須盡快打破房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局

　　自2011年初國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“國(guó)八條”政策出臺(tái)至今，已經(jīng)有一年多的時(shí)間了，政策實(shí)施的效果很顯著，全國(guó)各地房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了有效抑制。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，成交量難以明顯放大，不利于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2012年1～4月份，全國(guó)商品房銷售面積21562萬(wàn)平方米，同比下降13.4%。

　　目前看，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量遲遲不能有效放大，關(guān)鍵還在于買賣雙方對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)存在分歧。所謂合理定價(jià)，只是一種經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的探討，可以運(yùn)用很多方法模擬計(jì)算，但在現(xiàn)實(shí)中可能并不靠譜?，F(xiàn)實(shí)生活中，只有通過(guò)買賣雙方的持續(xù)性交易，才能發(fā)現(xiàn)住房合理定價(jià)。

　　作為賣方，重要的壓力來(lái)自資金鏈條和庫(kù)存積壓，但降價(jià)策略選擇也是經(jīng)營(yíng)智慧的重要體現(xiàn)。何時(shí)降價(jià)？降價(jià)幅度大??？無(wú)不體現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的精明與智慧。而且這種降價(jià)營(yíng)銷策略也會(huì)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的約束。

　　作為買方，市場(chǎng)房?jī)r(jià)總與理想價(jià)格存在出入，這種心理可以理解。房?jī)r(jià)何時(shí)見(jiàn)底，誰(shuí)都不可能給出真正答案。即使有人猜中，并因此決策，那也屬于市場(chǎng)幸運(yùn)兒。大多數(shù)人面對(duì)市場(chǎng)，只能被動(dòng)接受市場(chǎng)房?jī)r(jià)。當(dāng)然，在市場(chǎng)房?jī)r(jià)跌勢(shì)形成后，觀望是明智選擇。但理想與現(xiàn)實(shí)之間總有太大距離。比如前些年，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭形成的時(shí)候，不少人判斷房?jī)r(jià)見(jiàn)頂要跌，因此放棄了購(gòu)買，最終是后悔不迭。所以，個(gè)人情況不一，要根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件決策與分析，可能更理性。

　　若房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局持續(xù)，影響到貸款需求，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)。一個(gè)交易活躍、價(jià)格穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，刺激需求，帶動(dòng)投資，并促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。特別是，房地產(chǎn)是重要資產(chǎn)，可以成為商業(yè)銀行廣為接受的抵押資產(chǎn)，是廣大企業(yè)獲得銀行貸款的先決條件之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷，降低了房地產(chǎn)作為抵押貸款資產(chǎn)的吸引力，增加了貸款的難度。

　　據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月份我國(guó)新增人民幣貸款6818億元，是當(dāng)前年內(nèi)最低的一個(gè)月份。特別是當(dāng)月新增票據(jù)融資2407億元，約為當(dāng)月新增額的35.3%。剔除票據(jù)融資后的貸款增長(zhǎng)偏少，突出反映了當(dāng)前符合商業(yè)銀行審貸條件的實(shí)體貸款需求出現(xiàn)了明顯的萎縮，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局不無(wú)關(guān)系。特別是，社會(huì)投資意愿下滑，土地購(gòu)置面積下降，中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)偏少，反映出部分投資者看淡房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行前景。

　　中國(guó)人民銀行決定，5月18日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)估算，本次調(diào)整將釋放4000多億元的流動(dòng)性。金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，將在一定程度上促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的信貸投放，但釋放出的流動(dòng)性能否流入房地產(chǎn)業(yè)，仍然要受到當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的制約。但總體看，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款政策相對(duì)謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)貸款政策掌握偏嚴(yán)，個(gè)人住房貸款政策趨松，部分銀行首次購(gòu)房利率給出8.5折優(yōu)惠。2012年1～4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中的貸款同比增長(zhǎng)8.8%，低于全國(guó)人民幣各項(xiàng)貸款增速6.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控，住房限購(gòu)政策是一個(gè)突出特點(diǎn)。若有錢人肆意購(gòu)買商品住宅得不到有效約束，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步推高商品住房?jī)r(jià)格，加劇中低收入人群住房困難。同時(shí)，限購(gòu)政策也是一個(gè)過(guò)濾器，通過(guò)限購(gòu)政策篩選，可剔除投資性、投機(jī)性需求，使得剛性需求更真實(shí)。在房?jī)r(jià)高位運(yùn)行背景下，限購(gòu)政策能在短期內(nèi)調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求，削弱房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲動(dòng)力。因此，無(wú)論如何，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行背景下，放棄限購(gòu)政策以換取市場(chǎng)成交量的擴(kuò)大，將不可避免地導(dǎo)致前期房地產(chǎn)調(diào)控政策前功盡棄。

　　近期，少數(shù)城市吹起政策微調(diào)風(fēng)，以刺激“剛需”入市。且不論這些地方的微調(diào)政策是否恰當(dāng)，顯而易見(jiàn)，擴(kuò)大房地產(chǎn)成交量已成為一種共識(shí)。市場(chǎng)成交量不能擴(kuò)大，房屋閑置增多，開(kāi)發(fā)商拿地意愿不足，政府土地收入銳減，未來(lái)住宅供給下降，反過(guò)來(lái)可能又會(huì)增大未來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力。

　　當(dāng)前需要盡快打破房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局，一方面，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加快去庫(kù)存進(jìn)程，降價(jià)讓利，吸引購(gòu)買；另一方面，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，通過(guò)差異化金融稅收政策，有效引導(dǎo)剛性需求入市，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 作者：項(xiàng)崢

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