樓市進(jìn)入新一輪博弈期 購(gòu)房者期待繼續(xù)降價(jià)

　　調(diào)控高壓下房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。中國(guó)指數(shù)研究院5月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比雙雙下降。其中，同比數(shù)據(jù)系“百城價(jià)格指數(shù)”公布以來(lái)首次下降。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)控政策執(zhí)行兩年來(lái)在抑制投資方面效果明顯，但是市場(chǎng)大量的剛性需求存在釋放預(yù)期，樓市正進(jìn)入新一輪“博弈期”。一方面購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，另一方面開(kāi)發(fā)商仍存幻想繼續(xù)扛價(jià)，更有部分開(kāi)發(fā)商趁銷(xiāo)售旺季到來(lái)逆市漲價(jià)。　

　　根據(jù)中指院對(duì)全國(guó)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，4月份百城住宅平均價(jià)格為8711元/平方米，環(huán)比3月下跌0.34%，其中29個(gè)城市環(huán)比上漲，71個(gè)城市環(huán)比下跌。而同比來(lái)看，下跌幅度為0.71%，是“百城價(jià)格指數(shù)”自2011年6月公布以來(lái)首次出現(xiàn)同比下跌。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15391元/平方米，環(huán)比上月下跌0 .41%，與去年同期相比則下跌2.60%，是連續(xù)第4個(gè)月同比下跌?！?/p>

　　中指院分析認(rèn)為，4月百城住宅均價(jià)是連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比下跌，且跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大。盡管今年春節(jié)以來(lái)各城市住宅成交量有所回升，但進(jìn)入二季度以后，企業(yè)資金壓力和市場(chǎng)庫(kù)存水平仍在高位，開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍加大了推盤(pán)力度?！?/p>

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，此輪調(diào)控政策執(zhí)行以來(lái)一個(gè)重要目的是扼制投資投機(jī)性需求進(jìn)入市場(chǎng)?！澳壳皝?lái)看，市場(chǎng)的實(shí)際情況和政策導(dǎo)向是比較吻合的，投資投機(jī)性需求在市場(chǎng)的空間很小，尤其在限購(gòu)城市，這些幾乎不可能進(jìn)入市場(chǎng)?！薄?/p>

　　盡管4月百城住宅均價(jià)有所下降，但在剛剛結(jié)束的“五一”假期里，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有像以往一樣進(jìn)行大幅度的打折促銷(xiāo)活動(dòng)?！?/p>

　　5月1日，記者走訪北京周邊一些售樓處和中介門(mén)店時(shí)發(fā)現(xiàn)。無(wú)論是新房還是二手房的價(jià)格和幾個(gè)月前的春節(jié)期間并沒(méi)有多少波動(dòng)。在一家名叫“尚和”的中介機(jī)構(gòu)，一位秦姓工作人員告訴記者，“現(xiàn)房的價(jià)格春節(jié)以來(lái)基本沒(méi)有降，而二手房由于交易周期短，其價(jià)格已經(jīng)接近新房?！薄?/p>

　　該中介機(jī)構(gòu)告訴記者，“五一”期間北京市許多開(kāi)發(fā)商都減少了以往的打折促銷(xiāo)力度，有些項(xiàng)目甚至不降反漲。和北京的情況相似，在上?！拔逡弧逼陂g舉辦的房展會(huì)上僅有少數(shù)樓盤(pán)有一定程度的打折促銷(xiāo)行為，大部分的樓盤(pán)價(jià)格并不被消費(fèi)者認(rèn)可?！?/p>

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在濃厚的觀望情緒。許多開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了兩年的調(diào)控之后，寧愿重演2008年金融危機(jī)時(shí)“停建緩建”策略來(lái)保證資金鏈的穩(wěn)定，也不愿意進(jìn)行大幅度的降價(jià)促銷(xiāo)?！?/p>

　　據(jù)德佑地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年“五一”期間，上海商品住宅總成交面積約4.6萬(wàn)平方米，較去年6.65萬(wàn)平方米的成交量下跌了約30%。陸騎麟認(rèn)為，“購(gòu)房者盼望樓市能繼續(xù)降價(jià)，再加上限購(gòu)的原因，買(mǎi)房心態(tài)更加謹(jǐn)慎。這種拉鋸僵持狀態(tài)使得黃金周并未換來(lái)成交量的提升?！薄?/p>

　　記者發(fā)現(xiàn)，在中指院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)中，仍有51個(gè)城市住宅價(jià)格同比上漲。其中，新鄉(xiāng)、衡水漲幅分別為7.94%、6.31%；其余49個(gè)城市漲幅均在6%以?xún)?nèi)。就成交價(jià)格來(lái)看，重點(diǎn)城市里上海、成都環(huán)比分別上漲14.44%、16.82%。同時(shí)，4月份多數(shù)城市庫(kù)存有所增加，南充、廣州、蘇州庫(kù)存增量都超過(guò)20萬(wàn)平方米。上海、深圳、廈門(mén)、福州則超過(guò)10萬(wàn)平方米?！?/p>

　　上述“尚和”中介機(jī)構(gòu)的秦姓工作人員告訴記者，“北京周邊一些項(xiàng)目的首付比例已經(jīng)從春節(jié)期間的40%普遍下調(diào)到30%，銀行貸款審批也不像以前那么嚴(yán)格?，F(xiàn)在想買(mǎi)房的人很多，中介機(jī)構(gòu)簽約一套二手房，一般三天到一周就能出手?！薄?/p>

　　記者了解到，當(dāng)前，大部分城市針對(duì)首套房的貸款利率已經(jīng)回到基準(zhǔn)利率，甚至9折或者8.5折。克而瑞中國(guó)企業(yè)研發(fā)中心機(jī)構(gòu)一位分析人士告訴記者，“這在一定程度上對(duì)剛性需求起到了非常積極的作用”。該分析人士表示，雖然兩會(huì)以來(lái)中央關(guān)于“調(diào)控絕不放松”的表態(tài)頻繁出現(xiàn)，但實(shí)質(zhì)性的政策加壓卻并未出臺(tái)。而首次購(gòu)房貸款優(yōu)惠卻已經(jīng)開(kāi)始回歸，同時(shí)部分城市中高檔改善性需求也出現(xiàn)了釋放的征兆?！?/p>

　　顧云昌告訴記者“從中央政策來(lái)看很明顯的是在支持剛性需求，即居住性需求。短期內(nèi)也看不出政策繼續(xù)從緊的跡象，所以對(duì)剛性需求不會(huì)有所束縛。”他認(rèn)為，通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)控，雖然博弈階段還沒(méi)有結(jié)束，但是目前市場(chǎng)上真正的剛性需求已經(jīng)開(kāi)始釋放。我們培育的政策環(huán)境本來(lái)就是剛性需求的市場(chǎng)，在穩(wěn)定市場(chǎng)和促進(jìn)投資中尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，而剛性需求就是這個(gè)平衡點(diǎn)。　

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前公開(kāi)表示，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅(jiān)持控制投資性需求，控制房?jī)r(jià)上漲不動(dòng)搖，同時(shí)加大保障性住房供給，滿(mǎn)足市場(chǎng)剛性需求。她說(shuō)，就長(zhǎng)期而言，以后的調(diào)控手段可能從限購(gòu)、限價(jià)等行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，但抑制投資性需求的目標(biāo)不會(huì)變，這也是這一輪樓市調(diào)控與以往調(diào)控政策的區(qū)別。 　　

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 高偉　王濤

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