房價下降糾紛上升 房地產(chǎn)企業(yè)頻陷質(zhì)量危機

　　近期，知名房地產(chǎn)企業(yè)頻陷“質(zhì)量危機”并引發(fā)糾紛，如萬科公司在深圳和佛山的兩個樓盤被業(yè)主投訴裝修質(zhì)量不過關(guān)，中海公司廣州“橡園國際”被業(yè)主在網(wǎng)上曝光裝修質(zhì)量不過關(guān)，而以高檔裝修聞名的星河灣山西太原項目也曝出裝修問題。

　　《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，質(zhì)量糾紛頻增與房價下降密切相關(guān)，且呈擴散趨勢，而此前被行業(yè)快速發(fā)展所掩蓋的諸多問題不斷浮現(xiàn)。由于相關(guān)法規(guī)建設(shè)和監(jiān)管滯后甚至空白，房屋裝修質(zhì)量糾紛可能成為引發(fā)社會矛盾的觸點。

　　房價下降 糾紛上升

　　按照房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)消費周期規(guī)律，前兩年以高房價購買的期房如今陸續(xù)進入收樓期，而收樓期通常正是質(zhì)量糾紛高發(fā)期。

　　長期關(guān)注房地產(chǎn)糾紛的律師周玉忠表示，過去，由于房價處于上升通道，業(yè)主收樓時，房價有了較大的上漲，“資產(chǎn)增值”的喜悅抵消了對房屋質(zhì)量問題的不滿。而面對就房屋質(zhì)量問題較真的業(yè)主，開發(fā)商祭出“殺手锏”--退房，業(yè)主立即鎩羽。近期房價出現(xiàn)下調(diào)趨勢，且市場預期價格仍有較大下行壓力，出現(xiàn)了“房價下降、糾紛上升”的苗頭。

　　而除了直接要求開發(fā)商“補償差價”，糾紛的另一種方式是以房屋質(zhì)量問題為由，要求賠償，甚至要求退房。周玉忠表示，比較而言，降房價是民心所向，業(yè)主直接要求“補償差價”明顯違反契約精神，在社會上難以獲得認同。而以房屋質(zhì)量糾紛為由要求賠償，則引起公眾的廣泛同情和共鳴。

　　周玉忠說，與“補差價”相比，房屋質(zhì)量糾紛牽涉面更廣泛，更復雜，也更易從經(jīng)濟糾紛演化成社會矛盾。一般情況下，只有當房屋出現(xiàn)重大工程質(zhì)量隱患等情況，購房者才能成功退房或者取得賠償。我國并未實行“房屋三包”，國家現(xiàn)行政策法規(guī)對“退房”標準既無明確界定，更無規(guī)范的操作程序。因此，業(yè)主即使想要“依法維權(quán)”，也無從下手，唯有劍走偏鋒，采取各種極端辦法，制造社會效應，逼迫開發(fā)商讓步，或者逼迫政府出面調(diào)停。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會秘書長王韶介紹，有些開發(fā)商以次充好或是玩弄概念，宣傳時動輒強調(diào)“帶精裝”、“送豪裝”，也在有意無意間積累了與消費者的矛盾。

　　今年2月，萬科公司在佛山的“新城灣畔7號樓”被檢出地板甲醛釋放量超標，業(yè)主抗議。萬科深圳第五園六期被投訴使用劣質(zhì)“紙板”做裝修材料，業(yè)主除向開發(fā)商叫板，還數(shù)次到深圳市住建主管部門投訴。

　　同時，多家知名房企陷入質(zhì)量糾紛：星河灣太原項目因精裝修質(zhì)量問題，業(yè)主集體抗議、打砸開發(fā)商辦公室；中海地產(chǎn)位于廣州的限價房項目由于地下水管漏水、墻壁發(fā)泡等問題引發(fā)業(yè)主維權(quán)，事件至今未解決。

　　目標直指房價

　　漲潮之時，市場一片大好，落潮以后，就能發(fā)現(xiàn)誰在“裸泳”。此前被房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展所掩蓋的諸多問題也在房價下調(diào)后不斷浮現(xiàn)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，這些房屋質(zhì)量糾紛，有著共同的特點：價格“虛高”，有投資、投機性消費傾向；爭議焦 點不在房屋結(jié)構(gòu)等核心安全領(lǐng)域，而在裝修等表面功夫上。如地板甲醛超標、櫥柜使用劣質(zhì)材料、裝修工藝不合格等。

