樓市回暖 開發(fā)商的又一場炒作？

　　買漲不買跌的心態(tài)促成了近期部分新房項目成交的火爆，而二手房市場也出現(xiàn)了兩年多以來從未有過的搶房現(xiàn)象，官方版數(shù)據(jù)似乎也證實了成交量真的在上漲，甚至帶動了個別低價項目的漲價……這一切好像都在說明一個問題：房價真的回暖了。然而在限購令依舊的情況下，剛需族的出手真的可以將本已陷入冰封期的樓市一把拉出苦海，推向幸福的彼岸？在樓市回暖之聲漸起的背后，誰又是最大的受益者？

　　紅五月來了？

　　二手房再現(xiàn)搶房現(xiàn)象

　　只是回家跟媳婦商量了一下，第二天再去，陳亮看上的那套87平方米兩居室就被賣掉了，他怎么也想不明白，這個已經(jīng)到了大興六環(huán)邊上的項目，一口氣提價超過10%的情況下，為何反倒搶手了？

　　然而從僅僅過半的5月樓市來看，陳亮的境遇絕非偶然。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入2012年以來，商品住宅成交量跌幅持續(xù)收窄，直至3月出現(xiàn)2011年8月以來首次同比正增長后，增幅不斷擴大，其中5月上半月，北京新建住宅簽約套數(shù)為4679套，二手房住宅簽約套數(shù)為5024套，均創(chuàng)造了年內(nèi)最高值，合計成交9703套，比4月同期上漲幅度達到了45.4%，遠超過3月同期成交量，比去年同期成交的6740套上漲了44%。

　　成交量的迅速攀升在為開發(fā)商快速去庫存的同時，也給了他們提價的勇氣。來自鏈家地產(chǎn)的調(diào)查顯示，目前北京市在售新盤的成交均價已經(jīng)是連續(xù)3個月同比正增長，其中單單在5月的增幅便達到了4.4%。

　　看似量價齊升的情況，仿佛預示市場真的迎來了“紅五月”。

　　這樣的傳導效應也迅速影響了二手房市場，小業(yè)主的心態(tài)一改之前的給錢就賣，演變成了坐等升值。

　　“我真沒成想能賣到這么高，那架勢真像買白菜?！眲倓傎u了自己惠新西街南里一套房子的松梅現(xiàn)在回想起自己多賺那16萬元還有些不可思議。就在幾天前，為了給婚房湊錢，松梅將婚前爸媽給買的惠新西街南里的一套38平方米小一居掛在了中介進行出售，用松梅自己的話說，房子除了占有兩條地鐵交會和樓層好點、南北通透以外的賣點，真沒什么好的，面積小的兩個人在家都顯得擁擠，而且20年的房齡貸款也很困難。“我之前的心理價位最低是110萬元，最高也就是120萬元?！?

　　房子一經(jīng)掛出，松梅的電話就沒閑著過?！盎旧媳本┦忻嫔系钠放浦薪槎冀o我打過電話了，我當時挺高興，自己掂量著可能是真回暖了，說不定還能賣到120萬元?！弊屗擅窙]想到的是，在約定統(tǒng)一看房的當天，6家中介一共帶了40組客戶。“別說進屋，樓都上不去，沒辦法，各家中介的人先上樓拍照片，再組織在院子里介紹情況，問了問底價，還沒看到真房子，就有9家客戶報了120萬元，低于這個價格的，壓根就沒讓上樓?！彼擅坊貞?，剩下的這9家在看完房后，現(xiàn)場就開始了競價，最有意思的是單位在附近的客戶還給另外一對夫婦做工作：這房子太小，倆人住不下。

　　“一共就20分鐘吧，就漲到了135萬元，我當時都傻了，報135萬元的小夫妻看我不說話，估計以為不太愿意，趕緊拉我的手說再加1萬元，全款就定了，我哪是嫌少啊，是嚇著了，趕緊就同意了?！?

