以健康的房地產(chǎn)市場保障健康的城市化

　　在快速城市化的帶動下，房地產(chǎn)市場也得以蓬勃、繁榮的發(fā)展，并且兩者之間越來越呈現(xiàn)出互動與相輔相成。一方面，城市化的推進(jìn)，引致大批農(nóng)村人口涌入城市，城市人口大量增長，對房地產(chǎn)的需求也與日俱增，帶來了住宅、辦公寫字樓、工業(yè)用房等巨大需求。另一方面，房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展，在成為拉動固定資產(chǎn)投資增長主力軍的同時，也為城市機械增長的人口提供了住所，使其能夠真正融入城市社會，成為城市居民。反之，如果房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，房價過高，不僅對城市居民有效需求的增長產(chǎn)生巨大的“擠出效應(yīng)”和“抑制作用”，也使城市社會結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，“半城市化”現(xiàn)象突出，從而出現(xiàn)一個新的特殊群體，即“夾心層”，最終會使城市化的速度減緩、質(zhì)量下降。

　　當(dāng)前，河南省委明確提出，以新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化的改革漸入佳境。要實現(xiàn)“居者有其屋”和“住有所居”的城市住房保障目標(biāo)，實現(xiàn)健康的城市化進(jìn)程，必須在幾個方面加以調(diào)整和規(guī)范。

　　首先是秉持“居者有其屋”的核心理念。從地方政府調(diào)控的角度看，不管實施怎樣的房地產(chǎn)市場化發(fā)展戰(zhàn)略，或者采取何種住房社會保障體系，都必須明確整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心目標(biāo)，把社會保障住房的體系范圍拉大，改進(jìn)和彌補現(xiàn)行保障性住房體系的不足和缺陷，真正通過完善社會住房保障體系，把不具備住房購買能力或者暫時不具備購買能力以及需要解決臨時過渡住房的人員均納入社會保障房的覆蓋范疇，最終讓保障房和商品房兩種供給模式覆蓋和滿足全社會不同階層人群的住房供應(yīng)需求。

　　其次是完善對各參與方的法律約束。住房保障制度作為一項重要的社會政策，需要法律保障。我國目前還沒有設(shè)立專門的社會住房保障制度法規(guī)。因此，河南可以率先從地方立法的高度，加快住房保障立法，將住房改革的制度成果用法律的形式固定下來，對住房土地供應(yīng)、住房規(guī)劃、住房建設(shè)、住房分配等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范和約束，為住房保障政策實施提供法律支持。

　　再次是完善保障性安居工程建設(shè)體系。重點發(fā)展公共租賃住房，優(yōu)先向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員供應(yīng)。人口凈流入量大的大中城市要提高公共租賃住房建設(shè)的比重。城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭較多、小戶型租賃住房房源不足的地區(qū)，要加快建設(shè)廉租住房，提高實物配租比例。逐步實現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運行。加快經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房建設(shè)，適當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房供應(yīng)。加快實施各類棚戶區(qū)改造。在解決城市低收入家庭住房困難的同時，考慮將進(jìn)城務(wù)工人員納入住房保障體系。

　　四是建立健全政企并力、建儲并舉、租補并行的住房保障模式。堅持政府主導(dǎo)，市場手段運作相結(jié)合的模式，成立保障性安居工程建設(shè)投資有限公司，作為政府推進(jìn)保障性住房建設(shè)和管理的杠桿、載體，從而將各種財政性資金打捆整合，注入公司作為資本金，通過銀企合作、發(fā)行債券、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者等方式進(jìn)行資本運營，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)良性滾動、循環(huán)發(fā)展。引進(jìn)技術(shù)力量強、社會信譽好的房地產(chǎn)企業(yè)踴躍參與保障性安居工程建設(shè)，通過適當(dāng)提高容積率、配套設(shè)施出租出售等辦法，確保參與保障性住房建設(shè)的社會資本有穩(wěn)定、合理的長期回報。組建“房屋銀行”模式，充分利用了存量資源，迅速增強保障性住房的有效供應(yīng)。

作者：王新濤

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