　　暨南大學管理學院教授胡剛表示，發(fā)生質(zhì)量糾紛的樓盤不少都存在“泡沫”，對樓市調(diào)控十分敏感。

　　萬科一位負責人則告訴記者，該公司早在2010年就在預案中提出，隨著房價下調(diào)，房屋質(zhì)量糾紛將不可避免出現(xiàn)。

　　例如，在山西被視為“天價樓盤”的太原星河灣2010年開盤價格高達每平方米2萬元，而當時太原商品房均價只有5000元?！爸泻Ｏ饒@國際”2011年4月開盤售價是每平方米23000元至25000元，當年11月售罄。而該樓盤附近一些樓盤2012年初開盤入市銷售的價格是每平方米20000元。萬科佛山“新城灣畔”已交樓半年，104戶套房子只有25戶入住，其中還有不少是租客而不是業(yè)主自住。

　　深圳市裝修協(xié)會副主任林武生就表示，這一輪曝出質(zhì)量問題的萬科、中海、星河灣等企業(yè)，在房地產(chǎn)商中都屬于質(zhì)量控制相對較好的，如果他們都出現(xiàn)嚴重問題，其他房地產(chǎn)企業(yè)的問題會更加嚴重。專家分析，這一輪質(zhì)量糾紛中涉及的都是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，需要關(guān)注糾紛蔓延的連鎖反應和事件處理的示范效應。

　　而記者注意到，從最初從深圳曝出房地產(chǎn)裝修問題后，質(zhì)量糾紛也呈擴大趨勢，逐步向內(nèi)陸地區(qū)和二三線城市擴散：富力成都、中海青島等均有業(yè)主提出質(zhì)量投訴。由于相關(guān)法規(guī)建設(shè)和監(jiān)管滯后甚至空白，房屋裝修質(zhì)量糾紛可能成為引發(fā)社會矛盾的觸點。

　　法規(guī)與監(jiān)管真空亟待補全

　　部分受訪專家認為，中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策大方向不能變，但對伴隨房價下降凸顯的房屋質(zhì)量糾紛問題，應做好預警。

　　深圳市住建局長李榮強表示，近期，深圳住建局接到相關(guān)房屋質(zhì)量的投訴明顯增加，和房價波動有直接關(guān)聯(lián)?！耙恍┵彿空邔こ探ㄔO(shè)了解不夠，把施工中正常的混凝土縫隙當成‘豆腐渣’的證據(jù)，政府一旦不支持他們的訴求，就很容易成為他們轉(zhuǎn)移矛盾的對象，被質(zhì)疑政府不作為、被開發(fā)商收買”。李榮強表示。

　　周玉忠表示，一些發(fā)生糾紛的房屋質(zhì)量安全問題不大，但政府幫開發(fā)商說話，是“合法不合情”，容易引火燒身；想幫消費者說話，卻缺少執(zhí)法依據(jù)，屬于“合情不合法”。爭議背后的關(guān)鍵，則是凸顯相關(guān)法規(guī)和監(jiān)管建設(shè)的缺位，導致“無法可依”。

　　專家介紹，迄今為止，我國在房屋質(zhì)量管理上一直以工程結(jié)構(gòu)安全為主，房屋驗收條款也集中在安全上，在裝修質(zhì)量方面，無論是政策法規(guī)還是實際監(jiān)管，都基本處于空白狀態(tài)。

　　例如，面對記者有關(guān)房屋裝修質(zhì)量問題的采訪，某市房管局的主管處長先是愕然繼而茫然，反問記者：“裝修質(zhì)量歸我們處管嗎？我們從來沒管過哦！我去查查”?！安椴椤钡慕Y(jié)果是肯定的，該處長除了一臉尷尬苦笑，更無話說。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，應盡快出臺房屋裝修行業(yè)標準。專家介紹，雖然建設(shè)部在2002年出臺過《商品住宅裝修一次到位實施導則》，但只是一份關(guān)于精裝修房屋的引導性文件，并沒有強制推廣執(zhí)行的標準，導致消費者維權(quán)缺少依據(jù)。對開發(fā)商未達到質(zhì)量責任標準應如何返修、賠償要有所體現(xiàn)。防止從經(jīng)濟糾紛衍化為對監(jiān)管不作為或法律缺失的社會矛盾。主管部門應在竣工驗收環(huán)節(jié)建立交付驗收監(jiān)管制度，積極推行質(zhì)量分戶驗收，確保每套住房合格達標。

　　此外，一些企業(yè)在質(zhì)量控制方面存在缺陷，但面對糾紛和質(zhì)疑，明知道無法可依、監(jiān)管真空，卻一個勁兒讓業(yè)主“依法維權(quán)”。

　　對此，王韶表示，開發(fā)商作為工程質(zhì)量的第一責任人，必須建立和完善分戶檢查、消費者提前點評、集中整改等質(zhì)量管控體系。

來源：經(jīng)濟參考報

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