房地產(chǎn)暴利時(shí)代或終結(jié) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎春天

　　“如果房地產(chǎn)暴利還存在，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就沒有發(fā)展空間”，杭州盛世長(zhǎng)城（科技園）投資管理有限公司總經(jīng)理彭濤指出。而平均利潤(rùn)時(shí)代的到來，可能為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供機(jī)會(huì)，值得注意的是，地產(chǎn)降溫之下，區(qū)域性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商卻正在擴(kuò)張，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的雛形隱現(xiàn)，未來會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的“萬科”。

　　或回歸平均利潤(rùn)

　　房地產(chǎn)一直被冠以暴利之名，隨著地產(chǎn)企業(yè)2011年年報(bào)的披露，利潤(rùn)指標(biāo)的下調(diào)跡象引人關(guān)注。標(biāo)桿房企中，2011年，萬科結(jié)算凈利率為15.01%，較10年微降0.51個(gè)百分點(diǎn)。華潤(rùn)置地主席王印指出，華潤(rùn)置地2011年毛利率39%，2012年預(yù)算利潤(rùn)率維持在35%—36%。河南建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森則稱，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率都在下降。隨著房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)，2012年，地產(chǎn)企業(yè)用利潤(rùn)率換銷售量的可能性將加大，這將繼續(xù)壓縮房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間。

　　“現(xiàn)在看，房地產(chǎn)暴利很難維持下去，會(huì)回到合理水平，如果調(diào)控能堅(jiān)持，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來春天”，彭濤指出。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是投資大，回報(bào)期長(zhǎng)，收益率穩(wěn)定，需要穩(wěn)健的資本支持，在房地產(chǎn)暴利存在下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本吸引力并不大。

　　與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，隨著土地市場(chǎng)回落，政府財(cái)政吃緊，尋找新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)意愿迫切，可以帶來產(chǎn)值、稅收和土地財(cái)政的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸為政府青睞，機(jī)遇蘊(yùn)含其中。

　　全國性開發(fā)商雛形初現(xiàn)

　　在形勢(shì)的利好之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商從區(qū)域性公司向全國性公司邁進(jìn)的潮涌顯現(xiàn)。

　　2012年一季度，多個(gè)主要城市工業(yè)用地成交火熱，一直不溫不火的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商悄然擴(kuò)張。

　　“我們?cè)谏虾Ｕ劻怂膫€(gè)項(xiàng)目，廣州、福建也會(huì)有新項(xiàng)目”，北京聯(lián)東投資集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理梁環(huán)宇透露，目前，聯(lián)東U谷已在北京、天津、沈陽、武漢、無錫、上海、廣州等多個(gè)城市布局。大連軟件園副總裁楊冬在接受媒體采訪時(shí)則透露，DLSP（大連軟件園股份有限公司）計(jì)劃未來5-6年，把園區(qū)拓展到5-6個(gè)城市，目前，其在武漢的”武漢軟件新城”正在推進(jìn)。在南方，發(fā)源自深圳的天安數(shù)碼城也已走出廣東，并將項(xiàng)目觸角延伸至常州、江陰、重慶、成都、天津、杭州等地。在北科建的五年規(guī)劃中，將在長(zhǎng)三角、中部地區(qū)新增五百萬平方米和三百億投資，使累計(jì)園區(qū)能到八到十個(gè)，目前，其在北京一區(qū)三園的基礎(chǔ)上，正在開發(fā)無錫中關(guān)村軟件園、嘉興長(zhǎng)三角創(chuàng)新園以及青島生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。此外，武漢起家的光谷聯(lián)合也開始在青島設(shè)立項(xiàng)目。

　　“我認(rèn)為，未來會(huì)出現(xiàn)做的很好的、類似住宅里的萬科一樣的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)成熟企業(yè)，現(xiàn)在在初始階段，有這個(gè)苗頭，這是一個(gè)新動(dòng)向”，中建國際設(shè)計(jì)副總經(jīng)理江濤指出。

　　與此同時(shí)，專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商也被吸引到這個(gè)領(lǐng)域，“我們注意到，很多房地產(chǎn)商開始轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。我認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一支值得關(guān)注的力量?！氨本┦猩鐣?huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)趙弘說。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國性開發(fā)商雛形初現(xiàn)，意味著這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化、成熟度和專業(yè)性正在提升。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還要“熬”

　　“做產(chǎn)業(yè)園，就是需要堅(jiān)持，需要‘熬’，今天不好，后天很美好，但是明天死的人是最多的，還是死在凌晨以前”，江濤指出。盡管迎來行業(yè)發(fā)展的春天，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的門檻高，卻是行業(yè)共識(shí)。

　　聯(lián)東地產(chǎn)梁環(huán)宇指出了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四大特點(diǎn)：不同于個(gè)人，企業(yè)客戶需求復(fù)雜；企業(yè)更加理性，決策周期長(zhǎng)；客群分散，招商難度大；社會(huì)化程度低，從規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、策劃到招商、服務(wù)都需親力親為，對(duì)開發(fā)商專業(yè)化程度要求高。

　　更重要的是，以持有型物業(yè)為主，不同于房地產(chǎn)開發(fā)的快速周轉(zhuǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往有更長(zhǎng)的回收周期。在這種壓力下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商中途放棄的例子并不鮮見?！拔矣H眼看到一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在特別好的地段，產(chǎn)品品質(zhì)極差，分割成上百個(gè)產(chǎn)權(quán)，化整為零，趕快脫手，進(jìn)行套現(xiàn)”，趙弘說。

　　此外，政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商尚有戒心。由于工業(yè)用地日漸稀缺，其承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和投資指標(biāo)要求更高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)尚不十分成熟的行業(yè)，政府的態(tài)度仍較為謹(jǐn)慎。

　　機(jī)遇與挑戰(zhàn)之下，能否誕下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“萬科”？

　　彭濤曾供職于亞洲最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商，他認(rèn)為，要做好工業(yè)地產(chǎn)，需要具備幾大要素?！暗谝?，要有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略考慮，是投資不是投機(jī)，講品牌；第二，要有房地產(chǎn)開發(fā)能力；第三，有招商、運(yùn)營(yíng)能力，招商能力是核心能力；第四，要有運(yùn)作政府的能力，要理解政府作為需求者、資源給予者的意圖；第五，運(yùn)作優(yōu)勢(shì)資源的能力；第六，資本運(yùn)作能力?！倍壳?，他認(rèn)為還沒有出現(xiàn)特別好的公司和模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的絕對(duì)格局遠(yuǎn)未形成。

來源：搜狐產(chǎn)業(yè)新區(qū)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