對話深業(yè)：謹慎并充滿信心對待商業(yè)地產(chǎn)

　　隨著房地產(chǎn)調控政策不放松的情況下，越來越多的開發(fā)商紛紛加入大軍，而在深圳，商業(yè)地產(chǎn)正日漸成為深圳地產(chǎn)市場的主力軍。

　　擁有多個城市更新項目的深業(yè)集團，也明確表示公司正式進軍商業(yè)地產(chǎn)，加快步伐發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

　　3月30日，深圳控股宣布，原太古集團廣州及華南區(qū)總經(jīng)理、太古匯（廣州）開發(fā)公司總經(jīng)理郝繼霖先生4月份將正式加盟深圳控股。

　　深業(yè)集團董事會秘書及法律總監(jiān)陸繼強對觀點地產(chǎn)新媒體表示，深業(yè)集團進軍商業(yè)地產(chǎn)是一項戰(zhàn)略決策，為此必須尋找業(yè)內的高端人士以提升自身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營能力。

　　他相信，郝繼霖先生的加入，對于深業(yè)而言，將會更加有力推動其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　目前，深圳控股擁有近160萬平方米的城市更新項目，而這些項目大部分都是城市綜合體，寫字樓、超級購物中心、酒店，以及一些酒店式公寓類型的產(chǎn)品。

　　另外，深圳控股的母公司還擁有近300萬平方米的項目，這些項目大部分也都是城市綜合體。綜合計算，深圳控股潛在的城市綜合體的體量達到了500萬平方米，且這些項目都是位于深圳核心區(qū)域的羅湖和福田。

　　事實上，深圳控股早前已經(jīng)開始了商業(yè)地產(chǎn)的布局。今年初，其新成立了商業(yè)地產(chǎn)公司，主要負責科之谷、黃貝嶺等商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)和運營。

　　沉寂了多年的舊改項目黃貝嶺，目前正在有條不紊地推進。深業(yè)集團將把其打造成將擁有集零售、餐飲、娛樂、文體、休閑于一體的超大型購物中心，和新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)。

　　陸繼強表示，深圳的城市更新過程蘊含著巨大的商業(yè)機會，對于深業(yè)集團這樣長期扎根深圳的國有企業(yè)而言是非常有利的。

　　而關于目前許多房企爭先恐后地進入商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象以及在深圳發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的前景，深圳控股總裁呂華曾這樣表述道,雖然目前深圳的房地產(chǎn)市場過熱，但看好深圳商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，預計發(fā)展空間還是很大，不應該持悲觀的情緒。

　　陸繼強表示，非常贊同這樣的看法。在住宅市場被嚴格調控的情況下，很多地產(chǎn)商將注意力和未來的重點轉向商業(yè)地產(chǎn)，這是合理的符合未來發(fā)展趨勢的調整。

　　其實，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是存在一定的風險，因此，首先要非常慎重，但也要對整體充滿信心。

　　以下是觀點地產(chǎn)新媒體對深業(yè)集團董事會秘書及法律總監(jiān)陸繼強以及投資者關系部主管周全女士的采訪實錄：

　　觀點地產(chǎn)新媒體：郝繼霖先生現(xiàn)在已經(jīng)確定加盟深業(yè)，最終確定的時間具體是什么時候，當初為什么會選擇郝先生呢？

　　陸繼強：

　　深業(yè)集團進軍商業(yè)地產(chǎn)是一項戰(zhàn)略決策，為此必須尋找業(yè)內的高端人士以提升自身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營能力。集團通過獵頭等方式多方尋求符合條件的高端人才，最終選定了郝繼林先生，我們與郝先生正式簽約是在3月底，從2012年4月份郝先生正式加盟深圳控股。之所以選擇郝先生，肯定是出于對郝先生在商業(yè)地產(chǎn)領域往績及職業(yè)操守專業(yè)水平的高度認可，而郝先生加盟深業(yè)，我想也是出于對深業(yè)的信任，而深業(yè)旗下商業(yè)地產(chǎn)項目的核心位置及未來的地標形象更是吸引其加盟的重要原因。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：深業(yè)在深圳的土地儲備很多，那么這些土地未來是怎么計劃的？

　　陸繼強：

　　深業(yè)集團是深圳市歷史悠久的國有大型企業(yè)，在深圳市多個核心區(qū)域都有體量可觀的土地資源，比如農(nóng)科、中心區(qū)、黃貝嶺、沙河、車公廟、筍崗清水河等區(qū)域，目前初步統(tǒng)計應該超過500萬平米建筑面積。這些土地資源在寸土寸金的深圳市其價值極其寶貴，我們會就這些核心資源精耕細作，寶地寶用，為深圳市的發(fā)展做出貢獻。這些項目基本上都是城市綜合體項目，包含住宅、商業(yè)、酒店及寫字樓等功能。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：這些項目在未來的開發(fā)是由深圳控股來牽頭，目前進展情況如何？

　　陸繼強：

　　目前深圳控股在深圳已經(jīng)擁有的城市更新項目大約在150萬平米建面左右，其中清水河項目已經(jīng)開工。根據(jù)深業(yè)集團的統(tǒng)一考慮，未來會逐步將集團持有的其他城市綜合體項目注入到深圳控股中去，目前這方面的前期工作已經(jīng)在進行之中。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：目前深圳寫字樓市場能夠拿出來出售的不多，深業(yè)近期會有什么樣的項目？情況怎么樣？

