地產(chǎn)商資金緊張度再調(diào)查:龍頭、中小企業(yè)分化明顯


時(shí)間:2012-04-26





  今年三月,國(guó)內(nèi)眾多城市迎來(lái)了樓市小陽(yáng)春,以上海為例,3月商品住宅共計(jì)成交6836套,總成交面積約79.9萬(wàn)平方米,創(chuàng)去年6月以來(lái)的最高水平。另一方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今年一季度資金來(lái)源為20847億元,同比增長(zhǎng)8.2%。其中,國(guó)內(nèi)貸款4319億元,增長(zhǎng)12.6%。

  綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平對(duì)外透露,企業(yè)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。由此來(lái)看,地產(chǎn)商的資金鏈似乎有好轉(zhuǎn)跡象。但令人困惑的是,幾乎與此同時(shí),杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司卻向法院申請(qǐng)破產(chǎn)。而渣打銀行對(duì)30家房企的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,其中的六家地產(chǎn)商有破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

  地產(chǎn)商的資金究竟是比去年底時(shí)更緊張,還是有所緩解;破產(chǎn)的地產(chǎn)商,究竟是個(gè)別,還是將形成趨勢(shì)?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者為此對(duì)部分開(kāi)發(fā)商的資金情況進(jìn)行調(diào)查。

  30億元到期信托全部?jī)敻?綠城走出最艱難時(shí)期

  要了解地產(chǎn)商目前的資金狀況,綠城中國(guó)(03900,HK)是絕好的一個(gè)樣本。去年底曾是綠城中國(guó)最艱難的歲月,當(dāng)時(shí)綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平甚至不得不寫(xiě)下《從綠城“被破產(chǎn)”說(shuō)起》。但是到今年4月,綠城中國(guó)總裁壽柏年稱綠城中國(guó)最嚴(yán)峻的時(shí)期已過(guò)去。

  綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平也有此類(lèi)觀點(diǎn)。而綠城4月17日轉(zhuǎn)讓天山路項(xiàng)目,能夠接受SOHO中國(guó)分多次付款,也似乎證明了綠城的資金狀況的確較去年底有所改善。

  然而,中房信一季度的報(bào)告卻透露,綠城的實(shí)際銷(xiāo)售額較2010年同期仍有一定幅度的下降。那么綠城又是靠什么走出最嚴(yán)峻的時(shí)期呢?

  30億到期信托全部?jī)敻?

  種種跡象顯示,綠城中國(guó)或已經(jīng)走出了資金最緊張的階段。

  財(cái)匯金融分析平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示,綠城中國(guó)在今年1~4月共有綠城一期、二期,綠城一號(hào)和綠城舟山四項(xiàng)信托產(chǎn)品到期,不包括利息,僅本金就需要償還超30億元。但截至目前,并沒(méi)有一家信托公司對(duì)外宣布上述到期信托違約,這或許能證明上述到期借款都已經(jīng)得到償還。

  綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官馮征證實(shí)了上述猜測(cè),并向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,上述到期信托已經(jīng)全部?jī)斶€,而且綠城中國(guó)沒(méi)有再繼續(xù)發(fā)行新的信托產(chǎn)品以用來(lái)償還舊債。

  不僅綠城中國(guó)在多項(xiàng)信托到期后,沒(méi)有出現(xiàn)違約現(xiàn)象,綠城中國(guó)在出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),也能獲取更高的土地轉(zhuǎn)讓溢價(jià)。綠城中國(guó)向SOHO中國(guó)(00410,HK)出售證大外灘8-1地塊,以及天山路項(xiàng)目,從中獲取了可觀的收益。其中證大外灘項(xiàng)目獲得1.15億元收益,天山路項(xiàng)目獲得2億元收益。

