2012房地產(chǎn)何去何從 房價和房產(chǎn)稅新動向

　　曾經(jīng)瘋漲的房價，在持續(xù)調(diào)控下會出現(xiàn)怎樣的變化？房產(chǎn)稅未來又將會對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣的影響？央視財經(jīng)頻道主持人王小丫和特邀評論員中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春、著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)共同評論。

　　CCTV2《今日觀察》：

　　房價和房地產(chǎn)稅新動向

　　今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在擴(kuò)大內(nèi)需和減稅政策之外，提出的堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，成為大家共同關(guān)心的一大熱點(diǎn)。曾經(jīng)瘋漲的房價，在持續(xù)調(diào)控下會出現(xiàn)怎樣的變化？房產(chǎn)稅未來又將會對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣的影響？央視財經(jīng)頻道主持人王小丫和特邀評論員中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春、著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)共同評論。

　　上海兩樓盤八折促銷，開發(fā)商差價補(bǔ)償老業(yè)主，以價換量是否引發(fā)多米諾效應(yīng)？2012推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，房地產(chǎn)將何去何從？

　　年終歲末樓市方面的新聞各位牽動人心，在上海曾以開盤當(dāng)天就銷售264套，而名到一時的浦東星河灣，近來傳出打八折銷售，還補(bǔ)差價的消息。

　　梁上燕星河灣地產(chǎn)副總裁：這個應(yīng)該是非常情況，這是我們十年來從來沒試過的，銷售有沒有變化，這個可能不是在我們控制之中，這個要看消費(fèi)者和市場的反應(yīng)。

　　廣州，近來一個樓盤號稱單價直降一萬二，記者來到樓盤現(xiàn)場，看到購樓場面很火爆。 這個樓盤在11月初開盤以來，網(wǎng)簽每平方米均價在三萬元左右，新推出的600多套房只賣出了12套，在降價兩天里最低價僅為平方米1.8萬元。

　　樓盤銷售人員：附近的二手樓樓齡接近20年的，都賣到2.5萬了，如果不是發(fā)展商年底降價促銷，怎么可能會出現(xiàn)這樣的價格。

　　記者：想回籠資金嗎？

　　樓盤銷售人員：對的。

　　北京，記者近期在通州調(diào)查，多個樓盤推出降價的舉措，同比降幅在20%到40%。

　　記者：現(xiàn)在的價錢是多少？

　　某樓盤銷售人員：折扣完以后是一萬四五，咱們這個價位也是降了，沒有折扣前也是兩萬多一平米的。

　　劉元春：2012年的一季度的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)深度調(diào)整

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長 《今日觀察》特邀評論員

　　按照目前的各類指標(biāo)來判斷，2012年一季度房地產(chǎn)出現(xiàn)一個深度調(diào)整是可以預(yù)期的。為什么這么說？因為我們首先比較一下目前房地產(chǎn)的資金鏈狀況，我們會發(fā)現(xiàn)，在四季度它處于一個加速惡化的狀況，同時根據(jù)這種供銷的關(guān)系，我們會看到，目前它的存貨在急劇上漲，雖然一線城市，二線城市，三四線城市，有區(qū)域上的差異，但是由于資金鏈的進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)整體供銷關(guān)系的全面逆轉(zhuǎn)，再加上政策的持續(xù)打壓，2012年出現(xiàn)全面的調(diào)整可以預(yù)期。至于價格回到合理的位置，從目前政府的意愿來看是肯定的，因為這是一個重要的民生性、宏觀性的一個戰(zhàn)略性任務(wù)，中央政府已經(jīng)下了決心。

　　馬光遠(yuǎn)：2012年上半年是價格的實(shí)質(zhì)回歸 下半年是心理的合理回歸

　　《今日觀察》評論員

　　關(guān)于房地產(chǎn)，我們還是得看政策，如果政策堅持不動搖，那么整個下行的態(tài)勢，從目前來看基本上已經(jīng)形成。明年的整個房地產(chǎn)走勢，應(yīng)該是分上半場和下半場：上半場指的是上半年，上半年即使歐債危機(jī)出現(xiàn)重大惡化，影響我們實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，即使政策出現(xiàn)適度的微調(diào)，整個房地產(chǎn)下行的態(tài)勢是否改變？目前基本上整個房地產(chǎn)處于一個下行的周期中；第二個是下半場，下半場指的是什么呢？就是大家對整個房地產(chǎn)未來心態(tài)的一個認(rèn)識。我們老是談合理價位，那么什么叫合理價位？究竟是價格因素還是心理因素？首先今年的停漲，到明年上半年的下降通道以后，大家對整個房地產(chǎn)價格的認(rèn)識會有一個理性的回歸，也就是說房地產(chǎn)究竟值多少錢，買一個房子究竟值不值得用50年、70年甚至100年的全部收入去買，完成一個心理周期的調(diào)整以后，無論對開發(fā)商，地方政府以及購房者，從心理上完成一個理性的回歸，這種理性回歸對于未來的整個房地產(chǎn)的健康來說，比價格的調(diào)整可能更要重要。