　　“快速競價、快速成交，這是2009年才有的情況啊，最近我都趕上好幾撥了，雖然都是房子本身要么條件好，要么位置好，但回暖的跡象還是挺明顯的?！本驮谒擅芳覙窍?，一家品牌中介的業(yè)務員坦言，最近單子走得出奇的好。

　　數(shù)據(jù)說話

　　只是相對好了那么一點點

　　“談不上回暖，只是相對來說要好一些。一方面銷售量還是保持在百分之十幾的下降幅度，另一方面價格也基本趨于穩(wěn)定，并沒有像炒作的那樣。”在中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌看來，所謂“紅五月”只是相對于曾經(jīng)最為慘淡的2月而言，稍顯回暖，而這也僅僅是體現(xiàn)在成交量的跌幅收窄上，價格并沒有明顯的異動。

　　北京市房協(xié)秘書長陳志則告訴記者，以北京為例，3月的大幅回暖僅僅是基于基數(shù)過小而出現(xiàn)的短暫技術(shù)性回暖，這從4月的成交量下滑便可看出一二來?！半m然這個月到現(xiàn)在新房賣得不錯，但多半是遠郊區(qū)縣降價比較明顯的項目，因此說回暖為時尚早?！?

　　兩位專家的觀點從具體項目的銷售情況也可看出。

　　來自北京市住建委的統(tǒng)計顯示，從2012年5月1日-15日，合計簽約套數(shù)超過150套的住宅類項目為36個，合計簽約套數(shù)達到了9703套，占據(jù)全市總銷售量的近一半，這些項目主要集中在大興、通州等郊區(qū)縣，其中平均成交價與2月相比，漲價的有19個，其中漲幅最明顯的幾個樓盤分別為鴻坤理想城、K2百合灣、香悅四季等，上漲幅度不足10%，更有10個上調(diào)價格的項目漲幅不足5%。

　　“如果項目后一期比前一期調(diào)價不超過5%，有可能是產(chǎn)品不同導致的，比如位置好一點，戶型科學一點，朝向更理想一些，這屬于技術(shù)性調(diào)價，跟真正的漲價并沒有直接關系?！北本┲性禺a(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉分析表示。

　　相比之下，下調(diào)價格的項目也達到了17個，其中芭蕾雨·悅都、徜徉集、綠地·國際花都、金融街·金色漫香林等下調(diào)幅度均超過10%。對此，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認為，這些下調(diào)價格的樓盤都有一個明顯的特點，遠郊區(qū)縣，項目本身所在區(qū)域房源比較充足，供需不平衡，且前期出貨并不好，所以開發(fā)商一旦資金鏈緊張，勢必要較大幅度地調(diào)整價格出貨。

　　噱頭背后

　　誰制造了回暖假象

　　既然數(shù)據(jù)并不支持樓市出現(xiàn)真正的回暖，那么是誰制造了本輪樓市回暖的假象呢？背后用意又如何？

　　“成交量的一度回暖主要是因為一些稅收優(yōu)惠、利率優(yōu)惠的刺激，使得首次置業(yè)剛性需求得到釋放。但是這個局面的維持時間很有限，因為歷史上也有過這種類似的情況，但最多維持三四個月左右，且不會造成實質(zhì)性也就是價格方面的波動?！痹诤皶熆磥?，雖然單純依靠剛需釋放的回暖并不可持續(xù)，然而卻成了部分開發(fā)商借機促銷的手段。

　　顧云昌也認為，目前購房者對于房價的預期仍處于會進一步下降之中，加上房地產(chǎn)調(diào)控力度總體上仍然沒有放松，導致成交量的不足，房地產(chǎn)開發(fā)商資金量不足，勢必就有出貨和放緩開工速度的需求，而前者正是屢屢出現(xiàn)回暖跡象的根源。