  除了轉(zhuǎn)讓價(jià)格得到提高,綠城轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的付款時(shí)間也在不斷延長(zhǎng)。轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的無(wú)錫綠城項(xiàng)目按照要求需在十天內(nèi)完成,外灘8-1地塊的絕大部分購(gòu)買(mǎi)款項(xiàng)也被規(guī)定須在十多天內(nèi)全部付清,而天山路項(xiàng)目的大部分款項(xiàng)則被延遲至今年的6月30日前。值得一提的是,作為上述天山路項(xiàng)目交易完成的先決條件,綠城需要先注資12億元。這在一定程度上也表現(xiàn)出,目前綠城的資金情況確實(shí)已有非常大的好轉(zhuǎn)。

  拋售商業(yè)地產(chǎn)或?yàn)檗D(zhuǎn)好原因

  公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,綠城中國(guó)一系列的營(yíng)銷(xiāo)改革措施,尚未見(jiàn)成效。今年一季度,綠城集團(tuán)累計(jì)獲得銷(xiāo)售金額約為67.2億元,屬于綠城中國(guó)的權(quán)益金額約為42億元。在銷(xiāo)售尚未見(jiàn)起色時(shí),綠城中國(guó)又如何緩解公司的資金壓力?

  答案或是綠城中國(guó)采用拋售商業(yè)地產(chǎn)的方式來(lái)進(jìn)行資金管控。盤(pán)點(diǎn)綠城中國(guó)此前轉(zhuǎn)讓的六幅地塊可以發(fā)現(xiàn),其中有三幅是商業(yè)用地,分別是東海廣場(chǎng)的剩余部分、證大外灘8—1地塊以及綠城天山路項(xiàng)目,占到總量的近一半。對(duì)于并不擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的綠城中國(guó),商業(yè)地產(chǎn)地塊其實(shí)所占比例并不高。

  仲量聯(lián)行此前發(fā)布的一季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金數(shù)據(jù)顯示,甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金增長(zhǎng)率環(huán)比超過(guò)10%,且最近幾個(gè)季度寫(xiě)字樓的租金一直呈上升勢(shì)頭。但是,租金回報(bào)率的水平卻仍然很低,年毛投資回報(bào)率只有4.5%~5.5%,需要近20年時(shí)間才能收回投資。不僅僅是寫(xiě)字樓,其他商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型,比如商鋪、酒店的回收周期都很漫長(zhǎng)。

  馮征告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,商業(yè)地產(chǎn)的資金回收周期過(guò)于漫長(zhǎng),而投入?yún)s不能確定。對(duì)眼下的綠城中國(guó)而言,再繼續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn),無(wú)疑會(huì)增加很多風(fēng)險(xiǎn)。

  事實(shí)上,如果將天山路項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成寫(xiě)字樓后再銷(xiāo)售,也未必會(huì)比收購(gòu)價(jià)高出多少。根據(jù)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹通過(guò)媒體傳遞的信息,天山路項(xiàng)目土地成本為每平方米1﹒98萬(wàn)元,而由于寫(xiě)字樓的建設(shè)成本和稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅,上述項(xiàng)目可能需要賣(mài)到3萬(wàn)元1平方米,才可能盈利。

  但比天山路項(xiàng)目位置更好,位于中山公園商圈,且全部采用超甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)的匯融廣場(chǎng)為例,目前對(duì)外散售的售價(jià)也不過(guò)三、四萬(wàn)元。而且,今年以來(lái)上海寫(xiě)字樓的成交情況并不好,一季度僅賣(mài)出29.5萬(wàn)平方米,比去年同期少了約10萬(wàn)平方米。

  第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可卻告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,那些整體銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓售價(jià)甚至?xí)?,因?yàn)閺哪壳皝?lái)看,寫(xiě)字樓的售價(jià)漲幅遠(yuǎn)沒(méi)有跟得上租金的漲幅。

  相比于寫(xiě)字樓,購(gòu)物中心之類(lèi)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)則更高。同濟(jì)大學(xué)此前曾主辦過(guò)“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之道”的商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì),與會(huì)嘉賓都認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大。正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文表示,目前購(gòu)物中心和綜合體正處于盲目開(kāi)發(fā)的階段,同質(zhì)化非常嚴(yán)重,以沈陽(yáng)為例,將在未來(lái)3~5年冒出幾十個(gè)同質(zhì)化的購(gòu)物中心。

