零售地產(chǎn)資本奔向二三線城市

　　商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，給零售地產(chǎn)投資帶來了機(jī)會。近年來，零售地產(chǎn)投資呈逐年上升的趨勢。仲量聯(lián)行最近發(fā)布的研究報告《2012中國零售地產(chǎn)市場投資展望》顯示，國內(nèi)2011年零售地產(chǎn)投資交易額創(chuàng)歷史新高。大宗投資交易總額約為265億元，零售地產(chǎn)占整個商業(yè)地產(chǎn)交易總額的30%。值得注意的是，一半以上的零售地產(chǎn)投資交易發(fā)生在非一線城市。針對這些變化的原因和影響，記者采訪了仲量聯(lián)行中國區(qū)投資部董事何嘉華。

　　記者：2011年零售地產(chǎn)占整個商業(yè)地產(chǎn)交易總額的30%，這一數(shù)字比2010年有較大提升，其中原因何在？

　　何嘉華：這個數(shù)字是逐年提升的，去年最高，達(dá)到30%。2010年這一數(shù)字的占比為24%，2009年則僅有15%。可以看出投資者對零售地產(chǎn)的興趣大幅提升。

　　零售地產(chǎn)交易額持續(xù)上漲，一部分因素是受商業(yè)供應(yīng)的帶動；另外，隨著二三線城市人口、經(jīng)濟(jì)的增長，給零售地產(chǎn)投資帶來了極大的空間。一半以上的零售地產(chǎn)投資交易發(fā)生在非一線城市。

　　從投資者角度講，主要是以機(jī)構(gòu)投資者為主，比如基金公司、零售商以及專門做投資的企業(yè)，這些公司已經(jīng)是較為成熟的投資群體，對這一領(lǐng)域長期關(guān)注，也能精準(zhǔn)把握住投資機(jī)會。

　　記者：你認(rèn)為，為什么超過半數(shù)的零售地產(chǎn)投資交易發(fā)生在二三線城市？

　　何嘉華：其實，二三級城市投資需求的提升，并不代表一線城市投資市場的飽和。以上海和北京為例，零售地產(chǎn)空置率已保持了最低的水平。只是一線城市投資價位較高，二三線城市的最主要推動力還是收入增長較快，投資者看到了這個趨勢。

　　記者：在二三級城市，哪些零售物業(yè)較為受歡迎？

　　何嘉華：相比百貨商店，購物中心模式繼續(xù)贏得關(guān)注，約86%的零售地產(chǎn)資本投資于購物中心領(lǐng)域。尤其是在成熟度略低的二三線城市，購物中心發(fā)展勢頭明顯高于一線城市。五年前，二三線城市占據(jù)主導(dǎo)地位的零售模式還是百貨商店，然而現(xiàn)在購物中心正在以更快的速度占領(lǐng)著當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~。

　　零售地產(chǎn)投資比例增加以及投資重點轉(zhuǎn)入非一線城市，充分表明了投資者正在調(diào)整其投資策略以抓住經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型初期所帶來的市場投資機(jī)遇。更多的投資者將逐漸認(rèn)識到中國的零售行業(yè)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，從而更加偏重對二三線城市零售地產(chǎn)市場的投資。

　　記者：來自亞洲地區(qū)和國內(nèi)的資本占據(jù)了中國零售地產(chǎn)投資市場的主導(dǎo)地位，占比超過總交易額的90%。新加坡上市投資機(jī)構(gòu)最為活躍，占到了全年交易總額的1/3。你認(rèn)為新加坡投資機(jī)構(gòu)瞄準(zhǔn)中國零售地產(chǎn)市場的原因是什么？

　　何嘉華：去年，最主要的投資者是鵬瑞利，是新加坡上市信托，在零售市場有多年經(jīng)驗。號稱新加坡首個專營中國商用地產(chǎn)開發(fā)的信托，收購了5個零售地產(chǎn)項目，從而帶動了新加城投資熱潮。再比如，華瑞中國地產(chǎn)，也是新加坡上市的信托，與國內(nèi)的一些開發(fā)商合作，也涉及二三線城市的投資。這些長期投資者對國內(nèi)零售地產(chǎn)市場一直較為關(guān)注，也嗅到了未來的機(jī)會。

　　記者：中國零售市場增長步伐加快，目前很多二三線城市的零售商業(yè)擴(kuò)張迅速，一些業(yè)內(nèi)人士對此表達(dá)了投資風(fēng)險的擔(dān)憂。對此，你如何看待？

