謝國忠：房地產(chǎn)泡沫破裂就像溫水煮青蛙

　　中國房地產(chǎn)市場的牛市論者，寄希望于限購令取消。于是，投機(jī)客和開發(fā)商繼續(xù)坐守大量囤積的房產(chǎn)，等待市場復(fù)蘇。他們的假設(shè)前提是：目前的房產(chǎn)熊市，完全是政府造成的。這種觀點(diǎn)可謂大謬。

　　今天的熊市，就是泡沫破裂的結(jié)果。中國房地產(chǎn)被估值過高，這是不容否認(rèn)的?，F(xiàn)在投機(jī)客和開發(fā)商手中掌握的存量房和空置房，已經(jīng)超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值的100%。這樣的局面，有助于中國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)軟著陸，但卻會讓市場調(diào)整的過程變得更加漫長。

　　繼二十年前的日本之后，中國正在經(jīng)歷全世界規(guī)模最大的房地產(chǎn)市場泡沫。目前中國6.5億城市居民的人均居住面積已經(jīng)超過了歐洲和日本。在建房屋還可以再容納兩億人，相當(dāng)于未來十五年的城市人口增量。至于說價格，北京和上海每平米房價均值已經(jīng)超過居民平均月工資的五倍。

　　泡沫出現(xiàn)通常前提條件之一是流動性過剩。流動性過剩，通常又來自于貿(mào)易順差帶來的貨幣升值壓力，以及熱錢流入。為了沖抵熱錢流入的非理性盈利預(yù)期，就需要讓貨幣大幅升值，超過經(jīng)濟(jì)基本面所能夠承受的程度。

　　如果貨幣升值幅度不夠，不足以抵消樂觀盈利預(yù)期，以本幣形式累積起來的流動性就會大大增加，尋找投機(jī)獲利的機(jī)會，這給房地產(chǎn)市場帶來了發(fā)展的動力。日本股市的最高點(diǎn)出現(xiàn)在1989年，而房價在1992年達(dá)到了歷史高位。那之后，股市和房價都跌掉了80%。中國股市的高點(diǎn)出現(xiàn)在2007年，房價高點(diǎn)出現(xiàn)在2010年。未來股市和房價的下跌，最終還是會達(dá)到合乎其發(fā)展規(guī)律的結(jié)果。說到底，支持房價的還是居民收入水平，而不是漲價預(yù)期。

　　在中國，有兩個論調(diào)促成了房產(chǎn)泡沫的形成。第一是政府萬能；第二是土地稀缺。第一條支持了房價上漲預(yù)期，理由是政府不希望房價出現(xiàn)下跌；第二條給土地投機(jī)者壯了膽，讓他們相信任何房價下跌都是暫時的。但是這兩個論調(diào)同樣站不住腳。

　　中國房地產(chǎn)泡沫的破裂過程，看起來像是電影里的慢動作。這是因為中國的銀行系統(tǒng)不去強(qiáng)制執(zhí)行貸款合約。在我看來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商實際上已經(jīng)破產(chǎn)，可是銀行和地方政府卻在幫它們撐門面。他們都寄希望于漲價潮再度來臨可以同時脫身。這完全是一廂情愿。

　　政府的限購令，針對的是購買多套房屋以及非本地居民購房。這就表明中國房地產(chǎn)市場的“繁榮”，就是投機(jī)活動帶來的結(jié)果。但是假設(shè)限購令取消，投機(jī)活動就真的能再度繁榮？對此我深表懷疑。

　　首先，大多數(shù)買得起房子的人，手里已經(jīng)有多套房產(chǎn)，市場存在飽和點(diǎn)。其次，投機(jī)資金也不像以前那樣充足。貿(mào)易順差和熱錢流入都已經(jīng)大幅下降。即便是投機(jī)活動復(fù)蘇，也會迅速拉高利率。很可能是明年，等到限購令真正取消的時候，市場局面還是不會扭轉(zhuǎn)，那些困守空房的投機(jī)者最后一線希望破滅，這可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場崩盤。

　　所以說，繼續(xù)堅持限購令，對政府來講，可能算是一個很好的手段，有利于實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸。就像溫水里煮著的青蛙一樣，投機(jī)者可能始終都不會跳出來。但是最終，他們還是不得不承受所有的損失，賣掉手中囤積的房產(chǎn)。這一次，將會是工薪階層能夠承受的價格水平。

來源：環(huán)球企業(yè)家

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