房地產(chǎn)并購有利于產(chǎn)業(yè)升級(jí)

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較廣，如果加以細(xì)分可以有十余種，如上市融資、銀行信貸、海外基金融資、房地產(chǎn)債券融資、并購、房地產(chǎn)投資信托、夾層融資、債券融資、項(xiàng)目融資等等。但對(duì)于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與行業(yè)壓力來說，銀行信貸收緊、房地產(chǎn)信托受限，房地產(chǎn)企業(yè)IPO也幾乎處于關(guān)閉狀態(tài)，而最便捷的融資方式除了房地產(chǎn)私募基金外便是并購。房地產(chǎn)企業(yè)通過并購可以實(shí)現(xiàn)生存與發(fā)展的機(jī)會(huì)，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。

　　據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，2011年度，股權(quán)交易市場(chǎng)共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易，涉及金額超過1300億元。其中，房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為去年全年同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，并購金額超過900億元。如SOHO中國40億元獲得上海海之門房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)；首開股份獲得了葫蘆島首開宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股權(quán)；中航地產(chǎn)2.18億元收購了惠東縣康宏發(fā)展51%的股權(quán)等。從并購的方式來看，房地產(chǎn)并購與其他產(chǎn)業(yè)并購有有較大差別。當(dāng)前房地產(chǎn)并購主要的方式有3種，一是全資收購房地產(chǎn)企業(yè)旗下的開發(fā)項(xiàng)目；二是股權(quán)投資，購買項(xiàng)目出讓方所出讓的項(xiàng)目股權(quán)，并參與開發(fā)運(yùn)營；三是合資開發(fā)，根據(jù)股權(quán)比例進(jìn)行同比的債權(quán)與出資義務(wù)，而開發(fā)管理可以根據(jù)雙方約定委托單方負(fù)責(zé)。

　　在房地產(chǎn)并購案中，綠城房產(chǎn)一直走在前列。自2011年底綠城出售多項(xiàng)資產(chǎn)后，2012年綠城又宣布出售無錫綠城湖濱置業(yè)有限公司51%股權(quán)，售價(jià)5100萬元。據(jù)計(jì)算，綠城通過出售多個(gè)股權(quán)獲得對(duì)價(jià)接近3億元，再加上此前出售“外灘地王”10%股權(quán)獲利10.4億元，綠城通過重組已回籠資金13億元。在行外人看來這是綠城房產(chǎn)崩潰的前兆，而實(shí)際上這是房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)補(bǔ)救的慣例與風(fēng)險(xiǎn)期的戰(zhàn)略方式，是企業(yè)為發(fā)展尋求戰(zhàn)略合作的一種表現(xiàn)。筆者認(rèn)為，資本與資源的對(duì)接是值得提倡的，一方面解決了企業(yè)的各取所需，另一方面有利于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。主要的價(jià)值體現(xiàn)在兩個(gè)方面。

　　首先，資源互補(bǔ)，各取所需。以綠城為例，其一受市場(chǎng)低迷的影響，無法實(shí)現(xiàn)銷售預(yù)期目標(biāo)，以預(yù)售款推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的資金嫁接模式壓力增大；其二銀行信貸緊縮，房地產(chǎn)貸款被拒之門外；其三銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)信托融資監(jiān)控管理，信托融資渠道被堵；其四房地產(chǎn)建設(shè)用地自2012年年初開始一直處于貶值趨勢(shì)?；谶@些原因，擴(kuò)張過快的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛出現(xiàn)了資金鏈緊張，甚至斷裂現(xiàn)象，綠城便是其中。為此采取項(xiàng)目并購其實(shí)是尋求資本合作的一種表現(xiàn)，對(duì)于被并購方來說，出讓部分預(yù)期利益換取生存與發(fā)展的機(jī)會(huì)，何樂而不為。而對(duì)于并購方來說，利用充足的資本優(yōu)勢(shì)借機(jī)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高企業(yè)業(yè)績符合了發(fā)展戰(zhàn)略。可謂資源互補(bǔ)，各取所需。

　　其次，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，提升企業(yè)綜合實(shí)力。房地產(chǎn)運(yùn)營雖然在縱向管理上沒有制造業(yè)的跨度長，但其橫向管理非常復(fù)雜且龐大。比如項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精品化管理、績效考核，工程節(jié)點(diǎn)管理等等都有其特點(diǎn)及開發(fā)企業(yè)的專屬個(gè)性文化。以綠城為例，綠城的優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目的精品化設(shè)計(jì)及項(xiàng)目的高效開發(fā)管理，而劣勢(shì)是資本運(yùn)作。因此，很多企業(yè)與綠城合作的主要目的是尋求管理優(yōu)勢(shì)，通過并購及合作開發(fā)獲得最佳的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、管理經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人才等各類資源。房地產(chǎn)企業(yè)并購無論是收購還是股權(quán)投資以及合作開發(fā)模式，其進(jìn)行的活動(dòng)不僅是收購企業(yè)項(xiàng)目的股份，同時(shí)也是獲得被收購企業(yè)的人力資源、管理資源、技術(shù)資源、銷售資源的過程。這些都有助于提高企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)對(duì)雙方企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也是一個(gè)互補(bǔ)，對(duì)合作項(xiàng)目的整體優(yōu)化、提升將起到重要的推動(dòng)力。

　　從近兩年來房地產(chǎn)的數(shù)百例并購案發(fā)現(xiàn)，80%以上的并購為橫向并購，且來自行業(yè)之間。橫向并購對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化發(fā)展毫無疑問是具有積極作用的,但是如果橫向并購比重過大就難免會(huì)出現(xiàn)敵意并購現(xiàn)象，從而導(dǎo)致在并購后企業(yè)雙方管理層摩擦增大，被并購方甚至?xí)幌Т鷥r(jià)設(shè)置障礙，從而增加公司收購成本。因此，應(yīng)該鼓勵(lì)一定比例的混合并購。混合并購是發(fā)生在非房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購。一方利用資本優(yōu)勢(shì)獲得股權(quán)與預(yù)期利潤，另一方利用資源優(yōu)勢(shì)與專業(yè)優(yōu)勢(shì)獲取資本發(fā)展。對(duì)于非房地產(chǎn)企業(yè)來說，混合并購的基本目的在于分散風(fēng)險(xiǎn)，尋求范圍經(jīng)濟(jì)。通過并購嘗試新的行業(yè)，實(shí)施多元化戰(zhàn)略，不僅能有效擴(kuò)充企業(yè)的經(jīng)營范圍，獲取更廣泛的市場(chǎng)和利潤，而且能夠分散因本行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。所以，混合并購行為實(shí)際上是一份企業(yè)資源互補(bǔ)協(xié)議。

　　筆者認(rèn)為，2012年在資本與市場(chǎng)的雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)并購可能會(huì)到達(dá)一個(gè)頂峰。實(shí)際上這是好事，是企業(yè)自救與戰(zhàn)略調(diào)整的發(fā)展趨勢(shì)。國務(wù)院頒發(fā)的18號(hào)文件也提出“支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組,形成大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)”，所以房地產(chǎn)并購不能視為一個(gè)產(chǎn)業(yè)的衰退，而是一個(gè)產(chǎn)業(yè)資源整合的機(jī)會(huì)，資本與資源的合理配比更能促進(jìn)一個(gè)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

來源: 中國房地產(chǎn)報(bào)

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