　　正是由于這樣的原因，業(yè)內(nèi)專家一致判斷，由于統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)已經(jīng)很明顯，無論是北京市還是全國，開工量都大幅銳減，這就說明開發(fā)商對未來的情況并不看好，所以消極怠工，但為了出掉手里的貨，先是大幅降價，發(fā)現(xiàn)老百姓還是看跌，不如漲漲試試，利用了購房者買漲不買跌的心態(tài)，這個時候如果購房者挺不住，那過不了多久就是真的回暖了。

　　“一旦買漲不買跌的心態(tài)形成，開工又不足，后市的房地產(chǎn)供應會存在問題，容易導致供不應求，這樣房地產(chǎn)市場又可能會重新反彈。實際上以前房地產(chǎn)市場過快上漲的背后很多都是供應不足，而中央也提出了加快商品住房的建設供應，正是怕未來出現(xiàn)報復性反彈的情況?！?

　　年內(nèi)走勢

　　房價是漲還是跌

　　值得一提的是，讓購房者如此緊張的樓市回暖，除了量價以外，近期出現(xiàn)的近30個城市調(diào)控政策微調(diào)也是主要因素。

　　“不能說有些地方出臺微調(diào)政策就是壞事情。房產(chǎn)調(diào)控的目的是為了讓房地產(chǎn)市場合理發(fā)展，以前房地產(chǎn)市場的發(fā)展過于粗放，與老百姓的收入差距很大，現(xiàn)在是讓房地產(chǎn)價格回歸到一個合理水平。”陳志則認為，“如果能夠保持住成交量上漲，而價格沒有上漲，這就是房地產(chǎn)調(diào)控好的現(xiàn)象。并不能說成交量的上升就意味著房產(chǎn)調(diào)控放松或者失敗了。各個地方出臺微調(diào)政策，只要是符合房產(chǎn)調(diào)控大的方向，促進結(jié)構(gòu)合理的，我覺得也不是不可以。”

　　顧云昌指出，雖然年內(nèi)的趨勢趨于下行，投資增幅下降，銷售量繼續(xù)下降，房價會保持相對穩(wěn)定，但是不能排除個別性價比比較高的樓盤上漲的現(xiàn)象。不過，準確看待年內(nèi)房地產(chǎn)走勢，還要看現(xiàn)行的調(diào)控政策如何，還有宏觀經(jīng)濟、金融政策、貨幣政策等，這些都將影響到房地產(chǎn)市場的走向?！拔覍τ诋斚聵鞘姓{(diào)控有兩個擔心，第一個是如果不繼續(xù)控制，政策放開，房地產(chǎn)就強勢反彈。第二個是調(diào)控力度過大，房地產(chǎn)投資不能夠穩(wěn)定增長，使得房地產(chǎn)硬著陸。不過現(xiàn)在看來，第二個擔心更為嚴重一些，因為整個經(jīng)濟環(huán)境處在下行階段。”

　　而讓胡景暉目前最擔心的還是在于，樓市調(diào)控相應的長效性政策還沒有真正出臺，比如土地制度改革、稅收制度改革、收入分配改革等等。這些都影響到樓市調(diào)控的效果，目前這些技術(shù)性調(diào)控，其使用的效力已經(jīng)用盡，急需出臺一些穩(wěn)定的政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　“對于開工量的不足，我覺得不用太擔心，目前的庫存量太大了，20個城市有60萬庫存房，這些庫存都沒有消化的背景下，也沒必要有那么多的開工量。況且在如此大量的庫存下，開發(fā)商仍然沒有降價的動作，可見開發(fā)商扛住調(diào)控的底氣還是比較足的?！焙皶燁A計，年內(nèi)北京房地產(chǎn)市場交易量取決于政策能否讓改善性需求入場，否則下半年的交易量可能會很慘淡。而在價格這塊，預計是穩(wěn)中有降，據(jù)了解，北京住宅的供應量會在50萬套，而購買的需求預計在20萬套左右，因此房價不會上漲到哪兒去?！　?/p>

來源：北京商報

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