商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花3年后慘狀或?qū)⒊≌?/b>

　　自實(shí)施住宅限購(gòu)政策以來(lái)，非住宅地產(chǎn)項(xiàng)目得到了快速發(fā)展?！跋拮〔幌奚獭笔沟眯滦蜕虡I(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項(xiàng)目、大型城市綜合體項(xiàng)目、區(qū)域購(gòu)物中心等項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)熱度空前。商城鄭州似乎正因此迎來(lái)新一輪“商戰(zhàn)”，不過(guò)此次“商戰(zhàn)”指的卻是商業(yè)地產(chǎn)。

　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)急速發(fā)展，其中的問(wèn)題也不容忽視。從去年開(kāi)始，鄭州市住宅市場(chǎng)受宏觀政策調(diào)控的影響，步入“寒冬”，于是，非住宅地產(chǎn)獲得了空前的發(fā)展機(jī)遇。與前些年的“商住倒掛”現(xiàn)象相比，如今的商業(yè)地產(chǎn)終于“揚(yáng)眉吐氣”，開(kāi)始穩(wěn)步走入上升通道。

　　如今，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在鄭州可謂是到處開(kāi)花。大型購(gòu)物中心吸引了國(guó)內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、永輝超市、王府井等國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)企業(yè)加快布點(diǎn)，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革。

　　國(guó)內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、永輝超市、王府井等國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)企業(yè)加快布點(diǎn)，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革。

　　現(xiàn)狀：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花

　　眼下，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)由于不受有關(guān)政策的限制，正迎來(lái)一個(gè)空前快速的發(fā)展階段。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年，鄭州市非住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為270多萬(wàn)平方米，比2010年增加近3倍，均價(jià)由2011年初的每平方米10519元，上漲到今年2月份每平方米12286元，上漲幅度為16.8%。

　　“限住不限商”使得新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項(xiàng)目、大型城市綜合體項(xiàng)目、區(qū)域購(gòu)物中心等項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)空前熱銷(xiāo)。

　　“從鄭州來(lái)看，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂到處開(kāi)花?！焙幽鲜∩虡I(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、鄭州希瑞營(yíng)銷(xiāo)管理咨詢有限公司董事長(zhǎng)何宏劍坦言。

　　他詳細(xì)說(shuō)道，由前幾年的寶龍城市廣場(chǎng)、丹尼斯七天地引領(lǐng)鄭東新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，到升龍集團(tuán)開(kāi)發(fā)的曼哈頓廣場(chǎng)、升龍國(guó)際中心等項(xiàng)目，再到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、錦藝國(guó)際華都、西元國(guó)際廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心在鄭州西區(qū)的建成開(kāi)業(yè)，都成為近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的明星。

　　“這些大型購(gòu)物中心吸引了國(guó)內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、永輝超市、王府井等國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)企業(yè)加快布點(diǎn)，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革?！焙魏陝Ρ硎尽?/br>

　　在供給失衡的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的壓力一下子就來(lái)了，競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)非常劇烈，其中的問(wèn)題也是“重重”。然而，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入黃金十年，未來(lái)升值潛力巨大。

　　問(wèn)題：供應(yīng)激增下是壓力還是潛力

　　“一方面，住宅市場(chǎng)調(diào)控導(dǎo)致一些住宅開(kāi)發(fā)商難以維持，所以部分房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；另一方面，政府對(duì)出讓的一些地塊，強(qiáng)制性要求配套商業(yè)項(xiàng)目。再加上部分企業(yè)盲目跟風(fēng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，且進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的壁壘太低，所以致使鄭州市場(chǎng)上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量大增?！甭D商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)侯岳峰在分析目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)扎堆出現(xiàn)的原因時(shí)，如是表示。

　　“由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一窩蜂上馬，因此目前鄭州非住宅產(chǎn)品的供銷(xiāo)比，已嚴(yán)重失衡?！闭胫脴I(yè)副總經(jīng)理王樸說(shuō)道。

　　“從2010年年底住宅項(xiàng)目限購(gòu)以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格上漲了50%以上，但從租金回報(bào)率來(lái)看，卻比2010年以前低了很多，投資價(jià)值變低?！蓖鯓阏J(rèn)為，在供給失衡的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的壓力一下子就來(lái)了，競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)非常劇烈，其中的問(wèn)題也是“重重”。

　　然而，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入黃金十年，未來(lái)升值潛力巨大。鄭州美盛地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)張傳明表示，從2011年年初以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售增速一直高于住宅，在住宅市場(chǎng)屢受政策打壓的市場(chǎng)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商們的避風(fēng)港，這也是中國(guó)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)黃金十年發(fā)展期的必然表現(xiàn)。