　　何嘉華：隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)加大，的確競爭形式會越加嚴(yán)峻。新增供應(yīng)中，肯定會有一些物業(yè)做得不好，特別是住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)。零售地產(chǎn)投資類型與寫字樓、工業(yè)等地產(chǎn)投資不太一樣，需要有一定的技巧。

　　記者：在此環(huán)境下，零售地產(chǎn)投資應(yīng)把握哪些原則？

　　何嘉華：首先，需把握投資對象的實力。在這些新增供應(yīng)里，誰有能力抓住需求，消化供應(yīng)。還需要與零售商建立很好的關(guān)系。其次，需要有很好的合作伙伴，要求其對當(dāng)?shù)厥袌鲇谐浞值牧私?，包括在購物概念、消費習(xí)慣上的特點。例如，上海、成都、重慶的消費能力較強，在時尚消費上的投入會比較多。

　　據(jù)同花順統(tǒng)計顯示，一季度，雖然上市房企紛紛采取以價換量方式實現(xiàn)了銷售的逐步回暖，但從整體來看，截至一季度末，房企的存貨壓力仍在進(jìn)一步加大，資金鏈情況也進(jìn)一步緊繃。

　　截至4月23日，兩市共有56家房企發(fā)布一季報，合計實現(xiàn)銷售收入512.92億元，同比增長14.15%；合計實現(xiàn)凈利潤64.88億元，較去年同期63.5億元略有增長。

　　從萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)及金地集團(tuán)等龍頭房企發(fā)布一季度銷售情況來看，房企一季度銷售金額同比均有所下滑。其中，萬科一季度簽約均價為10326元/平方米，同比去年一季度的11689元/平方米，下降超過11%，而金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)今年一季度銷售均價分別下降21%和3%，房企以價換量的態(tài)勢明顯。

　　盡管季報顯示，房企整體銷售情況逐月回暖，但是房企整體的存貨壓力仍沒有得到緩解。

　　據(jù)統(tǒng)計，上述房企庫存總額高達(dá)5586.97億元，去年同期這一數(shù)字為4145.86億元，同比增幅34.76%。其中，庫存超過百億的房企包括保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城等13家。這13家房企的庫存總額為4155.84億元，占上述房企總庫存的74.38%；其庫存總量同比增幅高達(dá)41.35%，快于行業(yè)整體水平。

　　同時，房企整體現(xiàn)金流情況在進(jìn)一步惡化。統(tǒng)計顯示，上述公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-73.02億元，去年同期這一數(shù)字為-32.15億元。只有濱江集團(tuán)、萬通地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)等14家房企的現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正。

　　無論是華潤置地、萬科地產(chǎn)還是中海地產(chǎn)，從今年起，他們將逐漸在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力，形成“住宅+商業(yè)”并駕齊驅(qū)的市場構(gòu)架。而本土企業(yè)代表藍(lán)光地產(chǎn)更是通過整合7大項目、數(shù)百萬平方米的商業(yè)產(chǎn)品，端出了商業(yè)大蛋糕。

　　4-5月將是品牌商業(yè)集中上市、推售的時間段，其產(chǎn)品形態(tài)包括甲級寫字樓、LOFT公寓、社區(qū)底商、獨棟商業(yè)、主題商業(yè)街集中上市，投資金額從幾十萬到上千萬不等。

　　成都品牌房企4月集中推商業(yè)

　　專注住宅市場的開發(fā)商，正在轉(zhuǎn)向商業(yè)。

　　早在2012年3月底，華潤置地“年度商業(yè)計劃發(fā)布會”隆重舉行，一次性推出5大商業(yè)中心，推售面積達(dá)到100萬平方米，涉及100億銷售資源；藍(lán)光地產(chǎn)7大商業(yè)集中上市，規(guī)模達(dá)數(shù)百萬平米，市值超過百億；中海國際購物公園二期上市，40萬㎡的“中海國際中心”A座租賃70%；萬科地產(chǎn)成都首個項目“鉆石廣場”即將上市；23萬平方米協(xié)信中心推出底商和寫字樓，開盤當(dāng)天熱銷過億……從品牌開發(fā)商近期的動作來看，他們對商業(yè)地產(chǎn)的定位已經(jīng)不是早期的“權(quán)宜之計”，而是當(dāng)作布局市場的一大策略。

　　萬科、華潤、中海集中關(guān)注“住轉(zhuǎn)商”

　　“并不是說住宅不重要，”華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人在年度商業(yè)計劃發(fā)布會上宣稱，“進(jìn)入成都樓市10年的華潤置地，即將掀開新的一頁?！彼f的“新”，顯然是華潤置地在打造住宅品牌之后，轉(zhuǎn)身商業(yè)地產(chǎn)。了解華潤的知道，這個舉措并非一時興起，而是籌備已久。據(jù)了解，華潤置地早在2007年開始組建招商團(tuán)隊，2009年成立商業(yè)設(shè)計管理部，并成立華潤置地成都商業(yè)管理公司，對商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運營。

