樓市政策敏感期 保障合理需求實現(xiàn)房價軟著陸

　　5月18日至20日，國務院總理溫家寶在武漢主持召開六省經(jīng)濟形勢座談會時指出，要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。同時提出：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，溫總理的講話，透露出宏觀經(jīng)濟大勢下房地產(chǎn)調(diào)控思路的新動向。

　　改變“一刀切”，差別化調(diào)控思路愈加清晰

　　南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝說，一季度及4月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，投資、消費、進出口等關鍵指標均明顯下滑，5月18日央行降低存款準備金率已釋放出穩(wěn)增長的信號。此次總理又表態(tài)，要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。這其中，房地產(chǎn)穩(wěn)增長至關重要，畢竟房地產(chǎn)目前還處于支柱地位，牽動上下游幾十個產(chǎn)業(yè)，影響面廣。

　　“年初至今，中央對房地產(chǎn)市場定向?qū)捤珊筒顒e化的調(diào)控思路，已經(jīng)越來越清晰?！蹦暇┝謽I(yè)大學社會工作系主任孟祥遠認為，溫總理此次講話更透露了有保有壓的調(diào)控思路?！跋拶彽牡拙€今年應該不會破，但是有保有壓，對投資和不合理需求的打壓不放松，對自住和首次置業(yè)會有支持?！痹谶@樣的思路下，房價不至于即刻反彈，成交量卻能夠活躍一些。

　　中國某研究院研究總監(jiān)何田也認為，在中央堅持“一刀切”的調(diào)控政策執(zhí)行這么長時間之后，各地房地產(chǎn)市場的差異性已經(jīng)出現(xiàn)，應允許“差異性調(diào)整”。

　　政策敏感期，市場尚在觀風辨向

　　當前樓市正處于“觀風辨向、聽聲喂食”的“政策敏感期”。溫總理講話，在微博上立時掀起波瀾。

　　周忻說，“看來宏觀經(jīng)濟政策又要向擴大內(nèi)需的方向開始微調(diào)了。對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策用了"穩(wěn)定"二字，要求"促進市場平衡健康發(fā)展"，這是否預示著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也會出現(xiàn)微調(diào)呢?”

　　據(jù)統(tǒng)計，從去年8月至今年5月10日，全國共有33個城市出臺樓市新政。其中，28個城市的微調(diào)政策過關，5個被叫停。記者發(fā)現(xiàn)，但凡支持自住、首套的微調(diào)政策基本都能過關，如北京和蘇州等地調(diào)整首套房貸款利率等，揚州針對成品房實施的獎勵政策也獲得通過。不過，上海對購房者放寬戶籍、佛山上調(diào)限價等均被叫停，可見地方政策微調(diào)，絕不能越過限購及抑制房價上漲這條底線。

　　5月20日，住建部政策研究中心主任陳淮在接受采訪時表示，鼓勵居民買房不是放松調(diào)控，抑制房價過快上漲才是關鍵。

　　此前數(shù)天，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生公開表示，適度、適量、預調(diào)、微調(diào)應將成為未來房地產(chǎn)政策的主要調(diào)控思路。

　　上漲壓力猶存，“絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復”

　　保障合理購房需求、實現(xiàn)樓市“軟著陸”符合中央政策要求，但這的確不意味著調(diào)控基調(diào)的改變。昨天上午，南京市房管部門召開的一場會議就傳達了這樣的精神：依然要堅決執(zhí)行限購。

　　5月中旬，住建部已明確：調(diào)控方向不改，回調(diào)仍是主基調(diào)，“絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復”。溫總理此次講話，對限購依然保持了“嚴格實施”的措辭。

　　“這是史上最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控，也是政策受到各種利益挑戰(zhàn)最多的一次調(diào)控。但當前房價上漲壓力猶存，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關鍵階段?！焙翁锔嬖V記者，按照他們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過去幾年全國房價平均漲幅均在10%以上，2009年更是上漲了20%多。此輪調(diào)控后，房價已從大漲過渡到了不漲，從2011年10月起則連續(xù)7個月環(huán)比下降，但總體來看，房價僅是“略有下降”?！叭珖績r的降幅只有3%左右。從這個意義上說，房價遠沒有回落到合理的區(qū)間。”

　　多方博弈，長效機制跟進正當其時

　　當前樓市利益各方的博弈結(jié)果，將直接關系到中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展形態(tài)?！敖^不讓調(diào)控出現(xiàn)反復”，不僅取決于當前的限購限貸等政策，更取決于長效機制的確立。國務院批轉(zhuǎn)《關于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中提出“適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍”，這已釋放出明確的信號，即未來政策走向?qū)⒅塾谥贫冉ㄔO，以引導企業(yè)理性投資，百姓理性消費，市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　陳淮在接受采訪時表示，不管有沒有調(diào)控，都會有房產(chǎn)稅。在市場條件下，越來越多的老百姓擁有了房產(chǎn)，有資產(chǎn)就要征稅，房產(chǎn)稅一定會實施，早晚的事情，大家應該端正心態(tài)，正視這個問題。

　　事實上，業(yè)內(nèi)已達成共識：房地產(chǎn)市場既不是純粹的實物資產(chǎn)市場，也不是典型的金融市場，而是兩者兼而有之，因此，房地產(chǎn)制度建設要兼顧投資性購買需求與消費性需求的滿足。溫總理講話已透出信息，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，必然會在長期制度的構(gòu)建下分層。

　　“嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策”，意味著對投資投機者的約束依然不可避免;“采取有效措施增加普通商品房供給”，則針對剛需，解決的途徑主要還是通過市場來完成;“繼續(xù)推進保障性安居工程建設”，針對城鎮(zhèn)低收入群體、新就業(yè)人員和外來進城務工人員，以政府保障為主。這意味著，依靠經(jīng)濟手段和法律手段治市將漸成趨勢，限購、限貸、限價等行政調(diào)控手段，則會逐步退出調(diào)控舞臺。

來源：新華日報

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