通過(guò)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)市場(chǎng)變化

　　房?jī)r(jià)的起起落落時(shí)刻牽動(dòng)著社會(huì)各界的神經(jīng)。目前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的住宅銷售價(jià)格指數(shù)是反映全社會(huì)房?jī)r(jià)水平最權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。我們?cè)撊绾瓮ㄟ^(guò)紛繁復(fù)雜的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化呢?

　　什么是住宅銷售價(jià)格指數(shù)

　　2011年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)新的《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)查，并用“住宅銷售價(jià)格指數(shù)”這一新的指標(biāo)來(lái)取代原來(lái)的房屋銷售價(jià)格指數(shù)，同時(shí)重點(diǎn)發(fā)布各個(gè)城市不同對(duì)比基期的分類指數(shù)和總指數(shù)，不再計(jì)算和發(fā)布全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅的平均數(shù)。根據(jù)新方案，住宅銷售價(jià)格指數(shù)是綜合反映住宅商品價(jià)格水平總體變化趨勢(shì)和變化幅度的相對(duì)數(shù)。

　　當(dāng)前，全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再另行調(diào)查。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況，極大地提高了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和及時(shí)性。

　　新方案更注重對(duì)住宅銷售價(jià)格的統(tǒng)計(jì)，指標(biāo)體系調(diào)整為“新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)”和“二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)”。其中，新建住宅又設(shè)置保障性住房和新建商品住宅兩個(gè)類別。新建商品住宅和二手住宅分別下設(shè)90平方米及以下、90至144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類。

　　該指數(shù)的計(jì)算方法是：新建住宅月環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法調(diào)整為按項(xiàng)目不同面積分類的平均價(jià)格法。采用國(guó)際通行的鏈?zhǔn)嚼瞎接?jì)算以2010年為基期的定基價(jià)格指數(shù)。

　　如何使用定基價(jià)格指數(shù)分析房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　與我們經(jīng)常接觸到的同比和環(huán)比價(jià)格指數(shù)不同，“定基價(jià)格指數(shù)”的對(duì)比基期在一定時(shí)期內(nèi)保持相對(duì)固定，我們較為熟悉的股票指數(shù)就是一種定基價(jià)格指數(shù)。從理論上看，定基價(jià)格指數(shù)剔除了數(shù)量結(jié)構(gòu)變化對(duì)價(jià)格變動(dòng)的影響，單純反映價(jià)格變化。

　　當(dāng)前的住宅銷售指數(shù)確定的首輪基期為2010年。與同比價(jià)格指數(shù)相比較，房?jī)r(jià)定基價(jià)格指數(shù)在使用上更為直觀方便。假定固定基期房?jī)r(jià)水平為100，若某月房?jī)r(jià)指數(shù)高于100，則表示某月房?jī)r(jià)比基期價(jià)格有所上漲。若本月房?jī)r(jià)定基價(jià)格指數(shù)高于上月，則表明本月房?jī)r(jià)比上月上漲，反之，則表明本月房?jī)r(jià)比上月下降。利用定基價(jià)格指數(shù)還可以計(jì)算不同對(duì)比基期的價(jià)格指數(shù)。比如，將3月份和2月份的定基價(jià)格指數(shù)相除再乘以100，即可得到3月份比2月份的環(huán)比價(jià)格指數(shù)。以此類推，可以計(jì)算出自己需要的價(jià)格指數(shù)，觀察不同時(shí)期房?jī)r(jià)的變化情況。

　　“住宅銷售價(jià)格指數(shù)”與“商品房平均銷售價(jià)格”有何區(qū)別?

　　反映房?jī)r(jià)變化情況的指標(biāo)主要是商品房平均銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格指數(shù)包括新建住宅和二手住宅。商品房平均銷售價(jià)格是一個(gè)城市各區(qū)域、各類商品房的平均成交價(jià)格。住宅銷售價(jià)格指數(shù)是綜合反映住宅商品價(jià)格水平總體變化趨勢(shì)和變化幅度的相對(duì)數(shù)。目前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的是住宅銷售價(jià)格指數(shù)。

　　在理論上，當(dāng)銷售住宅的區(qū)域、品質(zhì)、環(huán)境等結(jié)構(gòu)因素不存在差異時(shí)，商品房銷售價(jià)格的變化幅度和住宅銷售價(jià)格指數(shù)的變化應(yīng)該是一致的。但很多時(shí)候，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)公布的兩個(gè)指標(biāo)變化一升一降，這是為什么呢?實(shí)際上，房屋是典型的異質(zhì)品，市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的兩套房子，上述的假設(shè)在現(xiàn)實(shí)中顯然不存在，這就導(dǎo)致商品房銷售平均價(jià)格的變化情況和住宅銷售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算結(jié)果產(chǎn)生差異，從而數(shù)據(jù)變化呈現(xiàn)一升一降的趨勢(shì)。

　　商品房平均銷售價(jià)格是一個(gè)絕對(duì)數(shù)，反映了某一時(shí)期、某個(gè)地區(qū)總體房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平，可以用于各地區(qū)之間的橫向比較。市場(chǎng)研究人士可以結(jié)合某地區(qū)居民的收入水平，研究某地區(qū)房?jī)r(jià)和居民購(gòu)買力之間的關(guān)系。如果將房屋按區(qū)域、品質(zhì)、結(jié)構(gòu)等分類，還可以反映不同類型房屋價(jià)格的絕對(duì)水平。

　　而住宅銷售價(jià)格指數(shù)是以基期住宅銷售價(jià)格為100，計(jì)算得到的報(bào)告期住宅銷售價(jià)格指數(shù)，主要反映市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)，是某一時(shí)期、某個(gè)地區(qū)住宅價(jià)格總水平變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。

　　值得我們注意的是，雖然商品房平均銷售價(jià)格指標(biāo)能反映總體房?jī)r(jià)的水平，但卻不能簡(jiǎn)單地用它來(lái)反映房?jī)r(jià)的漲跌情況，因?yàn)樯唐贩科骄N售價(jià)格包含了住宅的區(qū)域、品質(zhì)、環(huán)境等結(jié)構(gòu)因素。例如，近年來(lái)商品房品質(zhì)逐步提升，特別是裝修、環(huán)境等品質(zhì)有了明顯改善，這些因素都可能反映在價(jià)格的變化中。此外，房屋的不同地理位置、樓層、住宅結(jié)構(gòu)等因素，均可能在一定程度上放大房?jī)r(jià)的實(shí)際漲跌水平。相反，隨著大量保障房的竣工銷售，商品房的平均銷售價(jià)格就會(huì)被明顯拉低。因此，我們還需要采用反映某一時(shí)期住宅價(jià)格總水平變動(dòng)的住宅銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)輔助我們觀察房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。

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