　　萬科地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)的布局，已經(jīng)從“給住宅做配套”演化為“給城市做配套”。這背后，除了萬科地產(chǎn)在2011年成立萬科商業(yè)管理有限公司，地方公司成立商業(yè)小組備受關(guān)注外，純商業(yè)項目已經(jīng)落戶多個城市。在成都，即將上市的“萬科·鉆石廣場”，已經(jīng)是一個非常成熟的產(chǎn)品線。中海地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)的重視，從2011年11月舉行的商業(yè)地產(chǎn)品牌發(fā)布會可見一斑。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》報道，“這是中海將旗下的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行整合之后，首次明確地對外發(fā)布其未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展線路。其中一個重點是，中海將擁有自己的商業(yè)購物中心品牌———環(huán)宇城?！?/p>

　　無論是華潤置地，萬科地產(chǎn)還是中海地產(chǎn)，他們是以住宅地產(chǎn)建立市場知名度，但從今年起，他們將逐漸在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力，形成“住宅+商業(yè)”并駕齊驅(qū)的市場構(gòu)架。而本土企業(yè)代表藍(lán)光地產(chǎn)，在從四川藍(lán)光晉升為中國藍(lán)光之后，通過整合7大項目、數(shù)百萬平方米的商業(yè)產(chǎn)品，端出商業(yè)大蛋糕。研究他們今年的市場格局發(fā)現(xiàn)，集中發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)不僅是市場導(dǎo)向，更是企業(yè)導(dǎo)向。

　　產(chǎn)品豐富 近兩個月商業(yè)集中上市

　　高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤接受成都商報微博記者采訪時表示，“商業(yè)地產(chǎn)的品牌效應(yīng)要高于住宅地產(chǎn)?！彼J(rèn)為，同等支付金額下，肯定首選品牌商業(yè)。如果是價差在20%以內(nèi)，也應(yīng)該優(yōu)選品牌商業(yè)，但具體要看產(chǎn)品、看位置、看業(yè)態(tài)。

　　31日，成都商報記者在萬科·鉆石廣場臨時接待中心，被銷售顧問的自信折服?！肮烙嫴粫岬焦さ噩F(xiàn)場去售房。因為有可能新銷售中心還沒建起，房子已經(jīng)賣完了?！庇浾吡私獾?，建筑面積約10萬㎡的鉆石廣場，目前可售的只有寫字樓和公寓，底商全部由萬科持有。

　　距離該項目不遠(yuǎn)的協(xié)信中心，在底商和寫字樓的銷售上同樣如此?！伴_盤頭一天晚上就有客戶來排隊，不到兩個小時22套商鋪全部售罄，很多被迫轉(zhuǎn)為二期客戶。”這樣的市場行情在華潤置地，表現(xiàn)明顯。據(jù)華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人宣稱，“我們好幾個商業(yè)中心的商鋪還沒開賣，就已經(jīng)有人找上門來了，誠意度非常高?！?/p>

　　對于投資商業(yè)的客戶來說，4-5月顯然是個好時機(jī)。據(jù)成都商報記者了解，4-5月將是品牌商業(yè)集中上市、推售的時間段。譬如，藍(lán)光七大商業(yè)藍(lán)光·空港國際城、峨眉院子、金楠府、四葉城商業(yè)廣場、錦繡城、藍(lán)光云鼎、公館1881，其產(chǎn)品形態(tài)豐富多樣，包括LOFT、SOHO、寫字樓、社區(qū)底商、院落式商業(yè)街區(qū)、大型旗艦店、投資型酒店等，銷售正處于集中發(fā)力階段。華潤五大商業(yè)中心萬象街區(qū)，翡翠天地，華潤廣場，橡樹廣場，翠林天地，其產(chǎn)品形態(tài)包括甲級寫字樓、LOFT公寓、社區(qū)底商、獨棟商業(yè)、主題商業(yè)街集中上市，投資金額從幾十萬到上千萬不等。萬科·鉆石廣場，宣稱5-6月開盤，但目前已經(jīng)開始蓄客。

　　大量自持大企業(yè)看重長線價值

　　中海國際中心的8座寫字樓，只租不售；萬科·鉆石廣場的主力店和底商，全部不對外銷售；華潤置地在五大商業(yè)中心的自持比例最低20%，最高達(dá)60%，183萬㎡的成都時代天街，龍湖自持商業(yè)50萬㎡……

