的界限是什么，中央有關(guān)部門的政策并沒提出明確的量化標(biāo)準(zhǔn)，各地就會(huì)出現(xiàn)“五花八門”的標(biāo)準(zhǔn)，勢必給房地產(chǎn)調(diào)控帶來不確定性和不穩(wěn)定性。因此，必須要盡快研究制定出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn)。 ——張其佐

　　“中國經(jīng)濟(jì)未來面臨下行壓力主要是來自房地產(chǎn)發(fā)展的不確定性不穩(wěn)定性因素。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，積極有效化解房地產(chǎn)的諸多不確定不穩(wěn)定性因素，防止局部問題演變成全局性問題，對(duì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展顯得特別重要。”

　　張其佐接受新華社博鰲高端訪談時(shí)說，當(dāng)前，由于國際金融危機(jī)還在發(fā)展，龍其是歐債危機(jī)仍可能導(dǎo)致歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退。受此影響，中國經(jīng)濟(jì)也面臨經(jīng)濟(jì)增長存在下行壓力等多種挑戰(zhàn)：

　　一化解房地產(chǎn)發(fā)展不穩(wěn)定性不能久拖也拖不起

　　為什么這樣講呢？一是房地產(chǎn)仍然是我國經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。從2003年至2011年，投資占GDP增長的平均貢獻(xiàn)率為45%左右，而房地產(chǎn)又占固定資產(chǎn)投資額的平均比例為約25%，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率在10%以上。

　　二是房地產(chǎn)的不確定不穩(wěn)定性，不利于擴(kuò)大內(nèi)需和推進(jìn)城鎮(zhèn)化。

　　三是目前房地產(chǎn)市場處于“上不得下不得”的膠著觀望狀態(tài)：“上”的風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的泡沫仍然較大，離房價(jià)合理回歸差距較大。“下不得”主要指“大落”也會(huì)

　　對(duì)銀行和地方財(cái)政收入沖擊較大。所以，現(xiàn)在要在擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)投資這三者之間找到一個(gè)“均衡點(diǎn)”。

　　四是受歐債危機(jī)的外部影響，我國經(jīng)濟(jì)增速下行的壓力會(huì)更大。

　　綜上所述，我不贊成部分學(xué)者提出的“堅(jiān)持用3—4年或更長的時(shí)間，等到居民收入提高，房價(jià)水平就會(huì)自然回落”即“以時(shí)間控空間”的辦法。

　　房地產(chǎn)關(guān)系多方利益，調(diào)控的阻力相當(dāng)大，但政府調(diào)控目標(biāo)已定，就要堅(jiān)定不移堅(jiān)持落實(shí)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，爭取在今后1到2年內(nèi)調(diào)控目標(biāo)到位。實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)早到位早主動(dòng)，晚到位則會(huì)陷入被動(dòng)，就會(huì)“積重難返”。

　　總之，我國樓市調(diào)控從2003年至今已經(jīng)歷4輪調(diào)控且時(shí)間已達(dá)快10年之久，房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間太久必然會(huì)拖累國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，所以不能拖也拖不起。

　　盡快研究量化目標(biāo)合理房價(jià)提高政策可操作性

　　溫家寶總理最近明確指出，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)主要有兩個(gè)：一是促使房價(jià)合理回歸；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　究竟什么樣的房價(jià)才合理，　中央有關(guān)部門的政策并沒提出明確的量化標(biāo)準(zhǔn)，這樣各地就會(huì)出現(xiàn)“五花八門”的標(biāo)準(zhǔn)，勢必給房地產(chǎn)調(diào)控帶來不確定性和不穩(wěn)定性。因此，提高政策目標(biāo)的可操作性，必須要盡快研究制定出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn)。

　　房價(jià)是否合理，一方面要看房價(jià)是否與居民的收入相適應(yīng)，另一方面要看是否與開發(fā)商合理的利潤率相匹配。

　　第一，房價(jià)收入比是國際上判斷房價(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。按照世界銀行的報(bào)告，房價(jià)收入比在3：1-6：1之間，即合理的房價(jià)應(yīng)介于家庭平均年收入的3倍到6倍之間。而我國目前房價(jià)收入比高達(dá)約8.5：1，已大大超過國際房價(jià)收入比6：1的警戒線。這說明，我國城鎮(zhèn)住房價(jià)格已過高，大大超過了居民的購買力。

