朱大鳴分析：房地產(chǎn)有望在下半年走出低谷

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)問(wèn)題一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)論不休的焦點(diǎn)，我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)在上半年慣性調(diào)整，但下半年有望走出低谷。今年上半年之所以會(huì)延續(xù)低迷，主要原因如下：

　　第一，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定下的房地產(chǎn)調(diào)控的“鐵帽子”不會(huì)改變，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是立體式的。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。中央政策也經(jīng)歷了蕪湖的救市挑戰(zhàn)，但是，蕪湖救市并未成功，新政僅僅四天就停止執(zhí)行了。

　　第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”其實(shí)更多的體現(xiàn)在環(huán)比的“拐點(diǎn)”和成交量的“拐點(diǎn)”。就拿上海來(lái)說(shuō)，去年全市商品房銷(xiāo)售面積1771.3萬(wàn)平方米，比上年下降 13.8%。其中商品住宅1473.72萬(wàn)平方米，下降12.6%，月均123萬(wàn)平方米，處于歷史低位。2011年，從剔除經(jīng)濟(jì)適用住房和動(dòng)遷安置房等保障性住房后的本市市場(chǎng)化新建商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格看，每平方米21584元，比上年上漲2.8%。內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)每平方米48506元，比上年上漲1%；內(nèi)外環(huán)之間每平方米27744元，上漲17.4%；外環(huán)線以外每平方米 18017元，上漲4.6%。所以，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體上來(lái)說(shuō)，是處于停漲的階段，并沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格同比方面的拐點(diǎn)。但是，個(gè)別樓盤(pán)下降的幅度還是蠻大的，有的樓盤(pán)甚至降幅達(dá)到20%。從這些年房市考慮以及通脹、資金使用成本上漲，從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)迎來(lái)了“拐點(diǎn)”。整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)還在上漲，這也是宏觀調(diào)控政策不愿意松動(dòng)的重要的原因。

　　第三，房地產(chǎn)“三限”政策確實(shí)起到降低成交量和抑制價(jià)格上漲的作用。限制貸款等于限制了投機(jī)性需求，也限制了剛性需求，同時(shí)也讓很多開(kāi)發(fā)商資金面壓力重重。限制價(jià)格上漲，確實(shí)改變了市場(chǎng)預(yù)期，從而改變了市場(chǎng)雙方博弈力量天平。限購(gòu)更重要的是限制了投機(jī)性和投資性需求，改變了資金的流向。這些具體政策，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)改變，所以，上半年市場(chǎng)成交量可能會(huì)緩慢恢復(fù)，但市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的可能性不大。

　　在看到上半年市場(chǎng)持續(xù)蕭條的同時(shí)，下半年的市場(chǎng)成交量反彈的可能性比較大。主要原因如下：

　　第一，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，今年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，進(jìn)一步提高政策的針對(duì)性、靈活性、前瞻性。這說(shuō)明，中央已經(jīng)看到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜變化，政策微調(diào)也是正常的。健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要的作用，上下聯(lián)動(dòng)六十多個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)市行業(yè)，這是客觀性的力量，政策微調(diào)可能會(huì)刺激剛性需求者入市。

　　第二，地方財(cái)政受不了長(zhǎng)期的土地市場(chǎng)蕭條，很多債務(wù)需要土地收入來(lái)還。一方面，如果不改土地財(cái)政的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于城市的重要性就難以改變。另一方面，如果抵押物價(jià)值下降，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)暴露出來(lái)，可能會(huì)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三，如果房?jī)r(jià)得到抑制，房地產(chǎn)具體調(diào)控政策可能也會(huì)松動(dòng)。限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策可能會(huì)適時(shí)松動(dòng)，這也給剛性需求者帶來(lái)很好的良機(jī)。特別是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要的變量信貸政策，可能會(huì)有所松動(dòng)。

　　然而，就算2012年下半年樓市會(huì)有所回暖，出現(xiàn)2009年驚天大逆轉(zhuǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)可能性還是比較小的。保持價(jià)格穩(wěn)定，可能會(huì)是一種相對(duì)的均衡趨勢(shì)。

來(lái)源： 新浪樂(lè)居

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