商業(yè)地產(chǎn) 市場越熱 投資越要冷靜

　　鑒

　　在成都房地產(chǎn)市場發(fā)展的十年時間里，商業(yè)地產(chǎn)最初一直處于住宅地產(chǎn)瘋狂發(fā)展的長期壓抑中。但是，這樣的格局最近兩年全面改觀，商業(yè)地產(chǎn)集中爆發(fā)，商鋪、寫字樓、專業(yè)市場等各種形態(tài)的商業(yè)物業(yè)在成都全城到處開花，商業(yè)地產(chǎn)投資熱席卷全城。

　　高度的爆發(fā)帶來了一系列發(fā)展問題，目前成都商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)過度透支的隱憂。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存就認為，從2011年起商業(yè)地產(chǎn)的增量已經(jīng)有泡沫傾向，成都也不例外。那么，是不是就意味著商業(yè)地產(chǎn)沒有投資的空間了呢？回答顯然是否定的。在當前的市場情況下，如何投資商業(yè)地產(chǎn)才是最值得探討的問題。

　　一鑒：閑錢

　　對自己負責，有閑錢才投資

　　投資商業(yè)地產(chǎn)是沒有剛需的，購房者在購買商業(yè)物業(yè)時這點必須明確。

　　商業(yè)地產(chǎn)作為投資物業(yè)，對于資金的要求是相對較高的。如果手頭有閑錢，在客觀評估經(jīng)濟實力的基礎(chǔ)上，理性投資商業(yè)物業(yè)，才是可取之道。如果你是一個剛大學畢業(yè)的學生，工作還不夠穩(wěn)定，拿著父母支持的10多萬元來購買商業(yè)物業(yè)，這對于自己和父母來說或許都是不負責的行為。所謂閑錢，是指在滿足基本生活需要的情況下，多余出來暫時用不上的那一部分資金。任何投資都是有風險的，房地產(chǎn)投資作為大宗投資，不是任何人都可以參與的領(lǐng)域。

　　二鑒：長線

　　做好持久戰(zhàn)的準備

　　買商業(yè)地產(chǎn)賺快錢的時代已經(jīng)過去，長線操作是大勢所趨。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的巔峰時期，例如在2010年，如果地段選得好，年初買進的鋪子年底賣出，除掉稅費，收益率說不定還能達到15%以上。但是，在經(jīng)過了兩年的快速成長期之后，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨平穩(wěn)。通過短線操作來賺取高額利潤的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)需要打持久戰(zhàn)。

　　在限購政策沒有松動的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為當下眾多被限購客戶群體的首選。但是，這些經(jīng)歷過房價直線攀升資產(chǎn)快速增值的投資者們，現(xiàn)在需要重新審視市場，放棄賺快錢的想法。沉下心來，多點耐心，長期持有等待增值。

　　三鑒：新興板塊

　　新興板塊潛力不容小覷

　　成熟板塊上升空間有限，新興板塊潛力不容小覷?！暗囟?，地段，還是地段?！边@句房地產(chǎn)界的名言，如今依舊適用。但是，“地段”這個關(guān)鍵詞并不是一成不變的。隨著城市的變遷與擴容，以前的黃金地段或許會成為“雞肋”，偏遠之地也能變身“香餑餑”。

　　在投資商業(yè)地產(chǎn)時，成熟板塊對資金的安全性是有保障的，但再次上升的空間相對有限。也就是說，資金的利用率遠遠低于新興板塊。同樣的資金，成熟板塊購買10平方米，新興區(qū)域或許可以購買20平方米；同樣每平方米上漲500元，新興區(qū)域就比成熟板塊多賺5000元，這個道理淺顯易懂。前面既然已經(jīng)說過當下更適宜做長線，那么新興板塊是值得選擇的。當然，伴隨著高利潤的往往是高風險，新興板塊并非個個都是“金礦”。

　　四鑒：政策

　　投資跟著政策走風險低

　　區(qū)域發(fā)展與政策利好密切相關(guān)，跟著政府打造的熱點來進行投資，風險會降低不少。

　　既然投資新興板塊商業(yè)地產(chǎn)有賺頭，那么該如何選擇新興板塊呢？首先一點肯定是根據(jù)政府導(dǎo)向來行動。政府要大力發(fā)展一個區(qū)域，會出臺相關(guān)的優(yōu)惠政策來進行招商引資，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟，同時也帶來消費人群，這就為商業(yè)地產(chǎn)的投資提供了需求。人南延線就是政策利好下的典型區(qū)域，幾年前又有誰會想到南延線與春熙路寫字樓的價格會相差無幾？