　　第二，開發(fā)商的利潤率也是判斷房價(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。國際上房地產(chǎn)企業(yè)利潤率一般在6%-10%的水平。據(jù)中國社科院《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2010-2011）》認(rèn)為，2009年我國房地產(chǎn)平均毛利率為55.72%，超過國際房地產(chǎn)企業(yè)利潤率近7倍，這顯然是極不合理的。我國房地產(chǎn)企業(yè)利潤率要綜合考慮國際平均水平和我國社會(huì)資本利潤率11.5%和大部分

　　新興市場國家房企利潤率16.5%的水平，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)利潤率控制在10%-15%之間為宜。

　　第三，房屋租售比是衡量房價(jià)是否合理的另一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。國際上將房屋租售比1：300作為警戒線，但我國2010年房屋租售比已突破國際警戒線，達(dá)到1：420。因此，我國房屋租售比至少應(yīng)上升到1：300的國際警戒線之上，房價(jià)才算回歸到合理水平。

　　保持房產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展擺脫調(diào)控“短期化”

　　目前調(diào)控效果仍是短期的，經(jīng)過多輪調(diào)控，短期化的問題在于：需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會(huì)給以后房價(jià)帶來上漲壓力；而調(diào)控政策頻繁多變，也會(huì)帶來市場劇烈波動(dòng)，從而會(huì)影響正常的投資和消費(fèi)。

　　因此，今后房地產(chǎn)調(diào)控的方向在于堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，同時(shí)盡快跳出“短期化”怪圈，構(gòu)建一個(gè)有利于房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，主要是靠市場配置資源來加快商品住房建設(shè)，同時(shí)要靠政府干預(yù)解決好保障房建設(shè)，達(dá)到穩(wěn)定供需，從而避免房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)“過冷過熱或大起大落”。

　　實(shí)體經(jīng)濟(jì)是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)

　　經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

　　房地產(chǎn)利潤過高是不爭的事實(shí)，大多數(shù)富豪都是靠投機(jī)性房地產(chǎn)暴富。溫州等地相繼爆出民間借貸資金鏈條斷裂、老板欠債“跑路”的事件，表面上看是金融問題，實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題。 ——張其佐

　　談到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型問題時(shí)，張其佐說，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇面臨諸多不確定性和中國面臨經(jīng)濟(jì)下降壓力的背景下，要保持中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定較快發(fā)展，大力發(fā)展金融業(yè)的

　　同時(shí)，必須高度重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，絕不能動(dòng)搖實(shí)體經(jīng)濟(jì)這一根基。

　　多數(shù)富豪靠投機(jī)房地產(chǎn)暴富

　　張其佐說，這次美歐出現(xiàn)的金融危機(jī)，究其主要原因是金融體系虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫節(jié)。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體遲遲走不出危機(jī)，也是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏新的增長點(diǎn)。

　　近些年來，中國虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益形成鮮明對(duì)比。房地產(chǎn)利潤過高是不爭的事實(shí)，大多數(shù)富豪都是靠投機(jī)性房地產(chǎn)暴富。溫州等地相繼爆出民間借貸資金鏈條斷裂、老板欠債“跑路”的事件，表面上看是金融問題，實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題。

　　多年來，實(shí)體經(jīng)濟(jì)低利潤化趨勢明顯，資金大量流向房地產(chǎn)等行業(yè)，貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控趨緊，這種資金鏈趨緊以致斷裂的局面出現(xiàn)是必然的。

　　宏觀調(diào)控必須立足實(shí)體經(jīng)濟(jì)

　　張其佐說，“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、控物價(jià)”仍然是當(dāng)前宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)，而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須立足于發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)聯(lián)度來講，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是一國經(jīng)濟(jì)的核心內(nèi)容，資金運(yùn)行是實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的潤滑劑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長才是穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、控物價(jià)的結(jié)合點(diǎn)。而發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)是擴(kuò)內(nèi)需的必然要求，其內(nèi)在邏輯是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與內(nèi)需擴(kuò)張能夠使經(jīng)濟(jì)總量和結(jié)構(gòu)上達(dá)到平衡。

　　改革開放10多年來中國特別是外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要體現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其制造業(yè)上，其工業(yè)制成品占整個(gè)出口額的90%以上。這次國際金融危機(jī)德國受沖擊較小，究其主要原因就是德國始終注重制造業(yè)。金融危機(jī)后，美國等國家提出了“再工業(yè)化”、“重振制造業(yè)”，這一動(dòng)向值得注意。

　　擴(kuò)大內(nèi)需要防止“去工業(yè)化”

　　城鎮(zhèn)化

　　我國在城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展過程中，要注意堅(jiān)持工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相協(xié)調(diào)，使工業(yè)化的速度和城鎮(zhèn)化的速度相匹配。