　　明年上半年可能是價格的實(shí)質(zhì)回歸，下半年是心理的合理回歸，這個合理回歸完成以后，就會達(dá)成一個共識，未來我們肯定還離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)要繼續(xù)發(fā)展，但是房地產(chǎn)的發(fā)展不等于房價的發(fā)展，所以老是有人問我說，什么叫合理價位？我說你根本不用著急，當(dāng)市場當(dāng)心理達(dá)到合理預(yù)期的時候，這個價位出現(xiàn)的那種交易的活躍就是合理價位。

　　劉元春：房產(chǎn)稅對于遏制目前的炒房趨向非常重要

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長 《今日觀察》特邀評論員

　　毫無疑問，目前來講整個房地產(chǎn)政策的調(diào)控，它有一個短期目標(biāo)，中期目標(biāo)和中長期目標(biāo)。從短期目標(biāo)來講，去泡沫肯是很重要的，價格的回落是一個當(dāng)務(wù)之急，但是在中期來講，擴(kuò)供給很重要，達(dá)成供求相對的平衡。制度建設(shè)非常重要，要避免上幾輪所出現(xiàn)的報復(fù)性的價格上漲，同時避免房地產(chǎn)資產(chǎn)化的投機(jī)性趨向。加強(qiáng)制度建設(shè)是非常重要的，房產(chǎn)稅是我們制度建設(shè)中間的非常重要的一環(huán)，雖然它可能不能夠起到一個根本性的作用，但是它對于遏制目前的炒房趨向是非常重要的。

　　馬光遠(yuǎn)：未來整個房地產(chǎn)調(diào)控是用制度來替代政策

　　《今日觀察》評論員

　　房地產(chǎn)調(diào)控如果從98年開始算，我們已經(jīng)調(diào)控了13年了。13年以來，在整個房地產(chǎn)市場經(jīng)歷這么多輪的調(diào)控以后，大家逐漸在心理，在制度，包括在對房屋價格的認(rèn)識層面逐漸的出現(xiàn)了很大的一個分化。但是從政策的短期效應(yīng)來講，短期的政策對整個房價的影響比較大，但是從長期來講，從一個產(chǎn)業(yè)的來講，制度比政策要重要。所以房產(chǎn)稅事實(shí)上是我們用制度來替代政策的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也就是說未來整個房地產(chǎn)調(diào)控是用制度來替代政策。9月份，溫家寶總理在《求是》雜志里談到房地產(chǎn)調(diào)控的時候，特別強(qiáng)調(diào)我們目前要抓住房地產(chǎn)房價下調(diào)的關(guān)鍵時期，出臺治標(biāo)性的舉措，這個治標(biāo)性的舉措就是制度性的舉措，房產(chǎn)稅是整個制度建設(shè)的一部分。

　　對于未來來講，房地產(chǎn)對于我們城市化還在進(jìn)行中的發(fā)展中國家而言，它的發(fā)展還處在一個黃金期。我經(jīng)常強(qiáng)調(diào)，如果整個房價合理，整個制度建設(shè)比較完備，房地產(chǎn)最少應(yīng)該還有20年的黃金期。但是由于制度不完備，導(dǎo)致房價出現(xiàn)了畸形的暴漲，這種暴漲不僅僅可能會影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，更可能會葬送了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。如果一年兩年都出現(xiàn)20%，30%，甚至一倍的暴漲，那么這個產(chǎn)業(yè)本身是沒有活路的，所以未來整個房地產(chǎn)調(diào)控會出現(xiàn)一個思路上的完全轉(zhuǎn)變，就是用制度來代替政策，來求得一個產(chǎn)業(yè)長期的穩(wěn)定健康的發(fā)展，而不僅僅是一個房價的回歸。所以這對于房地產(chǎn)來講不僅僅不是一個說打壓房地產(chǎn)的舉措，而是房地產(chǎn)未來健康發(fā)展的一個制度保障。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次定調(diào)，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，如何堅守不松勁？

　　張平國家發(fā)改委主任：明年要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶型中低價位的普通商品房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　劉元春：對信貸和房地產(chǎn)市場進(jìn)行定向收緊的政策會持續(xù)

