商業(yè)地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：普通投資者將受傷？

　　世邦魏理仕4月下旬公布的房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)已經(jīng)成為全球在建購(gòu)物中心規(guī)模最大的國(guó)家。但根據(jù)有關(guān)媒體引述的數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額13420元人民幣，折合2130美元，不及美國(guó)同期人均消費(fèi)規(guī)模15580美元的1/7。

　　國(guó)內(nèi)有媒體轉(zhuǎn)載海外媒體報(bào)道稱(chēng)，高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)公司評(píng)估和顧問(wèn)服務(wù)部門(mén)總監(jiān)大衛(wèi)·?？思{對(duì)我國(guó)的購(gòu)物及服務(wù)中心能否實(shí)現(xiàn)供需平衡持不太樂(lè)觀的態(tài)度，“市場(chǎng)是否真能支撐這么多購(gòu)物中心？答案可能是否定的?！彼踔令A(yù)計(jì)，一旦資金斷鏈出現(xiàn)問(wèn)題，一些開(kāi)發(fā)商可能中途撤出，留下?tīng)€尾工程。

　　?？思{認(rèn)為，雖然中小地產(chǎn)商將是商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂的承受者，但事實(shí)上，真正“受傷”的將是普通投資者。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)十多家目前正在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些地產(chǎn)商更多是向市場(chǎng)出售而不是持有正在開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)。正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文表示，這意味著商業(yè)地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)將由普通投資者承受。

　　投資型房產(chǎn)持有比例下滑

　　目前，盡管很多開(kāi)發(fā)商都宣稱(chēng)要持有商業(yè)地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)租金收入和銷(xiāo)售收入的平衡，但這些公司的年報(bào)卻顯示，多數(shù)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)仍是為了快速銷(xiāo)售，回收現(xiàn)金。

　　以招商地產(chǎn)為例，2011年該公司的投資型房地產(chǎn)賬面價(jià)值僅為32.67億元，較前一年減少近1.7億元，占總資產(chǎn)比例也由前一年的6%下滑至去年的4%。根據(jù)該公司的說(shuō)法，投資型房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，又或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物等。持有型的商業(yè)地產(chǎn)顯然符合上述定義，包含在投資型房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)科目?jī)?nèi)。

　　和招商地產(chǎn)一樣，另一家曾看好商業(yè)地產(chǎn)前景的中糧地產(chǎn)也選擇了減少自持商業(yè)地產(chǎn)的比例。公司2011年年報(bào)顯示，該公司的投資型房地產(chǎn)由一年前占總資產(chǎn)的4.05%下降至2.66%。

　　除了招商地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)外，華僑城、萬(wàn)通地產(chǎn)等轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)較早的房地產(chǎn)公司，去年年報(bào)中投資型房地產(chǎn)所占比例也出現(xiàn)了一定幅度的下滑。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多商業(yè)項(xiàng)目都直接銷(xiāo)售給了個(gè)人投資者。薛迥文在接受記者采訪時(shí)也表示，在那些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量同質(zhì)重復(fù)建設(shè)，短期內(nèi)消費(fèi)能力又沒(méi)有大幅上升的城市，如果開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)大量轉(zhuǎn)售給普通投資者者，無(wú)疑是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給后者。

　　部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn)

　　事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)已然顯現(xiàn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者此前曾報(bào)道，一個(gè)來(lái)自浙江的企業(yè)——四兄集團(tuán)在不到一年時(shí)間里，先后收購(gòu)了上海的金山小商品商城、興宇大酒店、上海灘商廈和中華商城等項(xiàng)目，然后通過(guò)向銀行抵押，以及向小業(yè)主出售房屋產(chǎn)權(quán)及租賃權(quán)融取了巨額資金。但最終上述資金不知去向。最后因?yàn)榉课莸盅簷?quán)人的報(bào)案，上述四個(gè)項(xiàng)目被相繼查封。

　　即使是那些順利交房的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，后來(lái)的發(fā)展情況也不容樂(lè)觀。很多項(xiàng)目鋪面租期到期后，承租者就一關(guān)了之。上海嘉定地區(qū)就曾出現(xiàn)過(guò)商鋪長(zhǎng)期關(guān)門(mén)的情況。

　　更多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則嘗盡了房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)，地價(jià)低增長(zhǎng)的滋味。愛(ài)房網(wǎng)的資料顯示，目前，上海大同花園四期的32平方米的商鋪不過(guò)4萬(wàn)元/平方米出頭，而8年前上述商鋪的售價(jià)就已達(dá)到25000元/平方米了。

　　事實(shí)上，向小業(yè)主散售商業(yè)地產(chǎn)的行為歷來(lái)頗具爭(zhēng)議。包括萬(wàn)通地產(chǎn)在內(nèi)的諸多開(kāi)發(fā)商都試圖通過(guò)新金融平臺(tái)融資，進(jìn)而減少散售商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量，以避免給中小投資者帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家則提出，引入地產(chǎn)私募基金，用基金來(lái)持有商業(yè)地產(chǎn)是一種比較好的處理方式。

　　此前，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和系以上海的寫(xiě)字樓作為主要資產(chǎn)，成功在香港發(fā)行了首個(gè)人民幣REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）。但之后，即使在香港，REITs發(fā)行也日益困難。公開(kāi)資料顯示，6年來(lái)新增的REITs只有5只。

　　世茂股份首席財(cái)務(wù)官陳汝俠曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，地產(chǎn)私募基金往往兩三年內(nèi)就要退出，而商業(yè)地產(chǎn)要取得回報(bào)，需要的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)要多于3年。這使得商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商很難利用私募等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新平臺(tái)來(lái)獲得資金。

　　在這樣的背景下，如果房地產(chǎn)公司本身出現(xiàn)資金鏈缺口，那么賣(mài)掉一部分所持有的商業(yè)項(xiàng)目換取現(xiàn)金流，甚至依靠銷(xiāo)售項(xiàng)目獲取資金，幾乎成為開(kāi)發(fā)商的唯一出路。而在這樣的背景下，中小投資者會(huì)因?yàn)橥顿Y商業(yè)地產(chǎn)而冒將更多的風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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