樓市刮小陽春 開發(fā)商稱房產(chǎn)最壞時(shí)候已過去

　　[ 今年政府依然會堅(jiān)持調(diào)控決心不會動(dòng)搖，且兩三年時(shí)間內(nèi)宏觀調(diào)控都難以出現(xiàn)顯著松動(dòng)。但是“一些地方政府層面的微調(diào)還是值得期待的，關(guān)鍵看開發(fā)商能否快速去捕捉和抓住這些機(jī)會來促進(jìn)銷售”。 ]

　　樓市在3月份出現(xiàn)的一波小陽春行情，正在讓這個(gè)行業(yè)開始擺脫悲觀氣氛，盡管這對購房者來說不算是一個(gè)好消息。

　　很多業(yè)內(nèi)人士把這看成是樓市階段性回暖的象征，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為樓市在經(jīng)歷長達(dá)兩年的調(diào)控之后開始觸底反彈，房地產(chǎn)市場最壞的時(shí)候已經(jīng)過去。

　　開發(fā)商們已經(jīng)在暗自歡喜，不過也有一些開發(fā)商在接受采訪時(shí)認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了某些利好跡象，但是否意味著樓市筑底成功尚難下定論，暫時(shí)仍不宜盲目樂觀，還不如趁機(jī)集中推盤搶跑。

　　樓盤上門量大增

　　每年第一季度都是樓市的傳統(tǒng)營銷淡季，但今年春節(jié)過后，各地樓盤上門量劇增，其后市場成交隨之回暖。3月陽春，不少城市成交量強(qiáng)勁回升，明顯超越2011年10月份以來的平均水平，各城市庫存情況也有所改善。

　　這種趨勢在4月份得以延續(xù)，招商地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)表示，公司原本在一季度計(jì)劃簽約50億元，但實(shí)際銷售達(dá)到55億元，這個(gè)勢頭進(jìn)入4月份仍然不錯(cuò)。

　　萬科有關(guān)人士亦透露，雖然暫時(shí)不能確定是否回暖，但近期樓盤的上門量的確比前幾個(gè)月有明顯上升。有萬科的樓盤代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱，萬科原計(jì)劃在3月份推盤90億元，但市場銷售好于預(yù)期，后來又加推20億元貨值。3月萬科銷售金額為115億元，環(huán)比和同比分別大增57%和24%。

　　國泰君安地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)于4月中旬對上海、杭州區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)行了草根調(diào)研，調(diào)研對象包括十余家房地產(chǎn)公司的多個(gè)樓盤。

　　該草根調(diào)研顯示，4月以來項(xiàng)目來訪量仍保持小陽春持續(xù)的較好態(tài)勢，大多數(shù)項(xiàng)目最近兩周來訪量較3月并未出現(xiàn)下降，萬科五玠坊等項(xiàng)目由于臨近開盤，來訪持續(xù)上升，周末平均來訪量每天200組，工作日來訪量保持在每天50組水平。

　　多家開發(fā)商負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)采訪時(shí)均認(rèn)同，盡管市場依然較冷，但目前樓市剛性需求真實(shí)存在，而且這種剛需的購買能力高于開發(fā)商預(yù)期。

　　中原集團(tuán)研究中心對3月份北京、上海、廣州和深圳的新建住宅“開盤30日銷售率”進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，除北京以外，其他三大城市這一指標(biāo)均大幅反彈。

　　根據(jù)分析，上述四大城市合計(jì)“開盤30日銷售率”達(dá)到27.8%，較2月份大幅提升了15.7個(gè)百分點(diǎn)。其中上海銷售率由2月份的15.8%躍升至3月的56.6%，銷售率回升幅度最大；而北京由于近期新房價(jià)格下跌幅度較為有限，3月份銷售率情況不甚理想，銷售率反而繼續(xù)下探至3.8%的歷史低位。

　　樓市轉(zhuǎn)向存疑

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)吳志輝把上門訪問量作為研判樓市走向的重要先行指標(biāo)，而世聯(lián)地產(chǎn)基于其在全國631個(gè)案場的數(shù)據(jù)即時(shí)反饋亦顯示，2月初的數(shù)據(jù)已經(jīng)提前預(yù)示隨后市場成交的回暖，世聯(lián)代理的在售樓盤3月份上門量超越去年最高的10月份。

　　因此，世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，3月出現(xiàn)的樓市小陽春，不僅僅是房地產(chǎn)市場成交長時(shí)間萎靡之后的局部反彈，而是市場再次向上的一個(gè)拐點(diǎn)。

　　吳志輝說，中國樓市多年來的實(shí)證顯示，市場流動(dòng)性是樓市轉(zhuǎn)向的重要風(fēng)向標(biāo)。春節(jié)后，6個(gè)月票據(jù)直貼利率和轉(zhuǎn)貼利率加速下降趨勢明顯，銀行間同業(yè)拆放利率持續(xù)走低顯示惜貸情緒好轉(zhuǎn)，10年期國債與2年期國債收益率的息差不斷擴(kuò)大，說明流動(dòng)性在不斷好轉(zhuǎn)，而息差的變化能輔助準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場走勢。

