房地產(chǎn)行業(yè):以價換量、放量上行

　　3月樓市成交情況

　　3月樓市成交放量明顯,總成交量接近2010年月均值。我們監(jiān)測的33個城市總體成交量同比上漲28%,這是去年8月以來首次實現(xiàn)同比上漲。環(huán)比而言,上漲49%,連續(xù)兩月實現(xiàn)上漲。從絕對值看,33城市總體成交量為16.8萬套,超過2011年月均值約13%,已接近2010年相差僅3%。從分布看,呈現(xiàn)普漲格局:環(huán)比上漲的城市接近八成,同比上漲的城市也超過6成。

　　樓市放量得益于支付壓力的改善以及累積剛需的釋放,其中,房貸利率優(yōu)惠以及房價下跌是支付能力改善的主要原因。目前8.5折利率優(yōu)惠使得月供支出較去年下半年減少約15%,若考慮房價下跌10%,月供減少約23%。杭州和南京等長三角城市是價格調整的典型城市,從3月表現(xiàn)來看,價跌量升是比較顯著的。3月杭州和南京成交量同比上漲幅度分別高達254%、369%。

　　可售庫存和去化速度:新增供應加速增加、可售總量小幅下滑。3月10大城市新增供應近8萬套,連續(xù)2月大幅提升。但從絕對值看仍不算高,較2011年月均值低14%。成交量的持續(xù)回升使得可售總量繼續(xù)下降,3月份末,10大重點城市的存貨總量為73.4萬套,環(huán)比下跌4.1%,連續(xù)3月下跌。3月末,10大城市去化周期為10.9個月,環(huán)比下降9%。去化周期的下降主要得益于銷售的回升,近三個月當月去化率都維持在100%以上。

　　投資策略

　　4月和5月樓市走勢將決定上半年樓市的總體走勢,是否能夠延續(xù)3月成交量放量走勢存在不確定性。在抑制投資投機主基調不變的情況下,成交量的繼續(xù)回升或維持主要依賴于剛性需求的持續(xù)釋放,而這又依賴于支付能力是否持續(xù)改善房價的繼續(xù)調整和房貸優(yōu)惠等、預期的適當調整以及剛性需求的累積。

　　盡管短期成交量能否持續(xù)回升存在不確定性,但是在行業(yè)調控政策和貨幣政策微調的大趨勢下,需求面改善的大方向是確定的,樓市走向回歸是大趨勢。在樓市回歸的進程中,地產(chǎn)股也應該逐步回歸合理估值。我們繼續(xù)維持的行業(yè)的"買入"評級。
　　

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