樓市調控重壓一年 央企主動逃離房地產

　　央企剝離地產業(yè)務確實是一個艱難的過程，但從去年樓市調控以來，退出進程開始加快了。近日，國務院國資委正式公布了央企退出房地產業(yè)務的進展，航天科工等27家非房地產主業(yè)的中央企業(yè)利用產權市場加快房地產項目退出，公開掛牌轉讓40宗房地產企業(yè)股權，通過輔業(yè)資產變現，為主業(yè)項目提供支撐。

　　央企難剝離地產業(yè)務

　　國務院國資委日前正式公布了去年央企退出房地產業(yè)務的進展，航天科工等27家非房地產主業(yè)的中央企業(yè)利

　　用產權市場加快房地產項目退出，公開掛牌轉讓40宗房地產企業(yè)股權，通過輔業(yè)資產變現，為主業(yè)項目提供支撐。

　　2010年3月18日，國資委宣布除16家以房地產為主業(yè)的央企外，78家不以房地產為主業(yè)的央企，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業(yè)務，兩年內全部退出。當時，此“清退令”的出臺獲得了多方人士較高的評價，但說起來容易做起來相當難。

　　當年，銀監(jiān)會采用斷糧方式，針對國資委公布的78家不以房地產為核心主業(yè)的央企，對其非在建工程為抵押貸款的一切項目不受理授信申請，已授信的要保全，并停止對其新增授信。

　　監(jiān)管機構亦向商業(yè)銀行下發(fā)了一份房地產央企“紅名單”，但效果并不明顯。2010年只有14家非地產主業(yè)央企退出。

　　但是，效果都不明顯，央企退出房地產業(yè)務進程相當緩慢。

　　截至今年，距離當初下達“清退令”的時間，已經過去整整兩年。雖然央企拿“地王”的勢頭有所遏制，但顯然并未完成“兩年內全部退出的目標”。目前，在國資委要求退出之列的78家央企，還有約40多家尚未清退。

　　利潤收縮是主因？

　　央企退出房地產業(yè)務相當艱難，不僅與退出程序復雜有一定的關系，還與難以割舍地產利潤有很大關系。

　　某央企相關人士告訴記者，地產清退一般分為兩部分：一是退出股權；二是項目的退出。其中，地產項目退出有一定的難度，因為要牽涉多方利益，如果涉及上市公司，還要牽扯到股東的利益。

　　正如地產經濟學家鄧浩志所說，房地產項目金額大，如何退出、如何合理評估項目價值，誰接手項目都是要解決的問題，這里涉及多方利益的平衡，沒有更高級別的行政領導指導是比較難推進工作的。

　　事實上，央企艱難離場還有更為重要的原因，房地產利潤雄厚難以“割肉”。有知情人士透露，在房地產市場處于牛市時，房地產業(yè)務在一些央企的業(yè)務比重可能不到20%，而利潤貢獻可能達到50%，相當一部分央企在房地產上的收益遠超其主營業(yè)務。

　　滿堂紅研究部主任沈銳培認為，非主業(yè)地產央企剝離地產業(yè)務會遇到很多現實問題，一方面涉及資產分配、人員分流、資產評估等多方面問題，要解決的確需要一定的時間；另一方面受政策調控，土地市場低迷，地價不斷下降，要將手中項目保本出售也存在難度，虧本出手估計央企也不太愿意，這也影響到退出的進度。“再者對很多央企來說，房地產是一個資源，不是一項業(yè)務，這只是它們資源變現的一種方式，這幾年不少央行坐享土地升值也賺了不少錢，強制退出有的也未必愿意?！?/p>

　　今年或加速離場？

　　時至去年，不僅剝離地產業(yè)務的央企數量猛升，產權宗數和成交金額也相當大。國資委數據顯示，去年，中央企業(yè)通過產權市場轉讓國有產權663宗，成交金額326億元。

　　央企退出房地產業(yè)務之路，一直都是艱難的。在國資委發(fā)布78家央企“清退令”的兩年時間里，外界對央企的普遍反應是：態(tài)度堅決、動作遲緩。但是，在近一年房產調控重壓下，央企開始積極剝離地產業(yè)務了。

　　有業(yè)內人士分析，由于今年以來調控越來越嚴厲，目前房地產行業(yè)經營普遍遇到困難，開發(fā)商手上沒有動工的項目要么緩工期，要么出手轉讓，已經建好的項目也只能降價銷售。因此，這種經營困境使部分專業(yè)程度不高的央企主動退出房地產市場，從而使資金鏈避免陷入泥淖之中。