　　種種跡象說明，資金實力雄厚的開發(fā)商，更傾向于通過經(jīng)營商業(yè)來保證企業(yè)的收益回報。

　　華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“開發(fā)商敢于大面積自持商業(yè)，一是說明企業(yè)資金沒問題，二是說明對產(chǎn)品非常自信，三是投資者的收益有保障?！彼J(rèn)為，開發(fā)商自持商業(yè)的話，就意味著企業(yè)投資培育市場、經(jīng)營市場。中海地產(chǎn)市場策劃部人士同樣表示，“只租不售的模式，對開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金，管理，運營要求非常高，全部持有對客戶來說是最有力的收益保障?！?/p>

　　事實上，開發(fā)商通過整合資源，進(jìn)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理的商業(yè)，往往比全部散售的商業(yè)，在回報率上要高得多。這一點，在國內(nèi)多個成功商業(yè)項目得到印證。譬如，北京銀泰中心、深圳華潤萬象城、重慶協(xié)信星光68廣場、成都萬達(dá)錦華城。

　　“較之于中小開發(fā)商來說，‘大企業(yè)效應(yīng)’在商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)得更明顯?！眳f(xié)信地產(chǎn)成都公司營銷總監(jiān)陳云認(rèn)為，還不僅僅是自持。在經(jīng)營管理方式上，協(xié)信地產(chǎn)已經(jīng)開始嘗試與商家捆綁經(jīng)營的方式，通過給商家提供一站式的經(jīng)營管理服務(wù)，共同做大市場，提高收益回報率。

　　從去年2月國內(nèi)多個一二線城市出臺限購令至今，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了一年多。在“調(diào)控不動搖”的態(tài)勢下，住宅市場投資機(jī)會已經(jīng)不復(fù)存在，而商業(yè)地產(chǎn)成為這輪調(diào)控中的“贏家”。尤其是今年以來，武漢寫字樓市場表現(xiàn)穩(wěn)健，成為很多企業(yè)和投資客戶的首選產(chǎn)品。

　　調(diào)控下資金紛紛“大挪移”

　　日前，曾在住宅市場和股市投資多有斬獲的市民鄭先生，正在考慮購入武昌一個項目的寫字樓。

　　他介紹，近幾年手頭有些資金，苦于住宅被限購，希望買套寫字樓出租或者今后自用。鄭先生自己的辦公場所在江漢北路一個老寫字樓里，近幾年益發(fā)感到停車等配套不夠完善，希望能找到合適的寫字樓產(chǎn)品，辦公出租都很方便。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在本地多家房產(chǎn)論壇和群里，不少市民都在討論買寫字樓或商業(yè)性質(zhì)的小戶型出租用。這些市民多是住宅被限購了，市區(qū)商鋪動輒三四萬元的單價難以承受，便轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓市場。

　　省社科院經(jīng)濟(jì)所副所長葉學(xué)平認(rèn)為，寫字樓市場的異軍突起，有調(diào)控下資金尋找新的投資方向的大背景，也有武漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、商務(wù)環(huán)境亟待提升的原因。可以說，投資者需要新的投資產(chǎn)品，城市發(fā)展需要商務(wù)環(huán)境的提升；而開發(fā)企業(yè)看到了機(jī)會，從住宅市場轉(zhuǎn)移，大手筆投入寫字樓市場，是雙方需求都得到了滿足。

　　某院研究顯示，在2005年前，武漢整體商務(wù)水平不高，寫字樓市場不溫不火，不僅開發(fā)量小，其銷售情況也比住宅市場差得遠(yuǎn)。武漢寫字樓市場火爆，是伴隨武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速而出現(xiàn)的。從2009年開始，武漢寫字樓的整體市場供給和需求同步爆發(fā)。

　　調(diào)查顯示，2009年武漢寫字樓成交面積約50萬平方米，2011年接近100萬平方米，翻了一番。而過去十年間，武漢寫字樓的新開工量年均為30萬-40萬平方米。

　　在去年最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺前，很多開發(fā)企業(yè)認(rèn)為寫字樓市場投入大、回報慢，遠(yuǎn)沒有住宅投資獲利那樣“短平快”。