　　——張其佐

　　“當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需既要加快城鎮(zhèn)化又要防止‘去工業(yè)化’?！睆埰渥粽f，當(dāng)前我國發(fā)展仍處在重大戰(zhàn)略機(jī)遇期，仍然處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的加快發(fā)展時(shí)期。由于工業(yè)化是創(chuàng)造供給，城鎮(zhèn)化是創(chuàng)造需求，擴(kuò)大內(nèi)需的首要任務(wù)就必然要加快城鎮(zhèn)化，同時(shí)又要吸取歐美金融危機(jī)的教訓(xùn)，注意防止“去工業(yè)化”或“實(shí)業(yè)空心化”。這應(yīng)當(dāng)是平衡供給與需求和調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)增長的內(nèi)在要求。

　　擴(kuò)大內(nèi)需的引擎在于城鎮(zhèn)化

　　記者：城鎮(zhèn)化對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需有什么影響？

　　張其佐：一是城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的持久動(dòng)力。2011年雖然我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)50%，但仍低于發(fā)展中新興國家城市化率60%，離發(fā)達(dá)

　　國家城市化率80%的水平差距更大，城鎮(zhèn)化仍滯后于工業(yè)化。我國正處于城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化可以創(chuàng)造巨大的投資和消費(fèi)需求。

　　二是城鎮(zhèn)化是促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的根本舉措。國際經(jīng)驗(yàn)表明，服務(wù)業(yè)發(fā)展是以城鎮(zhèn)化為依托，只有城鎮(zhèn)化和人均國民收入達(dá)到一定水平以后，服務(wù)業(yè)才能加速發(fā)展，并成為經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2011年我國服務(wù)業(yè)占GDP的比重約45%，低于中等收入國家53%的平均水平。我國服務(wù)業(yè)滯后的根本原因主要在于城鎮(zhèn)化滯后、人均收入水平還比較低，因而沒有形成對(duì)服務(wù)業(yè)的巨大市場需求。

　　三是城鎮(zhèn)化也是解決就業(yè)問題的有效手段。城鎮(zhèn)化率每年提高1個(gè)百分點(diǎn)，就可以吸收1000多萬農(nóng)民入城，進(jìn)而帶動(dòng)約1500多億元消費(fèi)需求。目前發(fā)達(dá)國家服務(wù)業(yè)占就業(yè)的比重達(dá)80%以上，所以我國服務(wù)業(yè)的就業(yè)潛力非常大。

　　城市化離不開現(xiàn)代工業(yè)化

　　記者：我國的城鎮(zhèn)化需要注意哪些方面問題？

　　張其佐：經(jīng)驗(yàn)和理論分析均證明：城鎮(zhèn)化過慢，工業(yè)化將缺乏市場需求方面的支撐，因而將失去動(dòng)力；而工業(yè)化過慢，城鎮(zhèn)化就會(huì)缺乏足夠的產(chǎn)能供給，城鎮(zhèn)化也將失去依托。2008年爆發(fā)的世界金融危機(jī)和歐債危機(jī)的一個(gè)主要原因就是西方國家虛擬經(jīng)濟(jì)過度膨脹，脫離了以工業(yè)制造業(yè)為核心的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，美歐等國長期以來重消費(fèi)輕生產(chǎn)，“去工業(yè)化”現(xiàn)象比較嚴(yán)重，制造業(yè)嚴(yán)重萎縮，從而導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)“空心化”。

　　歐美領(lǐng)導(dǎo)人已意識(shí)到發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的必要性，在2009年底把重歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)“再工業(yè)化”戰(zhàn)略提上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的議事日程。

　　現(xiàn)在仍有一些學(xué)者和官員主張不提中國工業(yè)化問題。我認(rèn)為中國還沒有完全實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，現(xiàn)在的問題不是不要工業(yè)化的問題，而是如何擺脫傳統(tǒng)工業(yè)化、擺脫傳統(tǒng)重化工業(yè)和傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)展模式的問題，從而提高工業(yè)產(chǎn)能利用率，降低部分行業(yè)產(chǎn)能過剩。

　　我國在城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展過程中，要注意堅(jiān)持工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相協(xié)調(diào)，使工業(yè)化的速度和城鎮(zhèn)化的速度相匹配。更為重要的是，中國的工業(yè)化要加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，堅(jiān)持走出一條以大力培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的現(xiàn)代工業(yè)化道路，從而為城鎮(zhèn)化提供新的供給動(dòng)力。

