樓市調(diào)控重壓一年 央企主動(dòng)逃離房地產(chǎn)

　　◎2010年3月18日，國(guó)資委宣布78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企兩年內(nèi)要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　◎同年，銀監(jiān)會(huì)停止對(duì)這些企業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目新增授信。截至2010年底，14家非地產(chǎn)主業(yè)央企退出。

　　◎截至目前，航天科工等27家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓40宗房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)。

　　“在樓市遇牛市時(shí)，非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)是艱難的，在樓市遭遇熊市時(shí)，這些央企開(kāi)始主動(dòng)并加快退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)了。”地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志告訴記者。

　　央企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)確實(shí)是一個(gè)艱難的過(guò)程，但從去年樓市調(diào)控以來(lái)，退出進(jìn)程開(kāi)始加快了。近日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委正式公布了央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)展，航天科工等27家非房地產(chǎn)主業(yè)的中央企業(yè)利用產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)加快房地產(chǎn)項(xiàng)目退出，公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓40宗房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，通過(guò)輔業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，為主業(yè)項(xiàng)目提供支撐。

　　央企難剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　國(guó)務(wù)院國(guó)資委日前正式公布了去年央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)展，航天科工等27家非房地產(chǎn)主業(yè)的中央企業(yè)利用產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)加快房地產(chǎn)項(xiàng)目退出，公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓40宗房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，通過(guò)輔業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，為主業(yè)項(xiàng)目提供支撐。

　　2010年3月18日，國(guó)資委宣布除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，兩年內(nèi)全部退出。當(dāng)時(shí)，此“清退令”的出臺(tái)獲得了多方人士較高的評(píng)價(jià)，但說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)相當(dāng)難。

　　當(dāng)年，銀監(jiān)會(huì)采用斷糧方式，針對(duì)國(guó)資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的央企，對(duì)其非在建工程為抵押貸款的一切項(xiàng)目不受理授信申請(qǐng)，已授信的要保全，并停止對(duì)其新增授信。

　　監(jiān)管機(jī)構(gòu)亦向商業(yè)銀行下發(fā)了一份房地產(chǎn)央企“紅名單”，但效果并不明顯。2010年只有14家非地產(chǎn)主業(yè)央企退出。

　　但是，效果都不明顯，央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)程相當(dāng)緩慢。

　　截至今年，距離當(dāng)初下達(dá)“清退令”的時(shí)間，已經(jīng)過(guò)去整整兩年。雖然央企拿“地王”的勢(shì)頭有所遏制，但顯然并未完成“兩年內(nèi)全部退出的目標(biāo)”。截止到目前，在國(guó)資委要求退出之列的78家央企，還有約40多家尚未清退。

　　利潤(rùn)收縮是主因？

　　央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相當(dāng)艱難，不僅與退出程序復(fù)雜有一定的關(guān)系，還與難以割舍地產(chǎn)利潤(rùn)有很大關(guān)系。

　　某央企相關(guān)人士告訴記者，地產(chǎn)清退一般分為兩部分：一是退出股權(quán)；二是項(xiàng)目的退出。其中，地產(chǎn)項(xiàng)目退出有一定的難度，因?yàn)橐獱可娑喾嚼?，如果涉及上市公司，還要牽扯到股東的利益。

　　正如地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志所說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目金額大，如何退出、如何合理評(píng)估項(xiàng)目?jī)r(jià)值，誰(shuí)接手項(xiàng)目都是要解決的問(wèn)題，這里涉及多方利益的平衡，沒(méi)有更高級(jí)別的行政領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)是比較難推進(jìn)工作的。

　　事實(shí)上，央企艱難離場(chǎng)還有更為重要的原因，房地產(chǎn)利潤(rùn)雄厚難以“割肉”。有知情人士透露，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于牛市時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在一些央企的業(yè)務(wù)比重可能不到20%，而利潤(rùn)貢獻(xiàn)可能達(dá)到50%，相當(dāng)一部分央企在房地產(chǎn)上的收益遠(yuǎn)超其主營(yíng)業(yè)務(wù)。

