房地產(chǎn)市場：各方都需要調(diào)適

　　今年以來，在持續(xù)兩年多的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了調(diào)整期。從價(jià)格變動情況來看，70個(gè)大中城市住宅銷售數(shù)據(jù)顯示，無論是新建商品住宅銷售價(jià)格還是二手住宅價(jià)格，總體上都呈現(xiàn)出下降盤整態(tài)勢，銷售明顯下降，反映出房地產(chǎn)調(diào)控取得初步成效。然而，隨著調(diào)控深入，出現(xiàn)了各種雜音和亂象，讓調(diào)控面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，也說明房地產(chǎn)調(diào)控是一件非常艱巨的任務(wù)，各方都需要適應(yīng)并理性面對。

　　地方政府需要調(diào)適放棄救市幻想

　　自去年下半年以來，地方政府微調(diào)樓市政策的消息不斷。2011年10月11日，廣東省佛山市成為全國首個(gè)公開宣布放寬限購的城市，但當(dāng)晚佛山市就緊急叫停了該項(xiàng)政策。隨后，廣東省中山市決定從2012年1月22日開始，將商品房限價(jià)從每平方米5800元上調(diào)至6590元，成為龍年全國第一個(gè)放松限價(jià)令的城市。2月9日，安徽省蕪湖市出臺涉及購房給予契稅100%補(bǔ)助、特定面積及特定人群購房補(bǔ)貼、購房落戶等政策，3天后，蕪湖市政府宣布該政策暫緩執(zhí)行。

　　同樣在2月，上海市房管局稱，外地戶籍居民只要持長期居住證滿3年的，就可享受上海戶籍居民同等購房資格，即可購買第二套房。一周后，上海市政府發(fā)布通知，明確糾正了這一說法，并表態(tài)要嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策。5月8日，揚(yáng)州市將對個(gè)人新購買的成品住房給予房屋合同價(jià)款千分之四到六的獎勵。消息一經(jīng)披露，又濺起無數(shù)水花。廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長余英當(dāng)日在微博里寫道“求證？會不會又是一個(gè)短命的政府行為？”反映了房地產(chǎn)商對地方政府救市行為的關(guān)注與擔(dān)憂。

　　公開資料統(tǒng)計(jì)顯示，自2011年下半年來，先后約有30個(gè)城市出臺了樓市微調(diào)政策，減小限購范圍、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等，但最終基本都被令行禁止。北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，地方政府在倒逼中央松動樓市政策。

　　然而，中央的態(tài)度非常明確。4月份國務(wù)院常務(wù)會議在研究部署下一階段經(jīng)濟(jì)工作時(shí)指出，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。“短命新政”提醒地方政府對房地產(chǎn)放松調(diào)控不應(yīng)心存幻想，更不要試探樓市調(diào)控“紅線”。

　　房地產(chǎn)商需要調(diào)適降低利潤適應(yīng)剛需市場

　　此輪調(diào)控的目標(biāo)很明確：抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。中央在堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，保護(hù)首套置業(yè)和改善性需求，支持居民合理購房需求的政策更加明確。宏觀政策的微調(diào)基本圍繞促進(jìn)“自住需求”進(jìn)行，支持剛需的金融政策逐步落地。

　　在銀行按揭貸款方面，繼2月份央行將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域并提出要予以支持后，各家銀行紛紛響應(yīng)，給出了下調(diào)首套房貸款利率的利好。從3月中旬開始，北京、上海、杭州、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右，部分銀行甚至推出8.5折優(yōu)惠。一些二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場。

　　另外，多個(gè)城市相繼修改了“非普通住宅稅”標(biāo)準(zhǔn)，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。政策導(dǎo)向明確地向市場發(fā)出信號：對于合理購房需求，特別是首套房的放寬、支持力度將會越來越大。

　　在投資投機(jī)需求被抑制的這一階段，剛需將成為購房主體。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度市場結(jié)構(gòu)逐步趨向以自住需求，低價(jià)樓盤為成交主力。剛需買房人對價(jià)格更為敏感，對產(chǎn)品更加挑剔，房地產(chǎn)商的優(yōu)惠活動能否打動剛需的人們，需要實(shí)實(shí)在在讓利于買家。