　　周全：

　　我們列入今年銷售計劃的泰然大廈項目屬于工業(yè)寫字樓產(chǎn)品，目前還沒有預售，但是登記認購情況超過預期，非常踴躍。深圳是中小企業(yè)特別多的地方，比如科技型企業(yè)、服務性企業(yè)等，對中端寫字樓的需求量是非常大，泰然大廈位于車公廟核心地段，產(chǎn)品定位與中心區(qū)其他寫字樓有一定的差異，性價比高，符合市場需求，我們對其銷售充滿信心。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：關于商業(yè)地產(chǎn)方面，不管是深圳還是全國，從去年住宅市場開始調整之后，很多地產(chǎn)企業(yè)往投入比較多，商業(yè)市場出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，而深業(yè)在此方面投入也很大，深業(yè)對市場是怎樣的判斷？

　　陸繼強：

　　商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)確實是不同的業(yè)態(tài)，需要不同的能力。在住宅市場被嚴格調控的情況下，很多地產(chǎn)商將注意力和未來的重點轉向商業(yè)地產(chǎn)，應該說這是合理的符合未來發(fā)展趨勢的調整。但是也應該看到商業(yè)地產(chǎn)由于其投入資金大回收時間長等特點對企業(yè)的資金實力及運營能力有更高的要求，風險也非常大。具體到深業(yè)集團的商業(yè)地產(chǎn)板塊，我們首先會非常慎重，但整體而言又是充滿信心。其主要原因在于我們擁有的商業(yè)地產(chǎn)項目主要位于深圳的核心地段，其地理位置有著先天的優(yōu)勢，需求旺盛，商圈成熟；由于是集團歷史上形成的資源因此土地成本相對而言屬于較低水平，盈利空間大，這些項目都可以通過滾動開發(fā)解決后續(xù)資金問題；深業(yè)集團目前也專門成立了深業(yè)置地有限公司并聘請了郝繼林先生等專業(yè)人才，旨在打造商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)能力，形成商業(yè)地產(chǎn)領域的核心競爭力。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：在今后深業(yè)商業(yè)和住宅的比重會是怎樣？

　　周全：

　　綜合體項目會占到總體量的30%左右。深業(yè)在未來幾年時間，會采取住宅與商業(yè)并重的策略，從銷售額上看，住宅仍占更大的比重。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在很多房企都會參與深圳的城市更新項目，深業(yè)怎么看深圳這個城市更新的現(xiàn)狀或者將來，另外在參與的過程是怎樣的？

　　陸繼強：

　　深圳市推出的城市更新政策非常符合深圳市的歷史背景及現(xiàn)實需求，具有創(chuàng)新性及典范作用，對于提升城市功能、改變城市形象、破解土地供應瓶頸都有很強的現(xiàn)實意義。我們認為深圳的城市更新過程蘊含著巨大的商業(yè)機會，對于深業(yè)集團這樣長期扎根深圳的國有企業(yè)而言是非常有利的。其參與過程，市政府已經(jīng)透過相關法規(guī)及文件做了明確細致的規(guī)定，目前運作已經(jīng)非常順暢。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：關于商住重整的問題，現(xiàn)在情況怎么樣？商住分開的模式是基于什么樣的考慮？

　　陸繼強：

　　深業(yè)集團著眼于現(xiàn)有土地資源的情況及未來的戰(zhàn)略考慮，去年專門設立深業(yè)置地有限公司，專門負責集團商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及運營；同時將旗下同屬住宅地產(chǎn)開發(fā)的深業(yè)鵬基集團和深業(yè)南方集團做了整合，這是出于打造住宅開發(fā)專業(yè)能力及節(jié)省成本提升效率的角度作出的決策。目前這兩項決策都證明是及時有效的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：近期深圳豪宅稅收改革引起業(yè)內熱議，未來不排除會提出征豪宅稅，如果真的施行，那么對于深業(yè)來說，有什么樣的影響呢？

　　陸繼強：

　　未聽說有關豪宅稅的消息。國家關于房地產(chǎn)調控的整體政策方向應該是降低行業(yè)整體的杠杠水平、支持剛性需求、堅決抑制投資投機需求，目前的限購政策實出于無奈，在未來應該會逐步由稅收政策取代，比如持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅及交易環(huán)節(jié)的相關稅種。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：3月以來，整體樓市在回暖，深業(yè)怎么看目前樓市情況？接下來的推盤計劃是怎樣？

　　陸繼強：

　　整體而言，目前的住宅市場比去年略有回暖，對于首次置業(yè)的信貸需求已經(jīng)放松，但國家房地產(chǎn)調控的整體政策仍在持續(xù)之中，房地產(chǎn)行業(yè)總體的資金緊張狀況并未改變，庫存水平仍然較高，投資投機需求繼續(xù)遭到抑制。就像大多數(shù)同行判斷的，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去了，未來的盈利應主要靠產(chǎn)品和服務而不是土地本身的升值，我們認為這樣才是更健康的更有可持續(xù)性的。

　　周全：

　　二三季度會推30多萬平方米，一季度其實沒推新盤，都是在清存貨，大概只有幾萬平米，均價大概是1萬元。

　　5月開始是推盤旺季，深業(yè)大部分項目會全面進入市場，包括深圳、東莞、河源等珠三角地區(qū)的項目。

　　對于今年制定的60億元目標，只要能達到40%的去化率水平就可以完成，我們對此有充分的信心。

來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

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