　　知名房產專家趙卓文認為，在持續(xù)樓市調控重壓下，央企都不想干房地產了，因為利潤已經相當有限。

　　從多家上市房企去年的利潤來看，都出現不同程度的下滑。由此前的30%-40%的利潤下滑至20%左右。不少上市房企也明確表示，房地產調控重壓、成交量下滑、房價持續(xù)下跌，使利潤不斷減少。

　　預計，今年中央企業(yè)“退出地產業(yè)務”進程有望加快，或有20多家央企可以退出房地產業(yè)務。

　　針對退出策略，沈銳培建議，央企可以嘗試和專業(yè)的房地產開發(fā)企業(yè)合作，或者讓他們代建，實現土地資源變現，加快土地的流轉?；蛘邔⒉糠猪椖哭D為保障房，政府財政上給一部分補貼。另外，除了限制央企進行商品房市場，應鼓勵或者要求央企參與保障房建設，履行央企的社會保障職能。

　　評論

　　對房企破產不必幸災樂禍

　　杭州出現該市首個房企申請破產案。近日，多家杭州媒體報道了杭州金星房地產開發(fā)有限公司申請破產一案，并稱有關消息已經法院方面證實。在今年年初各地爆出中小房企老板“跑路”的消息后，金星房產申請破產一事吸引了業(yè)內外的關注。對此，有專家稱，破產房企的數量還會增加。

　　對于房企的艱難處境，很多人樂得一見。特別是對于房企破產，不少人幸災樂禍。這可以理解，畢竟當前的房價已經遠遠超過了購買力，但是，一個又一個房企倒閉，真的就是我們希望看到的嗎？

　　在一些人的邏輯里，房企處境艱難特別是走向破產，說明當前房地產調控政策發(fā)揮效果了，表明房價存在大降的一天。需要明確，房地產調控的初衷是促使房價合理回歸，是為了能夠滿足更多人的購房需求，絕不是說為了打垮房地產業(yè)，更不是為了讓多少家房地產商倒閉。

　　中國不能再走高房價的道路，這是當前的一個共識。房價由低到高是多種因素推動的結果，其中房地產商發(fā)揮了重要作用，但絕對不是唯一因素。在其他問題沒有解決的情形下，真的出現房企大面積倒閉潮，對于普通民眾來說，也未必是幸事，也并不意味著就一定會出現房價大跌?，F在經營出現困難的，多是一些小房地產商，而大房地產商要么自身資金充裕，要么有其他力量幫助其渡過難關。小房地產商由于資金實力較弱，開發(fā)的房產價格也相對較低，如果小房地產商都倒閉了，那么市場選擇機會將會大大下降，而大房地產商由于實力雄厚、定位較高，加之未來缺乏有效競爭，更未必有降價的動力。

　　房企倒閉還會出現一連串的后果，這些后果未必是我們愿意看到和能夠接受的。現在的房地產商，多數資金來源較為復雜，很多來自民間。真的出現大面積倒閉潮了，不但會出現一大批爛尾樓，而且會打破現有的資金鏈，導致一系列社會問題產生。解決這些問題的成本，將超乎想象，無論宏觀經濟還是具體民生，都將付出沉痛代價。因此，寄望房地產價格回落，并不意味著唱衰房地產行業(yè)，更不是樂見房企大量倒閉的情形發(fā)生。

　　房企倒閉不等于房價下跌，房價下跌也未必需要以房企倒閉為代價。真正對民眾負責，是正視當前房地產領域出現的問題，幫助整個行業(yè)實現軟著陸。在目前的情況下，唱衰房企是很容易的，也有可能獲得民意支持，但這并不理性。房地產業(yè)可以通過最溫和的方式實現著落，而沒有必要以大量房企破產為代價，進而加大經濟和民生的不穩(wěn)定性。

　　中青

　　專家說法

　　市場不好都想逃

　　地產經濟學家鄧浩志表示，目前樓市處于“過冬”階段，房地產項目普遍遇到開發(fā)難、銷售難等諸多問題。而對政府來說，此時整理非主營地產央企手中的存量土地受到的阻力會更小，借此機會將加快央企退出房地產的步伐?！昂鸵酝袌龊玫臅r候不同，市場好的情況下，沒有參與的都希望參與，參與了的死活賴著不想退出，現在市場不好了，都想逃離?！?/p>

　　“國資委前兩年就一直要求非房地產主業(yè)央企退出房地產企業(yè)，但一直進度較慢，特別是在房價高漲的時期?！睆V東工業(yè)大學房地產高級經濟師申格聯認為，從2012年度央企產權管理工作會議上國資委披露的消息看，央企“退房”的速度加快了。這既反映出中央在房地產調控上打壓不變的決心和苦心，也看出房地產業(yè)未來幾年不會有前幾年的好日子過。同時也看出房地產轉型升級勢在必行，未來的房地產企業(yè)將更專業(yè)化、現代化和壟斷化。

來源：華商報

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