地王樓盤遭遇市場(chǎng)逼宮 價(jià)格仍存下降空間

　　高端樓盤價(jià)格近期大幅松動(dòng)，上海樓市的降價(jià)潮已經(jīng)從遠(yuǎn)郊樓盤蔓延到市區(qū)核心地段。曾經(jīng)的“地王”項(xiàng)目如今無(wú)奈調(diào)低售價(jià)，導(dǎo)致利潤(rùn)縮水。另一些還未上市的“地王”項(xiàng)目正遭遇周邊樓盤降價(jià)沖擊，前景不容樂(lè)觀。業(yè)內(nèi)人士表示，2009年至2010年一線城市出現(xiàn)眾多“地王”，而現(xiàn)在正面臨上市定價(jià)的尷尬困局。在樓市調(diào)控政策延續(xù)的背景下，這些“地王”項(xiàng)目很可能出現(xiàn)盈利大幅縮水的情況。

　　降價(jià)潮擴(kuò)至核心地段

　　上海楊浦區(qū)的新江灣城是高端樓盤云集的區(qū)域，其中4月21日開盤的“華潤(rùn)新江灣九里”，銷售價(jià)格由之前的4.3萬(wàn)元/平方米左右，直降至3.4萬(wàn)元/平方米左右，降幅逾20%，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　“銷售價(jià)格是在接近開盤時(shí)突然決定的，我們也覺(jué)得十分意外?！比A潤(rùn)新江灣九里的銷售人員表示。此前該樓盤在進(jìn)行認(rèn)籌等開盤前期準(zhǔn)備工作時(shí)，對(duì)外報(bào)價(jià)一直是4萬(wàn)元至4.3萬(wàn)元/平方米，而開盤當(dāng)天卻意外推出多重優(yōu)惠。

　　同屬于新江灣城的高端樓盤“三湘未來(lái)海岸”4月初率先低價(jià)開盤，推出60套精裝修兩居、三居住宅房源，均價(jià)約3.3萬(wàn)元/平方米，單價(jià)最低的為2.9萬(wàn)元/平方米，開盤一天多時(shí)間內(nèi)訂售40余套。而此前新江灣城區(qū)域的住宅單價(jià)均在4萬(wàn)元/平方米以上，大部分項(xiàng)目均價(jià)達(dá)每平米五、六萬(wàn)元。

　　三月以來(lái)，上海多個(gè)高端樓盤價(jià)格出現(xiàn)大跌，去年11月上市的海珀旭輝曾打8折優(yōu)惠，今年3月又在8折的基礎(chǔ)上再打7.5折，累計(jì)降幅達(dá)40%。世茂濱江、海珀旭暉、白金灣府邸、佘山瓏原等多個(gè)項(xiàng)目也大打優(yōu)惠牌，部分項(xiàng)目降價(jià)幅度已超過(guò)四成，盧灣區(qū)的華麗家族匯景天地更是在近期出現(xiàn)不足3萬(wàn)元/平方米的成交價(jià)格。

　　中房信分析師薛建雄表示，一些滬上知名高端樓盤售價(jià)與兩年前房?jī)r(jià)高位時(shí)期相比，相當(dāng)于6折出售，房?jī)r(jià)大幅下跌的格局已經(jīng)從去年10月份的遠(yuǎn)郊地區(qū)蔓延至市區(qū)核心地段。

　　豪宅價(jià)格大幅下跌的情況并非僅僅出現(xiàn)在上海地區(qū)，廣州、深圳地區(qū)的部分豪宅價(jià)格也出現(xiàn)跳水。深圳華僑城片區(qū)的高端樓盤首地容御，從開盤時(shí)的最高價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米降至2.7萬(wàn)元/平方米，水榭山別墅也以20%的降幅推出特價(jià)房。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)，今年一季度在住宅成交量環(huán)比大增的情況下，廣州高端樓盤銷量環(huán)比大降53%。廣州星河灣盛薈推出19500元/平方米的特價(jià)房，與之前該樓盤24000元／平方米的均價(jià)相比，直降近5000元。保利天悅、君華天匯等高端樓盤也采取不同名目的手段進(jìn)行降價(jià)促銷。