  三益中國(guó)院長(zhǎng)高棟則透露很多項(xiàng)目的主力店數(shù)量達(dá)到70%,租金將在長(zhǎng)達(dá)十年內(nèi)乃至更長(zhǎng)的時(shí)間里維持在低位,開(kāi)發(fā)商很難獲取必要的投資回報(bào)。

  對(duì)于資金比前幾年緊張,又缺乏商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的綠城中國(guó)來(lái)說(shuō),賣(mài)掉并不擅長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn),也許是解決資金壓力的一個(gè)好方案。

  招商地產(chǎn)全國(guó)大促銷(xiāo) 財(cái)務(wù)指標(biāo)初露成效

  4月24日,金地集團(tuán)(600383,SH)發(fā)布2011年報(bào),至此傳統(tǒng)四大房企“萬(wàn)保招金”年報(bào)披露完畢。記者查閱公司年報(bào)發(fā)現(xiàn),“萬(wàn)保招金”在2011年下半年實(shí)施“謹(jǐn)慎”策略后,負(fù)債率并沒(méi)有因調(diào)控而出現(xiàn)大幅上升。

  不過(guò),招商地產(chǎn)2012年一季報(bào)顯示,隨著銷(xiāo)售回款的增加,公司持有的貨幣現(xiàn)金由年初的144.8億元增加到一季度末的169.41億元。貨幣現(xiàn)金較充裕,標(biāo)志著房企資金鏈的速動(dòng)比率和流動(dòng)比率等指標(biāo)也較一季度有所好轉(zhuǎn),速動(dòng)比率由去年末的0.56上升至0.64。

  籌資依然靠借款

  盡管招商地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)大幅降價(jià)銷(xiāo)售,但改善該公司資金的,卻依然是靠借款。

  2011年,招商地產(chǎn)存貨高達(dá)514.4億元,在促銷(xiāo)售、提周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)策略之下,招商地產(chǎn)開(kāi)始加速去庫(kù)存。在快速去化、全面促銷(xiāo)的政策下,招商地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好。有券商機(jī)構(gòu)推算,今年一季度,招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)接近70億元,已超出去年上半年水平,達(dá)到2011年全年銷(xiāo)售額210億元的三分之一;其中一季度新推貨值為50億元,新推盤(pán)平均去化率為75%。

  隨著招商地產(chǎn)推盤(pán)量的增加,市場(chǎng)反應(yīng)也取得立竿見(jiàn)影的效果。據(jù)華泰聯(lián)合證券研報(bào)資料,招商地產(chǎn)一季度公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款56億元,同比增長(zhǎng)27%,其中深圳20億元,成都12億元,北京、上海、廣州各8億元。

  但該公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入,卻沒(méi)有因?yàn)殇N(xiāo)售額的提升而有大的改變。去年末,招商地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流指標(biāo)為-21.12億元,資金壓力有所緩解。今年招商地產(chǎn)一季度經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-23.25億元,變化不大。其現(xiàn)金流動(dòng)比率(經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈額/流動(dòng)負(fù)債)也呈現(xiàn)上升趨勢(shì),這意味著招商地產(chǎn)短期內(nèi)償債能力正在提升。

  真正得以提升該公司可支配現(xiàn)金的是該公司的融資。在很多中小地產(chǎn)公司一季度沒(méi)有能夠取得借款,或者只得到了少量借款的情況下,招商地產(chǎn)在一季度實(shí)際獲取的借款達(dá)到了37億多元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上一期的21億多元。因此即便招商地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性支出仍然大于收入,總體的資金情況卻要好于2011年年末。

  頻頻抄底拿地

  在資金好轉(zhuǎn)的情況下,招商地產(chǎn)還參與了土地的招拍掛。招商地產(chǎn)在年報(bào)中寫(xiě)道:“資金是安全過(guò)冬的核心,2012年,‘保融資’顯得尤為關(guān)鍵?!睘榱藢?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)擴(kuò)張,據(jù)2011年財(cái)報(bào)顯示,招商地產(chǎn)去年融資總額凈增加額達(dá)到90億元。

