三令五申難擋野蠻"生長" 違規(guī)別墅成了難治"絕癥"

　　最近一段時間以來，不斷有網(wǎng)民揭露：一邊是國土資源部三令五申不得以任何形式安排別墅類用地，一邊卻是各地違規(guī)別墅野蠻“生長”。如此怪象，原因何在？新華社記者就此在多地進(jìn)行了調(diào)查。

　　還有多少違規(guī)別墅在“潛伏”？

　　網(wǎng)民曝光的多地違規(guī)別墅，讓不少“悶聲發(fā)大財”的開發(fā)商浮現(xiàn)。

　　在重慶，“南山瘋建別墅破壞環(huán)境”等網(wǎng)帖揭開了重慶南山國家級風(fēng)景名勝區(qū)違規(guī)建別墅的“神秘面紗”。從去年開始，市民發(fā)現(xiàn)，南山這片城市天然氧吧變成了建筑工地，原本青翠的山體突然被削掉，裸露出斑駁破碎的黃土，成了“癩子頭”，刺得人眼疼心痛。

　　記者日前實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南山上的別墅修建，非但沒有停止，反而愈演愈烈，“山與城”、“南山一號”、“清水溪”等各種別墅分布在山上，購房者每天絡(luò)繹不絕。

　　在河南，幾起比較典型的違建別墅事件經(jīng)網(wǎng)友曝光后引發(fā)了社會的普遍關(guān)注。2011年7月，在鄭州市上街區(qū)南部山區(qū)，一家房地產(chǎn)公司打著建設(shè)山地生態(tài)公園的旗號，將山上村民遷出之后，挖山毀林，建設(shè)高檔別墅群、高爾夫球場、賽馬場等；2011年底，許昌縣一處小型水庫庫區(qū)內(nèi)又被曝光存在違規(guī)建設(shè)別墅。據(jù)調(diào)查，該項目沒有對于水庫防洪等功能影響的專業(yè)評估報告，同時立項、確權(quán)、環(huán)評、規(guī)劃審批等手續(xù)均沒有辦理完畢，而庫區(qū)別墅的違規(guī)建設(shè)長達(dá)一年多無人問津。

　　揭開違規(guī)別墅的“生長秘密”

　　違規(guī)別墅不是一天建成的，這些開發(fā)商是如何穿越審批、建設(shè)、監(jiān)管等暗度陳倉的？還有多少違規(guī)別墅在“潛伏”？

　　2012年2月底，國土資源部公布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。早在2003年，國土資源部就明令要求“停止別墅類用地供應(yīng)”。禁令從未松動，而各地的別墅開發(fā)卻從未停歇。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者道出了“內(nèi)中玄機(jī)”：“注意里面只說禁止別墅建設(shè)用地審批，但沒有說禁止建設(shè)別墅?！?

　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，從邏輯上而言，不審批別墅用地，自然不能建設(shè)別墅。但事實(shí)上，房地產(chǎn)商卻從中抓到了法律的漏洞，以其他形式審批，再冠以別墅名義售賣。

　　記者發(fā)現(xiàn)，堂而皇之賣別墅風(fēng)險很大，不少企業(yè)就選擇打“擦邊球”。大量以花園洋房、連廊別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅為名的“類別墅”項目在市場上大行其道。

　　廣東清遠(yuǎn)市的美林湖樓盤，在其售樓廣告中就明確表示有獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅售賣，而獨(dú)棟別墅為國家明令禁止銷售。記者打電話詢問銷售人員：“國家不允許建獨(dú)棟別墅，買了不會有問題嗎？”而銷售人員告訴記者：“所謂的獨(dú)棟別墅雖然在地面上沒有相連，但空中有連廊，這樣符合國家規(guī)定，就不違法了。”

　　此外，就開發(fā)商而言，別墅建設(shè)屬于“天價利潤”工程。一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般別墅建設(shè)往往選在市郊，土地價格便宜，“建設(shè)成本不過十幾二十萬，對周邊配套設(shè)施的要求也低，但轉(zhuǎn)手就以幾百萬甚至上千萬價格賣出，利潤比普通住宅高得多。”

　　怎就成了難治的“絕癥”？

　　這些違規(guī)別墅項目普遍采用未批先建、打擦邊球瞞天過海等手段，這種“潛伏”招數(shù)并不高明，為何有關(guān)部門就是沒發(fā)現(xiàn)？

　　“在別墅問題上，這么多年來政府和開發(fā)商很像是在玩貓鼠游戲。既要防止到處都是高密度住宅，又要禁止部分住宅大面積圈地，這幾年來地方對出讓土地容積率的下限要求從0.35、0.7再到1，不斷被突破，‘禁墅令’執(zhí)行其實(shí)很難?！敝袊慨a(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，個中原因最主要的還是“土地財政”下的利益作祟。一般來說，同樣的土地，別墅用地價格要高出普通住宅用地價格數(shù)倍，別墅等高檔住宅的土地增值稅、契稅等也要高于普通住宅；此外，別墅對周邊地價、房價的帶動力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于普通住宅。種種利益驅(qū)動之下，一些地方政府對別墅供地和建設(shè)“睜一只眼閉一只眼”。

　　在重慶南山“山與城”樓盤，銷售人員向記者透露開發(fā)商已經(jīng)和南岸區(qū)國土資源局在修建別墅的問題上“達(dá)成共識”，房子不會出現(xiàn)問題。當(dāng)記者致電南岸區(qū)國土資源局副局長胡天才詢問南山上修建別墅一事時，胡天才否認(rèn)其是別墅，并稱“那只是開發(fā)商的一種廣告行為”，當(dāng)記者追問這些房子的容積率是否合規(guī)時，胡天才卻拒絕回答。

　　胡剛表示，違法成本太低也成為違規(guī)別墅成為“難治之癥”的推手。2010年，廣州市規(guī)劃局給予保利地產(chǎn)西海岸項目建設(shè)工程造價5%的罰款，約167萬元?！斑@相當(dāng)于一棟價值五六百萬元的違法別墅只需要罰2萬元就可以了，對開發(fā)商來說九牛一毛?！焙鷦傉f。

來源：中華工商時報

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