　　截至5月8日，46個(gè)限購城市仍然全部延續(xù)限購政策，第三套及以上房產(chǎn)也依然限貸，表明短期內(nèi)限購政策不會松動。限購、限貸剔除了不少投機(jī)的成分，因此，即使市場回暖，也很難出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長勢頭。過去那種開盤就售罄的火爆現(xiàn)象很難出現(xiàn)了，常態(tài)化的銷售將成為趨勢。巨大的庫存量，也決定了未來一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)難以大幅上漲。從投資角度看，中國房地產(chǎn)的投資價(jià)值已經(jīng)大大降低，大型房企過去動輒30%、50%以上的高速增長不會再現(xiàn)。房地產(chǎn)商需要充分地認(rèn)識到這一點(diǎn)，踏踏實(shí)實(shí)為消費(fèi)者提供合適的高性價(jià)比的產(chǎn)品。剛需客戶是未來的市場主力，想活下來必須贏得他們的投票。

　　消費(fèi)者需要調(diào)適理性面對房價(jià)漲跌

　　五一期間，杭州的房地產(chǎn)市場連續(xù)3天都有樓盤門前上演“房鬧”事件，起因都是房地產(chǎn)商樓盤調(diào)價(jià)，老業(yè)主難以接受房價(jià)下跌給自己造成的損失，采取一些過激行為找開發(fā)商討要說法。事實(shí)上，這種“房鬧”事件先前已經(jīng)在北京、上海、深圳等地多次發(fā)生。樓盤降價(jià)了，這是普通百姓之福。然而，老業(yè)主不干了。補(bǔ)償差價(jià)還是不補(bǔ)？這是一個(gè)問題。

　　2011年12月19日的《羊城晚報(bào)》發(fā)表文章《補(bǔ)償老業(yè)主或扭曲樓市信號》認(rèn)為，補(bǔ)償某種意義上就是讓購樓者敢于高位出手，因?yàn)榧词狗績r(jià)降了也有商家補(bǔ)償，這實(shí)際上給市場一個(gè)不怕降價(jià)的信號，不利于房價(jià)回歸合理價(jià)位。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)商也在利用這一點(diǎn)?！氨r(jià)開盤”就是高房價(jià)下房地產(chǎn)商吸引消費(fèi)者入市的一個(gè)誘惑。然而地產(chǎn)商的這些承諾真的能兌現(xiàn)嗎？當(dāng)他的樓盤銷售結(jié)束，開發(fā)公司注銷的時(shí)候，所謂的承諾又由誰來兌現(xiàn)呢？接下來是否會產(chǎn)生一個(gè)又一個(gè)情緒激烈的“房鬧”？

　　十多年來，中國房地產(chǎn)市場一路高歌，房價(jià)連年上漲，社會上到處流傳著炒房致富的故事，讓很多人相信房價(jià)只會漲不會跌的神話。然而在國家嚴(yán)厲調(diào)控下，許多城市的房價(jià)止住了上漲步伐，有些樓盤開始大幅降價(jià)促銷。調(diào)控在進(jìn)行，市場在變化，房價(jià)的調(diào)整波動將是常態(tài)，消費(fèi)者需要面對并接受這個(gè)事實(shí)。著名財(cái)經(jīng)評論人葉檀女士說：今年是紀(jì)念市場經(jīng)濟(jì)20周年，20年時(shí)間走過去了，我們在政策、法律方面真正適應(yīng)市場還有很長的路要走，而我們每個(gè)人內(nèi)心對市場經(jīng)濟(jì)又有多少尊重呢？“房鬧”事件的出現(xiàn)，提醒我們中國的房地產(chǎn)如果要健康發(fā)展，一定要回到市場經(jīng)濟(jì)的軌道中，否則會留下很多隱患。

　　“十二五”規(guī)劃確定的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)是7%，房地產(chǎn)的增長速度也會慢下來。調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主基調(diào)。本輪調(diào)控以來，中央多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動搖不反復(fù)。房地產(chǎn)市場的利益各方都需要清醒地認(rèn)識到這一點(diǎn)，拋卻幻想，正視調(diào)控，正視降價(jià)，正視利潤減少，適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)減速的節(jié)奏，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的節(jié)拍。

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