  在大多數(shù)分析人士看來(lái),招商地產(chǎn)現(xiàn)金充裕,并沒(méi)有太大的資金壓力,并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2011年三季度末招商地產(chǎn)持有的貨幣現(xiàn)金為123.47億元,年末達(dá)到144.8億元,而今年一季度末進(jìn)一步上升為169.41億元。

  從2011年開(kāi)始,各大房企迫于資金壓力,紛紛放緩了拿地和開(kāi)工速度。2012年萬(wàn)科、保利等計(jì)劃新開(kāi)工面積都有所放緩,拿地也較謹(jǐn)慎。但從年初以來(lái),憑借資金優(yōu)勢(shì),招商地產(chǎn)在二、三線城市頻頻抄底拿地。

  資料顯示,2011年,招商地產(chǎn)在佛山、武漢、鎮(zhèn)江、上海、青島等地新獲項(xiàng)目用地9幅,擴(kuò)充土地資源285萬(wàn)平方米,其中權(quán)益面積231萬(wàn)平方米。

  4月19日,據(jù)公告顯示,自2012年年初以來(lái),招商地產(chǎn)在貴州、北京、天津等地獲取了總量超過(guò)100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備,需支付地價(jià)23億元。

  相對(duì)于其他開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的策略,招商地產(chǎn)卻大力拿地。對(duì)此,招商地產(chǎn)董秘劉寧在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,目前,招商地產(chǎn)正處在快速發(fā)展階段,整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)規(guī)模也處于歷史高位。對(duì)公司發(fā)展有自己的要求,拿地也會(huì)顯得積極一些,但會(huì)“看米下鍋”,根據(jù)每個(gè)季度銷(xiāo)售情況作出調(diào)整。

  除此之外,據(jù)招商地產(chǎn)年報(bào)透露,2012年計(jì)劃新開(kāi)工面積290萬(wàn)平方米,年末在建面積560萬(wàn)平方米,計(jì)劃竣工面積240萬(wàn)平方米,計(jì)劃銷(xiāo)售面積124萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額超210億元。

  此前,世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的市場(chǎng)研報(bào)稱,樓市成交量已經(jīng)見(jiàn)底,預(yù)示著樓市將會(huì)好轉(zhuǎn)。但世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)吳志輝也指出,房企仍然面臨去庫(kù)存壓力,只有努力賣(mài)房,房企內(nèi)部資金流動(dòng)性才會(huì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

  “銷(xiāo)售好轉(zhuǎn),企業(yè)還是希望能拿地?!眲幷J(rèn)為。

  中投證券研報(bào)卻指出,招商地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張加速,也面臨區(qū)域拓展、人才儲(chǔ)備、管控,以及行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境超預(yù)期惡化等風(fēng)險(xiǎn)。

  調(diào)控下生存受考驗(yàn)中小地產(chǎn)商加速退出

  雖然多數(shù)上市地產(chǎn)商的資金情況有所好轉(zhuǎn),但那些非上市的地產(chǎn)公司仍然不得不選擇退出或者減少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,以解決目前的資金壓力,比如上海富銘房地產(chǎn)及恒順醋業(yè)。

  上海富銘房地產(chǎn)賣(mài)身續(xù)命

  在樓市調(diào)控夾縫中,另尋出路總比固步困死強(qiáng)。

  月初,上海富銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱上海富銘房地產(chǎn))100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司29816.55萬(wàn)元債權(quán)正在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫破鹬谷掌跒?月10日,掛牌期滿日期為5月9日,為期一個(gè)月。

  上海富銘房地產(chǎn)的 “賣(mài)身”,根本原因在于該公司在樓市高峰時(shí)拿地后遭遇地產(chǎn)調(diào)控,導(dǎo)致地塊無(wú)法正常開(kāi)工,且目前地塊面臨被政府強(qiáng)制收回的境地。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),2009年7月23日,上海嘉定新城A11-4地塊以起始價(jià)1.3222億元掛牌出讓?zhuān)味▍^(qū)政府旗下國(guó)有獨(dú)資企業(yè)上海綠洲房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司以2.64億元總價(jià)拿下該地塊。