　　一度危機(jī)四伏的綠城中國，在3月份實(shí)現(xiàn)銷售環(huán)比大幅增長56%。綠城中國常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年近日公開表示：“宏觀調(diào)控對綠城影響最嚴(yán)重的時(shí)期已經(jīng)過去。”

　　壽柏年解釋稱，市場在逐漸回暖，今年2、3月不少一二線城市的成交量均較去年四季度及今年1月有所回升，綠城同樣如此。除了市場因素以外，綠城對銷售策略、模式及價(jià)格方案等做出了相關(guān)的調(diào)整。

　　4月18日，摩根大通董事總經(jīng)理李晶在媒體見面會上亦稱，交易量復(fù)蘇，小陽春已經(jīng)開始，房地產(chǎn)市場最壞的時(shí)候已經(jīng)過去。

　　李晶認(rèn)為，控制房地產(chǎn)市場投資的政策已經(jīng)出盡，雖完全放松的可能不大，但亦不會有新政策出臺，因此房地產(chǎn)市場會緩慢地平穩(wěn)復(fù)蘇。

　　吳志輝向本報(bào)表示，投資客占比走勢也能精準(zhǔn)反映市場的走勢。世聯(lián)全國成交客戶數(shù)據(jù)顯示，2009年3月初投資客比例占比降至最低的7.5%，市場迎來真正的底部?！氨据喺{(diào)整以來，投資客比例不斷下滑，3月最新的數(shù)據(jù)為13.6%，說明剛需是當(dāng)下市場的主導(dǎo)力量，市場向下的空間不大?！?/p>

　　自2010年4月出臺“國十條”政策以來，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)整整歷時(shí)兩年，國內(nèi)樓市成交不斷趨冷，一些城市房價(jià)上漲過快勢頭得到初步遏制，房價(jià)逐漸回歸。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，3月全國70個(gè)大中城市中，新建商品住房環(huán)比價(jià)格下降的城市有46個(gè)，同比下降的有38個(gè)。中指院百城價(jià)格指數(shù)也顯示，3月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.30%，連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌。

　　但多數(shù)人對樓市拐點(diǎn)說并不認(rèn)同，認(rèn)為目前樓市回暖與樓盤新一輪降價(jià)直接相關(guān)，支撐樓市出現(xiàn)方向性轉(zhuǎn)變的條件還不具備。

　　亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓表示，目前市場成交回暖主要依賴的是房價(jià)和首套房貸利率回調(diào)后，首次購房需求的平穩(wěn)釋放，僅僅憑借3月份市場的短暫復(fù)蘇就斷定市場回暖為時(shí)尚早。

　　開發(fā)商加速出貨

　　多家開發(fā)商也認(rèn)為，目前成交量的回暖仍處于相對較低水平，并表示“以價(jià)換量”仍為二季度的主基調(diào)，并在二季度集中推盤出貨。

　　招商地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司一季度新推盤平均去化率為75%，二季度為全年推貨最高峰，新推貨值將達(dá)100億元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一季度的50億元貨值。

　　根據(jù)媒體援引各大開發(fā)商的表態(tài)，恒大董事局主席許家印此前曾表示，恒大今年上下半年的供應(yīng)比例為4：6；保利方面表示，2012年預(yù)計(jì)新推貨源在800億至1000億元，新推貨量主要集中于5至9月份；龍湖地產(chǎn)也表示，二季度會加推新盤加大供貨。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理及營銷總經(jīng)理胡在新近日對媒體表示，今年政府依然會堅(jiān)持調(diào)控決心不會動(dòng)搖，且兩三年時(shí)間內(nèi)宏觀調(diào)控都難以出現(xiàn)顯著松動(dòng)。但是“一些地方政府層面的微調(diào)還是值得期待的，關(guān)鍵看開發(fā)商能否快速去捕捉和抓住這些機(jī)會來促進(jìn)銷售?！?/p>

　　隨著政策信號的釋放和市場走勢的變化，尤其是房價(jià)下降接近購房者預(yù)期，導(dǎo)致購房者信心指數(shù)在經(jīng)歷幾個(gè)月連續(xù)下降后又開始回升。

　　2012年一季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為52.7，較2011年四季度小幅提升0.9，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度有所改善。其中，預(yù)期未來半年房價(jià)下跌的比例為49%，比上季度下降17.9個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)期房價(jià)持平或上漲的比例有所增加。這說明購房者開始更加理性看待降價(jià)問題，不再盲目唱空。

　　中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，低價(jià)入市仍是提高銷售率最為重要的因素，低價(jià)優(yōu)勢甚至可以彌補(bǔ)樓盤在品質(zhì)、品牌知名度上的不足，這就意味著標(biāo)桿房企若不進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格，可能難以長期維持較高的銷售率。

　　但胡在新表示，3月份確實(shí)存在以價(jià)換量的趨勢，但總體上變動(dòng)幅度在幾個(gè)點(diǎn)范圍之內(nèi)，開發(fā)商的成本構(gòu)成決定房價(jià)大幅下降的空間十分有限。

　　不過，購房者開始擔(dān)憂，隨著3月份房企出清庫存之后成交量的逐步回升，這種供求關(guān)系的變化是否會導(dǎo)致房價(jià)再次反彈。

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