　　談到當(dāng)前歐債危機(jī)正從外圍向核心國家蔓延，張其佐說，金融風(fēng)險(xiǎn)從主權(quán)國家向商業(yè)銀行蔓延，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)已從低速增長行至衰退邊緣并可能向再次陷入衰退蔓延，歐債危機(jī)極有可能從階段性向長期化趨勢蔓延。

　　記者：歐債危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有什么影響？

　　張其佐：歐盟統(tǒng)計(jì)局預(yù)計(jì)歐元區(qū)GDP今年全年可能衰退0.3%，歐洲央行預(yù)計(jì)將衰退0.4%-1%之間，IMF則預(yù)計(jì)將衰退0.5%，據(jù)歐盟統(tǒng)計(jì)局3月6日公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年歐元區(qū)GDP增長1.4%，但明顯低于2010年的1.8%（IMF公布數(shù)）。

　　更為嚴(yán)峻的是去年第四季度GDP環(huán)比下降0.3%，為2009年第2季度以來首次出現(xiàn)下降。其中有9個(gè)歐元區(qū)成員國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下降，荷蘭、意大利、葡萄牙、希臘、比利時(shí)等5國經(jīng)濟(jì)經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度下降（2012年2月15日歐盟統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)），被確認(rèn)已陷入衰退。

　　記者：導(dǎo)致歐債危機(jī)長期化的根源有哪些？

　　張其佐：根源在于歐元區(qū)體制上存在系統(tǒng)性因素風(fēng)險(xiǎn)：

　　一、高福利體制。歐元區(qū)國家都屬于全世界最高的福利國家，財(cái)政收入占GDP的比重在40%以上，而福利占GDP大約在30%。國際上公認(rèn)衡量一國債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的2個(gè)主要指標(biāo)即債務(wù)率和赤字率不能超過占GDP比重60%和3%的警戒線，而歐元區(qū)大部分國家均大大超標(biāo)。

　　二、沒形成單一的歐洲債券。三、財(cái)政不統(tǒng)一。

　　四、歐洲央行難以成為國際最后貸款人。

　　五、歐元區(qū)各國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展水平差異太大。

　　六、不是一個(gè)統(tǒng)一的主權(quán)國家。歐元區(qū)是一個(gè)貨幣聯(lián)盟，而非政治聯(lián)盟。

　　綜上所述，歐元要穩(wěn)定和存在必須要在現(xiàn)有的貨幣聯(lián)盟基礎(chǔ)上解決好削減高福利，發(fā)行統(tǒng)一歐元債券，建立統(tǒng)一財(cái)政聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)平衡，建立統(tǒng)一的主權(quán)聯(lián)盟國家等歐元體制所存在的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　歐元

　　歐元要穩(wěn)定和存在必須要在現(xiàn)有的貨幣聯(lián)盟基礎(chǔ)上解決好削減高福利，發(fā)行統(tǒng)一歐元債券，建立統(tǒng)一財(cái)政聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)平衡，建立統(tǒng)一的主權(quán)聯(lián)盟國家等歐元體制所存在的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　——張其佐

　　●嘉賓名片

　　張其佐，男，四川渠縣人，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、教授，現(xiàn)任成都大學(xué)副校長。曾擔(dān)任國家能源辦和外交部等部門課題組負(fù)責(zé)人。兼任外交學(xué)院等高等院校特聘教授、新華社特約經(jīng)濟(jì)觀察員及全球化合作論壇副秘書長。與布萊爾、希拉克、拉法蘭、施羅德、普羅迪、基辛格、索羅斯等外國政要和學(xué)者就中國與世界經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行過廣泛交流和對(duì)話。2011-2012年連續(xù)2年擔(dān)任博鰲亞洲論壇年會(huì)的主要演講嘉賓，是慕尼黑安全政策會(huì)議第三次核心小組會(huì)議中方正式成員，是關(guān)注國際國內(nèi)熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。

　　●新聞資料

　　去年博鰲論壇

　　張其佐是全球高校唯一代表

　　2011年4月15日，博鰲亞洲論壇2011年年會(huì)舉行。成都大學(xué)副校長張其佐作為討論嘉賓，與博鰲亞洲論壇理事長福田康夫、副理事長曾培炎、原外經(jīng)貿(mào)部副部長龍永圖、中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長鄭新立、國家發(fā)改委對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究所所長張燕生等9位嘉賓進(jìn)行討論。

　　據(jù)了解，張其佐是全球所有高校中參與年會(huì)核心議題討論的唯一代表。

來源：華西都市報(bào) 作者：楊東

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