　　地王樓盤定價(jià)遭遇尷尬

　　豪宅市場(chǎng)的降價(jià)潮也觸動(dòng)著曾經(jīng)高價(jià)奪下“地王”的開發(fā)商，一些“地王”項(xiàng)目樓盤還未上市就先遭遇定價(jià)尷尬局面。

　　2009年中海地產(chǎn)在上海奪下的長(zhǎng)風(fēng)“地王”項(xiàng)目預(yù)計(jì)4月底入市銷售，該“地王”項(xiàng)目定名為中海紫御豪庭。雖然銷售價(jià)格尚未對(duì)外公布，不過(guò)有知情人士透露，公寓定價(jià)可能在3.5萬(wàn)至4萬(wàn)元/平方米，相比中海拿地之初預(yù)計(jì)的7萬(wàn)元/平方米的均價(jià)折讓近一半。

　　2009年7月31日，中海地產(chǎn)以70.6億元奪下長(zhǎng)風(fēng)“地王”，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)總價(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)129%，總建筑面積為31.2637萬(wàn)平方米，樓板價(jià)達(dá)22409元/平方米。在拿下該項(xiàng)目時(shí)，樓板價(jià)格與周邊二手房的價(jià)格基本持平。

　　中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，時(shí)隔三年之后，目前長(zhǎng)風(fēng)板塊在售的新房，如象源麗都的報(bào)價(jià)在30000元/平方米左右。周邊二手房的價(jià)格則普遍在20000—25000元/平方米。而根據(jù)2009年中海地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，該項(xiàng)目總體投資將達(dá)到103億元，由此推算建成樓盤的樓板價(jià)將達(dá)33000元/平方米。

　　“如果從公寓當(dāng)前的定價(jià)來(lái)看，這個(gè)地塊很難賺錢?！边@位知情人士表示，如何定價(jià)已經(jīng)成為中海紫御豪庭上市的關(guān)鍵，而從中海地產(chǎn)之前在各地的降價(jià)行為分析，該樓盤的定價(jià)應(yīng)該不會(huì)太高。

　　在豪宅市場(chǎng)紛紛降價(jià)的背景下，“地王”項(xiàng)目放低身份，降價(jià)出貨已成為常態(tài)。在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月的零銷售記錄后，位于上海市松江區(qū)的別墅項(xiàng)目佘山瓏原今年推出6折優(yōu)惠，折后單價(jià)從原來(lái)的50000元/平方米降到31000元/平方米左右。而在2010年初，招商地產(chǎn)和萬(wàn)科以17.16億元聯(lián)合拍下該項(xiàng)目所在地塊時(shí)，樓板價(jià)高達(dá)16378元/平方米，成為松江區(qū)的單價(jià)“地王”。

　　而中建總公司2009年12月以3.25萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，總價(jià)37.2億元取得的上海新江灣城地塊，為當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)單價(jià)最貴宅地。目前該項(xiàng)目中建大公館開盤半年只賣出7套，如今其單價(jià)從開盤時(shí)的12萬(wàn)元/平方米直降到3—6萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士透露，此番降價(jià)之后，部分房源已經(jīng)無(wú)錢可賺，項(xiàng)目預(yù)期收益大幅縮水。

　　上海市嘉定區(qū)曾經(jīng)的南翔“地王”項(xiàng)目—新城公館，去年11月開盤即遭遇市場(chǎng)低迷，為回籠資金低價(jià)甩賣，均價(jià)僅為1.9萬(wàn)元/平方米。而2009年12月，上海新城萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司以9.53億元拿下嘉定區(qū)的該地塊時(shí)，樓板價(jià)為13199元/平方米，成為當(dāng)時(shí)該片區(qū)的最高樓板價(jià)，實(shí)際項(xiàng)目售價(jià)已接近開發(fā)商項(xiàng)目成本價(jià)。

