商業(yè)地產(chǎn)奔向二三線城市 成房地產(chǎn)投資共識

“一線城市核心區(qū)域的商業(yè)成本太高，競爭激烈?！边@是近日召開的中國房地產(chǎn)投資世界2012峰會上嘉賓的共識，也是如今不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向二三線城市的主要原因。但是，在不少商業(yè)企業(yè)將目光投向二三線市場的時(shí)候，二三線城市特有的商業(yè)特點(diǎn)，也讓它們面臨著不同于一線城市的煩惱。

驚人的潛力

3月20日，仲量聯(lián)行發(fā)布了一份《中國新興城市50強(qiáng)》報(bào)告，其中顯示了中國二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場的巨大潛力。

該報(bào)告顯示，在過去3年里，中國主要的二線城市就有近1000萬平方米的零售物業(yè)和250萬平方米的甲級辦公樓竣工。未來10年內(nèi)，中國新興城市50強(qiáng)中的主要城市將新建8000多萬平方米的現(xiàn)代零售物業(yè)和接近3000萬平方米的甲級辦公樓，且未來還將建造超過1億平方米的商用物業(yè)。

而如此大規(guī)模的商業(yè)需求，正是源于近幾年的城市化進(jìn)程。“過去幾年的城市化一直在造住宅，所以很多地方的商業(yè)設(shè)施實(shí)際已經(jīng)相對落后?！标柟鈁最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]新業(yè)（天津）地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理張翅說。

該報(bào)告中還預(yù)計(jì)，到2020年，中國50個(gè)城市將成為一個(gè)規(guī)模達(dá)6.7萬億美元的經(jīng)濟(jì)體。這50個(gè)城市指的是中國50個(gè)最具發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市，如成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽、天津等。報(bào)告還顯示在2011年，這50強(qiáng)城市總經(jīng)濟(jì)規(guī)模會達(dá)到2.9萬億美元，總城鎮(zhèn)人口達(dá)到2.6億，而其輻射到的城鎮(zhèn)人口數(shù)量達(dá)3.7億。

此外，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的驅(qū)動力還來自中產(chǎn)階層人口數(shù)量的增長。報(bào)告預(yù)計(jì)，未來五年內(nèi)這些城市中產(chǎn)階層的人數(shù)將增長一倍，達(dá)到1.25億以上。

大城市的今天，不是二三線城市的明天

仲量聯(lián)行認(rèn)為二線增長型城市主要是西安、青島、寧波和無錫等，三線新興型城市包括昆明、哈爾濱和南寧等，而三線起步型城市則以貴陽、太原和烏魯木齊等為代表。

仲量聯(lián)行的報(bào)告指出，在2008年，中國新興城市50強(qiáng)主要城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總量約為1500萬平方米。到2011年，這一數(shù)字已大幅攀升至2500萬平方米，預(yù)計(jì)在2014年翻番至4600萬平方米，屆時(shí)中國零售物業(yè)總量的三分之二將在一線城市以外。

商業(yè)企業(yè)大量進(jìn)入國內(nèi)二三線城市，顯然是看中了國內(nèi)日益增長的強(qiáng)大購買力。但實(shí)際上，在不同的城市中，消費(fèi)需求和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景有著巨大的差別，不同區(qū)域之間的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也常常是相對獨(dú)立的，并不能在一定意義上代表中國二三線城市的消費(fèi)能力?！按蟪鞘械默F(xiàn)狀并不能代表二三線城市的明天，它們之間的差距永遠(yuǎn)存在，永遠(yuǎn)不能完全模仿。”某業(yè)內(nèi)人士說。

中國是一個(gè)高儲蓄社會，不但國家擁有大量的外匯儲備，由于醫(yī)療、住房等壓力，國內(nèi)民眾也有著儲蓄的歷史傳統(tǒng)和現(xiàn)實(shí)需求。所以很多二三線城市的消費(fèi)，還是以中低端的商業(yè)業(yè)態(tài)為主。但是一些輻射范圍的重點(diǎn)城市，則擁有更強(qiáng)的商業(yè)吸引力。

去年年底，西班牙時(shí)尚連鎖服裝品牌Zara在成都新開了一個(gè)面積達(dá)3000平方米的旗艦店。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)向二三線城市的滲透，零售商甚至是奢侈品牌都在快速滲透三線城市。但是在走向二三線城市的過程中，不同城市仍然要面對不同的問題。

“成都、重慶是西部的主要城市，其商業(yè)的輻射范圍除了本市外，還能吸引大量的周邊城市消費(fèi)人群，所以其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿︼@然更大。”業(yè)內(nèi)專家表示。

因此，二三線城市的居民，如果有購買奢侈品等高端商品的愿望，他們更愿意去周圍的大城市或者省會城市去購買，而不愿在本地購買。而且這部分群體的數(shù)量并不多，因此，一些中小城市在發(fā)展奢侈品市場及高端消費(fèi)商業(yè)時(shí)，往往不具備客觀條件?！吧莩奁番F(xiàn)在還不適合進(jìn)駐中小城市，因?yàn)橹行〕鞘械男枨笥邢?，品牌商也不會來，所以商業(yè)還是以中端和低端業(yè)態(tài)為主?！睆埑岜硎尽?/p>

區(qū)域消費(fèi)的慣性

商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐二三線城市的另一個(gè)障礙，就是對于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的陌生。消費(fèi)是人與人之間的行為，所以在消費(fèi)過程中，不同的城市往往有著固有的消費(fèi)習(xí)慣和品牌認(rèn)知習(xí)慣。中國的很多品牌，都是在某個(gè)區(qū)域市場中銷售得很好，而在其他區(qū)域則不盡如人意。

尤其對于一些二三線城市中的中小城市，本土商業(yè)企業(yè)在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場往往占據(jù)著巨大的份額。比如，石家莊的北人集團(tuán)是當(dāng)?shù)刈畲蟮牧闶蹣I(yè)企業(yè)，在石家莊擁有先天下購物中心、北國商城、北國超市、北人電器等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，但僅僅是在河北省內(nèi)，該集團(tuán)的其他城市的市場開拓都沒有石家莊順利。

外地企業(yè)對于區(qū)域市場的進(jìn)入，都要首先邁過本土企業(yè)這道關(guān)，至少要找到明顯的差異化路線，否則只能以失敗告終。2003年，王府井百貨曾經(jīng)進(jìn)入石家莊市場，但是短短三年后，就不得不撤出石家莊市場，而石家莊的超市市場中，雖然北國超市成立較晚，但是在其出現(xiàn)之后，仍然逐漸占據(jù)了石家莊最大的市場份額，在與華潤、易初蓮花、家樂福的競爭中，也逐漸占據(jù)了最大的份額。

本土商業(yè)企業(yè)由于植根于本土，龐大的規(guī)模往往能帶來巨大的成本優(yōu)勢，所以在這場拼人氣的商業(yè)競爭中，往往更容易占據(jù)主動。

而且，不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，都是通過住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來的。因此很多開發(fā)商并不專業(yè)?！皩τ谶@一業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)、人流甚至消費(fèi)模式都沒有進(jìn)行過深入的了解，尤其是零售市場領(lǐng)域，更是一招勝則全勝，一招敗則全敗?！币晃婚L期研究商業(yè)地產(chǎn)的人士表示。

來源: 中國房地產(chǎn)報(bào)

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