  2009年9月7日,為了開(kāi)發(fā)該地塊,上海嘉定區(qū)旗下的國(guó)企上海嘉定新城發(fā)展有限公司出資800萬(wàn)元注冊(cè)成立了上海富銘房地產(chǎn),上述地塊也自動(dòng)劃歸至上海富銘房地產(chǎn)旗下。

  2009年10月30日,上海富銘房地產(chǎn)和上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局約定該項(xiàng)目在2010年7月6日之前開(kāi)工。然而2010年4月,樓市遭遇新一輪地產(chǎn)調(diào)控,樓市環(huán)境突變,導(dǎo)致該地塊未能如期開(kāi)工。2010年5月10日,該地塊的約定開(kāi)工時(shí)間推遲至2011年7月5日之前。不過(guò),該地塊依然未能如期開(kāi)工。

  上海富銘房地產(chǎn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓掛牌文件中對(duì)此也直言,“開(kāi)工日期延期后公司未在約定建設(shè)期限內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的,根據(jù)合同約定出讓人將按照有關(guān)規(guī)定征收出讓價(jià)款20%的土地閑置費(fèi),并無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)?!?

  迫于無(wú)奈,上海嘉定新城發(fā)展有限公司將上海富銘房地產(chǎn)100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司29816.55萬(wàn)元債權(quán)打包掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)袃r(jià)約3.11億元。

  恒順醋業(yè)壯士扔“房”

  與上海富銘房地產(chǎn)不同,非房地產(chǎn)主業(yè)的恒順醋業(yè)正壯士斷腕——減持房地產(chǎn)資產(chǎn)配置比例。

  4月24日,恒順醋業(yè)發(fā)布公告指出,公司于2012年4月20日召開(kāi)第五屆董事會(huì)第四次會(huì)議,會(huì)議審議通過(guò)了 “公司關(guān)于批準(zhǔn)子公司鎮(zhèn)江恒順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓鎮(zhèn)江晨曦房產(chǎn)投資有限公司 (以下簡(jiǎn)稱晨曦房產(chǎn))股權(quán)的議案”。

  據(jù)公告內(nèi)容介紹,目前的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物為晨曦房產(chǎn)100%股權(quán),接手方為恒順醋業(yè)控股股東江蘇恒順集團(tuán)有限公司。

  晨曦房產(chǎn)為負(fù)責(zé)管理鎮(zhèn)江百盛商城的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和租賃業(yè)務(wù)的項(xiàng)目公司。該商城于2010年11月1日建成。由于該項(xiàng)目所在地塊為軍隊(duì)資產(chǎn),根據(jù)國(guó)家規(guī)定軍隊(duì)資產(chǎn)只租不售的要求,晨曦房產(chǎn)只是租用此地塊進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā),地塊租用時(shí)間為20年,至2027年2月28日。相應(yīng)的,鎮(zhèn)江百盛商城建成后也無(wú)法辦理相關(guān)權(quán)證,只能租賃經(jīng)營(yíng),期限同上。

  鎮(zhèn)江百盛商城自2010年11月1日建成投入運(yùn)營(yíng)后,晨曦房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況反倒不斷惡化。公告顯示,2010年度晨曦房產(chǎn)凈利潤(rùn)約-34.4萬(wàn)元,2010年年末的公司凈資產(chǎn)約-36.6萬(wàn)元;2011年前11個(gè)月,公司凈利潤(rùn)約-573.5萬(wàn)元,導(dǎo)致截至2011年11月30日的公司凈資產(chǎn)約-573.5萬(wàn)元。

  公告中,對(duì)于轉(zhuǎn)讓原因,恒順醋業(yè)管理層將其解釋為 “此次轉(zhuǎn)讓?zhuān)欣谶M(jìn)一步做大做強(qiáng)公司主營(yíng)調(diào)味品業(yè)務(wù)、調(diào)整優(yōu)化輔業(yè)投資,同時(shí)降低公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。”