　　“目前國(guó)內(nèi)知名房企保利、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等大型房企早已在全國(guó)范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱(chēng)，未來(lái)將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。而在鄭州，2011年初，數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)宣布進(jìn)軍高端寫(xiě)字樓，商業(yè)地產(chǎn)的熱度由此可見(jiàn)一斑?！睆垈髅髡J(rèn)為，住宅市場(chǎng)面臨重新“洗牌”，商業(yè)地產(chǎn)必將再次“雄起”。

　　定位是“綱”，綱舉才能目張。而市場(chǎng)定位的核心就是市場(chǎng)調(diào)研，需經(jīng)過(guò)對(duì)消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以及本項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)環(huán)境等進(jìn)行科學(xué)研究。

　　建議：注重前期的市場(chǎng)調(diào)研及定位

　　“其實(shí)商業(yè)房地產(chǎn)正確的叫法應(yīng)該為商用不動(dòng)產(chǎn)，一切應(yīng)該圍繞消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資人進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)?！焙魏陝φJ(rèn)為，商鋪的物理分割應(yīng)該科學(xué)合理，應(yīng)該前置化招商，實(shí)行訂單式開(kāi)發(fā)；銷(xiāo)售和持有的商鋪面積應(yīng)該適當(dāng)，努力實(shí)現(xiàn)“高租金”，租金高才是商用不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的硬道理。

　　在何宏劍看來(lái)，由于很多開(kāi)發(fā)商是從做住宅轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)上的，他們往往不注重前期的市場(chǎng)調(diào)研、分析定位及概念規(guī)劃，不考慮消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者真正喜歡的產(chǎn)品。一旦開(kāi)發(fā)完，才發(fā)現(xiàn)所建的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營(yíng)者不愿意租或不好用，消費(fèi)者也不愿意去消費(fèi)，投資者由于收不到合適的租金也很受傷。這才恍然大悟原來(lái)所建商業(yè)物業(yè)沒(méi)有靈魂，沒(méi)有盈利模式，只有一副空架子。

　　“所以商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，前期定位很重要，定位就是綱，綱舉才能目張。”何宏劍表示，市場(chǎng)定位的核心就是市場(chǎng)調(diào)研，需經(jīng)過(guò)對(duì)消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以及本項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)環(huán)境等進(jìn)行科學(xué)研究，才能做到準(zhǔn)確定位，有的放矢。

　　由于宏觀調(diào)控，大量原本從事住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一哄而上的開(kāi)發(fā)將把商業(yè)地產(chǎn)的壓力后移。3年后，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的“凄慘”程度將遠(yuǎn)超住宅市場(chǎng)。

　　預(yù)測(cè)：3年后商業(yè)地產(chǎn)慘狀超住宅

　　住宅市場(chǎng)在調(diào)控下成交清淡，商業(yè)地產(chǎn)卻在資金追捧下異軍突起，近期多地誕生的“地王”均與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)。住宅開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司、銀行等紛紛瞄上商業(yè)地產(chǎn)，上半年一線城市商業(yè)用地市場(chǎng)快速升溫，大量資金投入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　“京、滬、廣、深四個(gè)一線城市商業(yè)用地成交額占比明顯提高。從目前情況來(lái)看，預(yù)計(jì)今年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將明顯高于去年，即使按照去年的增長(zhǎng)速度保守估算，今年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額也將接近萬(wàn)億元，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)火爆趨勢(shì)?！焙魏陝Ρ硎?。

　　這種“火爆趨勢(shì)”于未來(lái)的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，究竟是好是壞呢？近日，上海城開(kāi)集團(tuán)總裁倪建達(dá)在接受媒體采訪時(shí)指出，由于宏觀調(diào)控，大量原本從事住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一哄而上的開(kāi)發(fā)將把商業(yè)地產(chǎn)的壓力后移；他預(yù)計(jì)，3年后，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的“凄慘”程度將遠(yuǎn)超住宅市場(chǎng)。

　　未來(lái)一到兩年內(nèi)，鄭州市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求會(huì)有多大？將呈現(xiàn)何種發(fā)展趨勢(shì)？

　　何宏劍認(rèn)為，鄭州市對(duì)商鋪特別是繁華區(qū)的臨街商鋪需求呈供小于求的趨勢(shì)，這種發(fā)展勢(shì)頭將由“大躍進(jìn)式”逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)中求進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會(huì)保持一定增長(zhǎng)。

　　然而，行業(yè)自身發(fā)展方式必將由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型，早期商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)還停留在前期圈地、銷(xiāo)售甚至招商上，而今已開(kāi)始轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)管理的競(jìng)爭(zhēng)。

　　“開(kāi)發(fā)商在整體招商中的議價(jià)能力下降，洗牌式的項(xiàng)目并購(gòu)不可避免。”何宏劍分析認(rèn)為，近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)投資普遍較熱，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大、再加上同質(zhì)性高，集中入市，必將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商招商中與商家的博弈能力下降。

來(lái)源：鄭州晚報(bào)　

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