　　“前幾年房地產(chǎn)利潤(rùn)高，許多涉足地產(chǎn)的央企都舍不得把這些業(yè)務(wù)割離，”鄧浩志告訴記者。

　　滿(mǎn)堂紅研究部主任沈銳培認(rèn)為，非主業(yè)地產(chǎn)央企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)遇到很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，一方面涉及到資產(chǎn)分配、人員分流、資產(chǎn)評(píng)估等等多方面問(wèn)題，要解決的確需要一定的時(shí)間；另一方面受政策調(diào)控，土地市場(chǎng)低迷，地價(jià)不斷下降，要將手中項(xiàng)目保本出售也存在難度，虧本出手估計(jì)央企也不太愿意，這也影響到退出的進(jìn)度?！霸僬邔?duì)很多央企來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是一個(gè)資源，不是一項(xiàng)業(yè)務(wù)，這只是它們資源變現(xiàn)的一種方式，這幾年不少央行坐享土地升值也賺了不少錢(qián)，強(qiáng)制退出有的也未必愿意。”

　　今年或加速離場(chǎng)？

　　時(shí)至去年，不僅剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企數(shù)量猛升，產(chǎn)權(quán)宗數(shù)和成交金額也相當(dāng)大。國(guó)資委數(shù)據(jù)顯示，去年，中央企業(yè)通過(guò)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓國(guó)有產(chǎn)權(quán)663宗，成交金額326億元。

　　央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之路，一直都是艱難的。在國(guó)資委發(fā)布78家央企“清退令”的兩年時(shí)間里，外界對(duì)央企的普遍反應(yīng)是：態(tài)度堅(jiān)決、動(dòng)作遲緩。但是，在近一年房產(chǎn)調(diào)控重壓下，央企開(kāi)始積極剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)了。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，由于今年以來(lái)調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，目前房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)普遍遇到困難，開(kāi)發(fā)商手上沒(méi)有動(dòng)工的項(xiàng)目要么緩工期，要么出手轉(zhuǎn)讓?zhuān)呀?jīng)建好的項(xiàng)目也只能降價(jià)銷(xiāo)售。因此，這種經(jīng)營(yíng)困境使部分專(zhuān)業(yè)程度不高的央企主動(dòng)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而使資金鏈避免陷入泥淖之中。

　　知名房產(chǎn)專(zhuān)家趙卓文認(rèn)為，在持續(xù)樓市調(diào)控重壓下，央企都不想干房地產(chǎn)了，因?yàn)槔麧?rùn)已經(jīng)相當(dāng)有限。

　　從多家上市房企去年的利潤(rùn)來(lái)看，都出現(xiàn)不同程度的下滑。由此前的30%-40%的利潤(rùn)下滑至20%左右。不少上市房企也明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控重壓、成交量下滑、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，使利潤(rùn)不斷減少。

　　預(yù)計(jì)，今年中央企業(yè)“退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)”進(jìn)程有望加快，或有20多家央企可以退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　針對(duì)退出策略，沈銳培建議，央企可以?xún)斣嚭蛯?zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，或者讓他們代建，實(shí)現(xiàn)土地資源變現(xiàn)，加快土地的流轉(zhuǎn)?；蛘邔⒉糠猪?xiàng)目轉(zhuǎn)為保障房，政府財(cái)政上給預(yù)一部補(bǔ)貼。另外，除了限制央企進(jìn)行商品房市場(chǎng)，應(yīng)鼓勵(lì)或者要求央企參與保障房建設(shè)，履行央企的社會(huì)保障職能。

　　專(zhuān)家說(shuō)法

　　市場(chǎng)不好都想逃

　　地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，目前樓市處于“過(guò)冬”階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍遇到開(kāi)發(fā)難、銷(xiāo)售難等諸多問(wèn)題。而對(duì)政府來(lái)說(shuō)，此時(shí)整理非主營(yíng)地產(chǎn)央企手中的存量土地受到的阻力會(huì)更小，借此機(jī)會(huì)將加快央企退出房地產(chǎn)的步伐?！昂鸵酝袌?chǎng)好的時(shí)候不同，市場(chǎng)好的情況下，沒(méi)有參與的都希望參與，參與了的死活賴(lài)著不想退出，現(xiàn)在市場(chǎng)不好了，都想逃離?！?/p>

　　“國(guó)資委前兩年就一直要求非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出房地產(chǎn)企業(yè)，但一直進(jìn)度較慢，特別是在房?jī)r(jià)高漲的時(shí)期?！睆V東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師申格聯(lián)認(rèn)為，從2012年度央企產(chǎn)權(quán)管理工作會(huì)議上國(guó)資委披露的消息看，央企“退房”的速度加快了。這既反映出中央在房地產(chǎn)調(diào)控上打壓不變的決心和苦心，也看出房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)幾年不會(huì)有前幾年的好日子過(guò)。同時(shí)也看出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行，未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)將更專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化和壟斷化。

來(lái)源：南方都市報(bào) 作者：徐鳳

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