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長《今日觀察》特邀評論員

　　目前雖然房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些局部的調(diào)整，我們看到一線城市的新開樓盤和二手房價格出現(xiàn)了明顯的松動，但是一些三線城市和四線城市價格依然堅挺，銷售量還在出現(xiàn)同比增長的一種態(tài)勢，所以房地產(chǎn)市場的整體變化還沒有出現(xiàn)，很多地方還在處于一種僵持的狀態(tài)。在目前這個時點(diǎn)，如果沒有持續(xù)性的收緊政策，我們可能會重蹈覆轍，要避免的話，持續(xù)的收緊應(yīng)該是方向性的。這一次明確之后，應(yīng)當(dāng)說會對信貸，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行定向收緊的政策會持續(xù)，同時限購這樣的一些政策和相關(guān)的一些稅收政策還會連續(xù)，這樣就會從根本上改變整個房地產(chǎn)行業(yè)的一種資金來源。

　　另外一方面，會改變民眾對整個房地產(chǎn)的一個預(yù)期，使房地產(chǎn)銷售的資金來源出現(xiàn)大幅度下滑，從而引起房地產(chǎn)價格的下滑，這個下滑就會達(dá)到調(diào)整的相應(yīng)預(yù)期。

　　馬光遠(yuǎn)：要把握實(shí)業(yè) 就要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖

　　今日觀察》評論員

　　事實(shí)上這一次中央經(jīng)濟(jì)工作會議里，關(guān)于房地產(chǎn)。我們看到的一個是堅持政策不動搖，讓價格合理回歸。另一個是關(guān)于保障房的描述，但事實(shí)上還有第三個方面的描述，要牢牢的把握做實(shí)體經(jīng)濟(jì)這個主題，也就是說讓大家勤勞致富，靠實(shí)業(yè)來致富，這是房地產(chǎn)調(diào)控表決心的另一個方面。如果房地產(chǎn)仍然能像前兩年那么暴漲，那么沒有人去做實(shí)業(yè)，資源只會向房地產(chǎn)進(jìn)行流動，所以要把握實(shí)業(yè)。要讓資源和資金向?qū)崢I(yè)進(jìn)行流動，只有合理的堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，才能夠?qū)Y金和資源有一個緊縮的效應(yīng)。

　　事實(shí)上我們從中央經(jīng)濟(jì)工作會議通篇來看的話，明年對于如何要穩(wěn)增長，其實(shí)房地產(chǎn)的下滑并不在考慮之列，我們要把內(nèi)需作為一個戰(zhàn)略基地；第二，以前的政府投資的一些重點(diǎn)項目要堅持；第三，要在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)方面要做出一些重大的突破；第四，特別強(qiáng)調(diào)要刺激民間投資的發(fā)展。我們事實(shí)上一直有很多選項，可以應(yīng)對房地產(chǎn)的下滑的，所以我認(rèn)為最起碼在明年上半年，房地產(chǎn)整個政策放松的可能性概率基本上等于零，在這種情況下，如果說整個房地產(chǎn)開發(fā)商，整個地方政府，仍然抱著跟政策對抗的心態(tài)，仍然想到政策會松動，這個是非常不理智的。對于2012年的整個增長來講，房地產(chǎn)下滑已經(jīng)在政策的考慮范圍內(nèi)，這個風(fēng)險政策有辦法去進(jìn)行消化。所以我覺得未來最大的心理調(diào)整并不在于老百姓怎么樣買房子，而是開發(fā)商跟地方政府怎么樣來應(yīng)對，對政策怎么樣進(jìn)行正確的解讀。

　　馬光遠(yuǎn)：2012年的房地產(chǎn)是轉(zhuǎn)變的一年

　　《今日觀察》評論員

　　中國房地產(chǎn)市場化已經(jīng)13年，但是住房制度的建設(shè)才剛剛開始，也就是說我們怎么樣構(gòu)建一個符合中國國情的正在處于城鎮(zhèn)化過程的一個住房的體系，無論是商品房的體系還是保障房的體系，這個制度建設(shè)才剛剛開始，這個制度建設(shè)要取得成效，就只有一個前提，就是房地產(chǎn)調(diào)控絕對不能松動，包括保障房的建設(shè)，這次特別強(qiáng)調(diào)從融資，從管理運(yùn)營到監(jiān)管都要求進(jìn)行完善。所以對于中國房地產(chǎn)來講，2012年是一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。以前是暴利的13年，未來可能會回歸到一個正常的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常態(tài)里去，所以2012年房地產(chǎn)應(yīng)該是轉(zhuǎn)變的一年。

　　劉元春：保障房的供給很重要

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長《今日觀察》特邀評論員

　　在降價的同時，我們對于住房體系要有一個通盤的考慮，第一個很重要的考慮就是要在供給上面做足文章，以往我們就是說單純的降價，可能會使這個周期性的變化加大，降價之后帶來的是投資的減少，投資的減少帶來未來供給的進(jìn)一步的減少，供給的進(jìn)一步減少導(dǎo)致供需的缺口，然后導(dǎo)致報復(fù)性的反彈，所以保障房的供給是很重要的。我們降價的同時要理性思考，如何保證供給，要兩條腿走路，第一條腿就是保障性住房的建設(shè)。

來源：中央電視臺

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