　　五鑒：品牌

　　商業(yè)地產(chǎn)也講品牌

　　品牌附加值，在哪里都通用。特別是，在市場競爭激烈的情況下，品牌的優(yōu)勢效應(yīng)更加明顯。

　　相較于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)的品牌涵蓋更廣，不僅是開發(fā)商的品牌，運營商的品牌對商業(yè)地產(chǎn)來說或許更為重要，品牌的優(yōu)勢更多時候是體現(xiàn)在后期的招商和運營上。例如，萬達就是塊金字招牌，當初購買了萬達錦華城商鋪和公寓的投資者，如今肯定都對當初的投資很得意。品牌開發(fā)商和運營商，擁有更多的資源以及更強的整合能力，能夠有效地保證后期的運營。運營得好，商業(yè)地產(chǎn)才能不斷增值。

　　六鑒：專業(yè)機構(gòu)

　　大宗投資請找專業(yè)機構(gòu)

　　術(shù)業(yè)有專攻，如果是投資購買大宗商業(yè)物業(yè)，那么很有必要請專業(yè)機構(gòu)進行調(diào)查評估。大部分的投資者對于商業(yè)地產(chǎn)這種比住宅遠為復(fù)雜的投資產(chǎn)品缺乏全面的認識，大多是憑借感性認識、周邊朋友的口碑和開發(fā)商的宣傳來決定。這種投資行為風險很高，特別是動輒幾千萬的大宗商業(yè)地產(chǎn)投資，更加需要專業(yè)機構(gòu)的介入。

　　專業(yè)機構(gòu)的介入主要有兩個方面的作用，一方面在前期進行調(diào)查評估，預(yù)估投資的風險性和收益率；另一方面在購買后幫助招商、運營和出售，幫助快速盈利。

　　七鑒：回報率

　　八鑒：專業(yè)市場九鑒：新模式

　　不要盲目迷信投資回報率

　　商業(yè)地產(chǎn)的廣告宣傳語上，90%以上會有關(guān)于投資回報率的描述，且比較模糊，如“超高”、“較高”、“穩(wěn)定”等，也有一部分會打出具體的回報率。無論是哪種情況，置業(yè)顧問一定會在現(xiàn)場為投資者估算大概的回報率以打動購房者。但事實上，并不是投資回報率越高，投資者收益就越高。例如，年初某機構(gòu)報告顯示，成都寫字樓租金回報率連續(xù)三年超過8%，高于北京、上海等一線城市。事實卻是，成都寫字樓目前銷售均價僅為一線城市的一半甚至三分之一，這樣即使成都的租金水平遠遠低于一線城市，整體的回報率卻相對較高。同理，如果商業(yè)物業(yè)本身售價很低，雖然周邊租金水平也低，僅從數(shù)據(jù)看，租金回報率還是很高。因而，投資回報率只是一個參考數(shù)據(jù)。

　　八鑒：專業(yè)市場

　　投資專業(yè)市場非熟勿進

　　專業(yè)市場，是這幾年商業(yè)地產(chǎn)新近崛起的產(chǎn)品，并且受到了很多投資者的追捧。但專業(yè)市場因其對產(chǎn)業(yè)的高依賴性，投資風險更高。如果投資者本身對專業(yè)市場所依賴的產(chǎn)業(yè)比較熟悉，并且擁有一定的商家資源，那么投資的收益是非?？捎^和穩(wěn)定的。但如果完全不了解行業(yè)，盲目介入，后期鋪面能否快速租售都是未知數(shù)。

　　專業(yè)市場商鋪能否存活以及能存活多久，取決于該類型商鋪所依賴的行業(yè)發(fā)展狀況。所以，成熟的專業(yè)市場實際上就是一個行業(yè)的縮影，行業(yè)的飽和度以及政策規(guī)劃、扶持狀況，是判斷專業(yè)市場租金上漲空間的關(guān)鍵。而且，由于是新產(chǎn)品，目前成都很多專業(yè)市場土地手續(xù)不齊全，投資者貿(mào)然購買，風險很大。

　　九鑒：新模式

　　商業(yè)地產(chǎn)新模式值得關(guān)注

　　隨著傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式日趨飽和，一些新的商業(yè)地產(chǎn)模式值得投資者多關(guān)注。在上海、北京等一線城市，地鐵物業(yè)因其升值快、收益穩(wěn)定而受到投資者的青睞。成都的地鐵物業(yè)才剛剛起步，但后續(xù)的發(fā)展?jié)摿薮?。隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的全面打通，每一個地鐵站都將匯聚大量的人流，這些人流將帶來巨大的商業(yè)、商務(wù)需求量，這都將為周邊商業(yè)物業(yè)帶來升值機會。

　　文化產(chǎn)業(yè)街區(qū)也是商業(yè)地產(chǎn)值得關(guān)注的新模式之一，文化與商業(yè)的嫁接，同樣可以帶來不少投資機會。例如，成都東區(qū)音樂公園在開園之初對優(yōu)質(zhì)商家可以免租金入駐，經(jīng)過一段時間的人氣積累，目前租金直線上升，可謂一鋪難求。同樣，還有旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)里的商業(yè)物業(yè)，都是值得投資者關(guān)注的。

來源：四川新聞網(wǎng)-成都商報

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