樓市“調(diào)結(jié)構(gòu)”深化房地產(chǎn)洗牌序幕拉開(kāi)

珠海樓市二八現(xiàn)象明顯
　　

如果只走進(jìn)銷售排名前幾的樓盤，你也許會(huì)產(chǎn)生樓市又回到09年最火爆時(shí)候的錯(cuò)覺(jué)。
　　

4月21日，位于拱北的中海富華里開(kāi)盤。據(jù)了解本次開(kāi)盤即銷八成。
　　

在中海富華里之前，2012年珠海樓市的熱詞一直是金域華府。數(shù)字說(shuō)明了一切：開(kāi)盤至今將近四個(gè)月網(wǎng)簽280套，本年度珠海銷量冠軍。
　　

2012年開(kāi)春，部分熱銷樓盤攪得這個(gè)樓市的冬天風(fēng)生水起。記者登錄珠海商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)了解到，2012年以來(lái)，珠海網(wǎng)簽數(shù)超過(guò)80套的有六家，超過(guò)100套的有三家。由于這部分樓盤，“小陽(yáng)春”、“回暖”成了春節(jié)以后的熱點(diǎn)討論問(wèn)題。
　　

可是整體樓市的數(shù)據(jù)卻有力地支持了反面的觀點(diǎn)：小陽(yáng)春只是假象。要說(shuō)回暖，也只是極小部分人在唱主角。2012年以來(lái)網(wǎng)簽套數(shù)為1073套，但前四名的就已經(jīng)占了60%。珠海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)近日公布2012年珠海市3月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡(jiǎn)況，一季度全市商品房銷售面積45.24萬(wàn)平方米、銷售金額51.47億元，同比分別下降7.4%和12.0%。
　　

代理機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)研究報(bào)告也顯示，三月份珠海樓盤銷量在個(gè)位數(shù)的占了絕大部分。
　　

市場(chǎng)“二八”現(xiàn)象明顯。合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，三月份南灣、拱北、吉大、老香洲等片區(qū)的成交套數(shù)分別為27、11、27、21套。而南灣片區(qū)的庫(kù)存高達(dá)2516套，銷售率極為慘淡。
　　

無(wú)論從整體片區(qū)，還是樓盤銷售排名來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)都呈現(xiàn)出明顯的二八結(jié)構(gòu)。
　　

“低價(jià)”、“剛需”成銷售關(guān)鍵
　　

為什么在市場(chǎng)持續(xù)萎縮的情況下，極小部分的樓盤能夠取得堪比旺市的業(yè)績(jī)呢？
　　

雙限頭一個(gè)月，五洲花城的策略為整體市場(chǎng)樹(shù)立了銷售的操作標(biāo)桿。去年11月，五洲花城推出兩棟毛坯房，極具吸引力的價(jià)格馬上吸引大量購(gòu)房者入市。2011年最后兩個(gè)月，五洲花城網(wǎng)簽187套，占了整個(gè)珠海網(wǎng)簽將近三分之一。
　　

那時(shí)，樓市正處于觀望期，大部分開(kāi)發(fā)商處于欲降價(jià)又恐購(gòu)房者進(jìn)一步觀望的尷尬狀態(tài)。五洲花城的動(dòng)作及取得的市場(chǎng)份額無(wú)疑向市場(chǎng)傳達(dá)了一個(gè)現(xiàn)成的答案：在樓市進(jìn)入買方市場(chǎng)的時(shí)候，低價(jià)促銷無(wú)疑是有效的。
　　

而到了2012年，銷售的關(guān)鍵詞又加上了“剛需”。今年春節(jié)以后，各大樓盤看房人數(shù)明顯增多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年前大家都在觀望著房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)，春節(jié)后終于剛需用戶終于按耐不住，集中釋放。而首套房利率松動(dòng)的利好，無(wú)疑又對(duì)之形成推波助瀾之勢(shì)。

于是，那些以“低價(jià)”、“剛需”為指導(dǎo)思想的樓盤銷售業(yè)績(jī)都較為出色，如，金域華府。此外，像公園里、尚東領(lǐng)域等剛需盤更是開(kāi)出萬(wàn)元以下的均價(jià)毛坯房。除了這些低價(jià)入市的新盤外，很多賣到中盤的樓盤也開(kāi)始低價(jià)促銷推出特價(jià)房，并取得了不錯(cuò)的效果。

第一季度珠海商品房均價(jià)約為11377元/平方米。相比去年一季度的均價(jià)11975元/平方米，同比減幅4.99%。珠海的銷售版圖也因此悄然地發(fā)生改變。新香洲、前山、西區(qū)以及中山坦洲這些以剛需盤為主的片區(qū)業(yè)績(jī)喜人。三月份坦洲更是以只有珠海主城區(qū)一半的價(jià)格優(yōu)勢(shì)取得了1110套的銷售業(yè)績(jī)。而吉大、南灣、唐家這些以豪宅為主的片區(qū)則業(yè)績(jī)不盡如人意。三月份銷售均在30套以下。

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