  中小房企被逼求變

  在采訪中,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說(shuō),大魚(yú)吃小魚(yú)從來(lái)是每一次市場(chǎng)調(diào)整、行業(yè)洗牌的必然規(guī)律。換句話說(shuō),類(lèi)似于上海富銘房地產(chǎn)的中小房企和像恒順醋業(yè)的非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)將是接下來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌中的絕對(duì)主角。

  除自身銷(xiāo)售不暢導(dǎo)致利潤(rùn)下滑,銷(xiāo)售回款能力下降外,外部的融資環(huán)境也在向中小房企進(jìn)一步施壓。

  鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析員陳雪預(yù)計(jì),下半年中小房企的融資環(huán)境和銷(xiāo)售環(huán)境將會(huì)繼續(xù)惡化,從而導(dǎo)致中小房企資金壓力日趨積累,破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)隨之上升,謀變的動(dòng)力也會(huì)陡增。

  同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出,對(duì)于中小房企謀變,大家的第一反應(yīng)肯定是降價(jià)回籠資金,但尷尬的是,在目前的背景下,中小房企不降價(jià)難,降價(jià)更難。

  北京中原市場(chǎng)研究部的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,一季度全國(guó)房企股權(quán)交易數(shù)量明顯上漲,達(dá)到38宗,股權(quán)交易涉及金額102億元,比2011年同期的23宗與50.6億元,分別上漲了65.2%和101.7%。

  另有北京市工商局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2011年北京有473家房企 “退市”。武漢房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,去年武漢消失200家房企。伴隨地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù),“接下來(lái)兩年注銷(xiāo)房企可能會(huì)更多”。

  55家房企一季報(bào)揭秘中小地產(chǎn)商資金鏈

  雖然整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金情況目前尚無(wú)從掌握,但和訊房地產(chǎn)頻道提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示,大公司的資金情況有所好轉(zhuǎn),中小地產(chǎn)商的資金情況卻比去年底還差。

  記者通過(guò)對(duì)55家房產(chǎn)企業(yè)中已公布一季報(bào)的大公司的業(yè)績(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn),標(biāo)志資金寬緊度的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金負(fù)債比率等指標(biāo),比去年年底均有一定幅度的提高。比如,萬(wàn)科的流動(dòng)比率由上年末的0.37,上升至目前的0.4;招商地產(chǎn)的流動(dòng)比率則由去年末的0.56上升至0.64。

  數(shù)據(jù)還顯示,其中大多數(shù)中小地產(chǎn)企業(yè)資金情況卻比去年更為糟糕。如華麗家族,一季度的速動(dòng)比率只有0.1,比去年末低。深振業(yè)去年末的速動(dòng)比率為0.1558,而一季度末的速動(dòng)比率僅為0.1228。深振業(yè)一季報(bào)顯示,雖然該公司在一季度取得了3.219億元的借款,但是歸還的借款卻達(dá)到5.73億元。同樣,該公司一季度的銷(xiāo)售額,尚不足以支付購(gòu)買(mǎi)商品服務(wù)等各類(lèi)開(kāi)支,季末的貨幣資金較去年末下滑了兩成以上。

  在由克而瑞主辦的一季度地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上國(guó)泰君安首席分析師孫建平指出,目前地產(chǎn)業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn),主要是來(lái)自于過(guò)去兩年的投資增速過(guò)快。他提供的一組數(shù)據(jù)顯示,在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里,新開(kāi)工的增速最高達(dá)到70%,投資增速基本上維持在30%。

  連續(xù)兩年全行業(yè)的高速擴(kuò)張,開(kāi)工和在建投資,一定會(huì)出現(xiàn)融資難的問(wèn)題。這導(dǎo)致了目前開(kāi)發(fā)商不得不更進(jìn)一步加快銷(xiāo)售、去庫(kù)存和加大資金周轉(zhuǎn)。整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的缺錢(qián),勢(shì)必會(huì)造成今年開(kāi)發(fā)商更為激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),乃至大規(guī)模的行業(yè)并購(gòu)發(fā)生。


來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞



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