馬光遠(yuǎn)：2012不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)大規(guī)模的倒閉潮

　　最近，一家小房地產(chǎn)公司——杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)破產(chǎn)的消息引發(fā)了外界極大的關(guān)注，在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)撲朔迷離，宏觀政策的走向引發(fā)諸多猜測(cè)的情況下，這家這稱為本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)首家申請(qǐng)破產(chǎn)房企的命運(yùn)，再次牽動(dòng)了市場(chǎng)的神經(jīng)。

　　從目前媒體根披露的消息看，金星房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)似乎早有先兆，無(wú)論是在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮，還是嚴(yán)厲調(diào)控的時(shí)候，公司自身一直動(dòng)蕩，4年之中股權(quán)就5次轉(zhuǎn)讓，而其母公司浙江中江控股也因?yàn)樨?fù)債累累已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。就此而言，金星地產(chǎn)的破產(chǎn)盡管是在房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，但其破產(chǎn)自身似乎并不具有某種普遍性，其負(fù)債引發(fā)的公司危機(jī)也并非完全由于行業(yè)自身的調(diào)控而引發(fā)。

　　但是，金星地產(chǎn)的破產(chǎn)，畢竟處于行業(yè)發(fā)展的敏感期，其破產(chǎn)究竟是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特殊個(gè)案，還是房地產(chǎn)行業(yè)破產(chǎn)潮來(lái)臨的第一塊多米諾骨牌，是否會(huì)引發(fā)大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)潮和兼并潮？而一旦破產(chǎn)潮出現(xiàn)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)調(diào)控政策又會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響，這恐怕是目前大家最為關(guān)注的問(wèn)題。

　　目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控都處于非常微妙的時(shí)刻，盡管有3月底短期的回暖，但從數(shù)據(jù)看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然處于寒冬是不爭(zhēng)的事實(shí)。我想，如果沒(méi)有對(duì)一季度主要宏觀數(shù)據(jù)不佳的猜測(cè)，整個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)行真正的調(diào)整則會(huì)成為必然。從目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，居高不下的存貨和資金鏈已經(jīng)沒(méi)有任何結(jié)束跡象的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)成為時(shí)下影響很多開發(fā)商命運(yùn)的三座大山：

　　其一，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨創(chuàng)歷史新高。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，很多研究機(jī)構(gòu)都公布了自己的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，從最近披露的上市公司的年報(bào)看， 88家房地產(chǎn)類上市公司中，87家在年報(bào)中披露了存貨量，其中64家公司存貨上升。87家公司合計(jì)存貨量達(dá)到9772億元。而消化這些庫(kù)存的周期在4.5年左右，大大高于2010年的3.8年。在價(jià)格松動(dòng)和市場(chǎng)的期待有一定距離的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)消化庫(kù)存的難度很大。

　　其二，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已經(jīng)到了岌岌可危的時(shí)刻。同樣是上市公司房地產(chǎn)企業(yè)，88家房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)負(fù)債超過(guò)1萬(wàn)億元，其中地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科去年負(fù)債增長(zhǎng)41.8%，負(fù)債超千億元的有萬(wàn)科和保利兩家。我還看到中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心近的研究數(shù)據(jù)，2011年500強(qiáng)房企凈負(fù)債率已由2010年的50.07%上升到66.59%。如果再考慮到2011年房地產(chǎn)信托更是爆發(fā)性增長(zhǎng)累計(jì)的6882億元，今年房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張和融資難度已經(jīng)到了極限。如果銷售沒(méi)有根本的回暖，一些實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)則會(huì)成為必然。

　　特別是，目前盡管宏觀數(shù)據(jù)的前景不是很明朗，但管理層似乎并沒(méi)有放松政策的打算，退一步講，即使出于穩(wěn)增長(zhǎng)的考慮對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整，但房地產(chǎn)政策大幅度調(diào)控的可能性并不大，限購(gòu)等抑制投資投機(jī)的核心政策不會(huì)有太大的變化。而自主需求者面對(duì)高高在上的房?jī)r(jià)，即使有稅收等政策的優(yōu)惠，但并不具備購(gòu)買力，如果房地產(chǎn)企業(yè)不愿意降價(jià)，唯一的可能就是整個(gè)行業(yè)的洗牌。事實(shí)上，從去年開始，資本投資房地產(chǎn)的熱情明顯降低。先是去年年底一些主業(yè)非為房地產(chǎn)的上市公司宣布退出房地產(chǎn)行業(yè)，出讓其房地產(chǎn)股權(quán)。在行業(yè)前景黯淡的情況下，一些房地產(chǎn)公司也開始出讓股權(quán)，從今年一季度的情況看，房地產(chǎn)股權(quán)成交數(shù)達(dá)38宗，成交總金額達(dá)102億元，雙雙創(chuàng)新高，比2011年一季度的23宗、50.6億元，分別上漲65.2%、101.7%。

　　出讓股權(quán)是一種洗牌，而破產(chǎn)倒閉也是一種洗牌。無(wú)論是出讓股權(quán)，還是破產(chǎn)倒閉，對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展也是必需的。但是，我個(gè)人認(rèn)為，盡管目前各種數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)行業(yè)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，但并非已經(jīng)到了通過(guò)破產(chǎn)倒閉等進(jìn)行行業(yè)整合的時(shí)候。中國(guó)的房地產(chǎn)在嚴(yán)厲的調(diào)控下，盡管在逐步的告別暴利，但這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)本身并不低。以萬(wàn)科為例，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率28.79%，較2010年下降0.96個(gè)百分點(diǎn)，盡管如此，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)很高的杠桿，這個(gè)利潤(rùn)本身還是相當(dāng)高的。而且，事實(shí)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司在2011年的利潤(rùn)并不難看，在100多家發(fā)布了2011年年報(bào)的地產(chǎn)商中，約70%的房企實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。在利潤(rùn)比較高的情況下，談?wù)麄€(gè)行業(yè)的倒閉潮只是一種臆想。如果沒(méi)有宏觀數(shù)據(jù)的不確定，房地產(chǎn)企業(yè)早就開始采取降價(jià)策略了，過(guò)高的利潤(rùn)意味著降價(jià)的策略還沒(méi)有窮盡。這也說(shuō)明，調(diào)控政策還是應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持，千萬(wàn)不可松動(dòng)，一旦松動(dòng)，整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控將徹底毀于一旦。

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