　　而一些遲遲不愿意降價(jià)的“地王”項(xiàng)目則銷售緩慢，幾乎無(wú)人問(wèn)津。金地集團(tuán)2010年在上海拿下的項(xiàng)目佘山天境，目前售價(jià)在45000元/平方米左右，自去年1月開盤至今，銷售持續(xù)低迷。而2009年深圳的總價(jià)地王觀瀾橫坑某地塊被金地集團(tuán)以24.4億元拿下后，開發(fā)成高端項(xiàng)目，別墅和洋房的均價(jià)分別為3.5萬(wàn)元/平方米和2.5萬(wàn)元/平方米，目前銷售并不理想。

　　價(jià)格仍存下降空間

　　目前豪宅價(jià)格的大幅下跌，讓昔日“地王”的命運(yùn)增添變數(shù)。延遲上市、拖延開工甚至轉(zhuǎn)賣，成為一些“地王”項(xiàng)目的無(wú)奈選擇。

　　鏈家地產(chǎn)對(duì)2008年以來(lái)北京樓面地價(jià)前十位的住宅項(xiàng)目監(jiān)測(cè)，自2011年3月起，已有5個(gè)項(xiàng)目入市銷售，而另外2個(gè)項(xiàng)目也會(huì)在近期入市。保利東郡苑、如緣居南里、保利望京苑、中海九浩苑和遠(yuǎn)洋天著景園等5個(gè)已入市項(xiàng)目中，住宅的平均銷售價(jià)格為36776元/平方米，截至4月中旬，這些項(xiàng)目平均簽約率僅26%。

　　而北京幾個(gè)著名的“地王”項(xiàng)目，如2010年3月北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司以17.6億元的價(jià)格拿下的薊門橋“地王”項(xiàng)目，后來(lái)無(wú)奈轉(zhuǎn)賣。該項(xiàng)目被保利地產(chǎn)接手后，由于盈利前景存在不確定性，目前仍遲遲未能開工。朝陽(yáng)區(qū)大望京1號(hào)地塊，2010年3月被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以40.8億元奪得，樓面價(jià)超過(guò)2.7萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京成交地塊單價(jià)之最。目前該項(xiàng)目上市日期一再推遲，預(yù)計(jì)今年五六月份可能上市。

　　而廣州市場(chǎng)今年將有15塊“地王”項(xiàng)目上市銷售，住宅總供應(yīng)面積達(dá)397萬(wàn)平方米，相當(dāng)于廣州去年近一半的新盤成交量。廣州當(dāng)?shù)夭糠珠_發(fā)商表示，一些資金充足、項(xiàng)目較少的房企，通常會(huì)采取拖延的辦法，熬過(guò)目前的樓市困境。從目前來(lái)看，廣州“地王”項(xiàng)目直接退地可能性不大，如果有企業(yè)因資金問(wèn)題難以繼續(xù)開發(fā)，可能通過(guò)尋求并購(gòu)等方式繼續(xù)生存。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析指出，已推出的“地王”級(jí)樓盤存在較為明顯的共同點(diǎn)：項(xiàng)目多為大面積戶型房源，因目前樓市受限購(gòu)令影響，投資投機(jī)需求基本被擠出市場(chǎng)，這些“地王”項(xiàng)目的特點(diǎn)則與樓市調(diào)控下的主流購(gòu)房需求相背離。在今年樓市調(diào)控政策不變的背景下，為了能搶奪更多的市場(chǎng)份額，豪宅之間的價(jià)格戰(zhàn)不可避免，預(yù)計(jì)未來(lái)豪宅價(jià)格仍存在下降空間。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 萬(wàn)晶

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