　　寫字樓回報率三年翻番

　　寫字樓市場走熱，不僅是武漢本地市場的現(xiàn)象。去年以來，北上廣多個一線城市寫字樓市場也迎來了售價走高、租金火爆的繁榮景象。

　　目前，武漢市寫字樓市場租金也出現(xiàn)了連續(xù)的上漲，

　　日前，戴德梁行發(fā)布的報告稱，截至去年底，武漢甲級寫字樓租金連續(xù)8個季度上漲。戴德梁行華中區(qū)商業(yè)部馮波指出，武漢寫字樓市場需求依然旺盛，內(nèi)資企業(yè)機(jī)構(gòu)較外資機(jī)構(gòu)表現(xiàn)更加活躍，銀行、金融類機(jī)構(gòu)紛紛大單成交。武漢一棟剛?cè)胧械募准墝懽謽?，租金甚至達(dá)到了北京、上海等地同檔次物業(yè)的水平。據(jù)了解，建設(shè)大道上幾乎所有的寫字樓均滿租，部分新到漢的企業(yè)或準(zhǔn)備提高辦公檔次的企業(yè)，不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊區(qū)域。

　　近幾年，隨著越來越多的企業(yè)進(jìn)駐武漢，武漢甲級寫字樓的需求逐年增加。

　　統(tǒng)計顯示，武漢缺少商務(wù)配套的乙級寫字樓空置率在15%左右，而甲級寫字樓空置率很低，建設(shè)大道沿線的甲級寫字樓如果考慮到裝修周期，空置率多在5%以下。

　　另外，武漢寫字樓的租金水平在2008年以后大幅上漲，由當(dāng)年的40元/平方米/月，上漲到80元/平方米/月，部分頂級寫字樓租金高達(dá)120元/平方米/月。

　　據(jù)悉，去年武漢寫字樓的總體均價在9876元/平方米，雖然比五年前有接近40%的上漲，但是比同地段、同檔次的高檔住宅或商鋪要低很多，這也是大量投資者進(jìn)入寫字樓市場的主要原因。

　　武漢寫字樓迎來集群時代

　　過去十年，武漢寫字樓市場的發(fā)展較為零散，目前市場上在用的寫字樓，多數(shù)是開發(fā)企業(yè)單棟建設(shè)的，缺乏統(tǒng)一的布局和規(guī)劃。

　　目前，除了武昌中南、中北路沿線和漢口建設(shè)大道金融街外，武漢其他區(qū)域還未有成型的寫字樓集群。而一些傳統(tǒng)的寫字樓集中區(qū)域，也存在商務(wù)配套不夠、公共設(shè)施缺乏的尷尬。

　　而近兩年，隨著武漢中部中心城市地位的確立，武漢迎來最好的發(fā)展時期，不光各大企業(yè)進(jìn)駐武漢，一些外資機(jī)構(gòu)也加入了搶灘武漢的步伐。對他們來說，一個辦公、配套水平都很高的寫字樓集群，不僅應(yīng)該滿足日常辦公、企業(yè)交流的需求，也應(yīng)該有較好的商業(yè)配套，滿足企業(yè)或者員工的日常生活消費等。這就需要一個集甲級寫字樓、大型商業(yè)等于一體的商務(wù)區(qū)來滿足。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年開始，漢街總部國際等大體量的寫字樓集群的面市，將逐步促進(jìn)武漢核心商務(wù)區(qū)的形成。

　　4月23日，花旗發(fā)表報告稱，首予越秀地產(chǎn)“買入”評級，目標(biāo)價2.7元，較其2012年度預(yù)測每股資產(chǎn)凈值折讓40%。

　　該行指，盡管近期股價反彈，但現(xiàn)價較資產(chǎn)凈值折讓63%，對應(yīng)2012年度預(yù)測市盈率6.8倍、市賬率0.6倍，估值吸引。

　　報告指出，越秀地產(chǎn)1992年在港上市，2008年新管理層接手，經(jīng)數(shù)年重組後逐漸剝離非核心資產(chǎn)，重新聚焦在核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，現(xiàn)時擁有強勁的投資物業(yè)組合，并是唯一一家在港上市的內(nèi)地發(fā)展商房地產(chǎn)信托基金。

　　該行預(yù)測，越秀地產(chǎn)今年的租金收入應(yīng)可超過6億元人民幣，目標(biāo)在下半年全面運營的廣州IFC，是近期的催化劑。

　　住宅業(yè)務(wù)方面，未來數(shù)年將重點轉(zhuǎn)向開發(fā)能力；今年首季的銷售達(dá)全年目標(biāo)的31%。

　　從去年2月國內(nèi)多個一二線城市出臺限購令至今，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了一年多。在“調(diào)控不動搖”的態(tài)勢下，住宅市場投資機(jī)會已經(jīng)不復(fù)存在，而商業(yè)地產(chǎn)成為這輪調(diào)控中的“贏家”。尤其是今年以來，武漢寫字樓市場表現(xiàn)穩(wěn)健，成為很多企業(yè)和投資客戶的首選產(chǎn)品。

來源：中國房地產(chǎn)報

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