中國經(jīng)濟(jì)陷"內(nèi)憂外患" 房地產(chǎn)再成救市引擎?

對于身處寒冬的房地產(chǎn)市場而言，開發(fā)商們或?qū)@得一絲喘息的機(jī)會。

一方面，最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份中國經(jīng)濟(jì)增速大幅放緩，從工業(yè)增加值、銀行貸款到外貿(mào)均出現(xiàn)放緩，加上歐債危機(jī)惡化，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨重大的挑戰(zhàn)。另一方面，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金、30余個城市微調(diào)樓市調(diào)控政策，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控正在慢慢松綁，中央政府保增長意圖愈加明顯。

2008年的全球金融海嘯，意外地將中國房地產(chǎn)從死亡的邊緣拉回來，2012年同樣在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)面臨困局之際，房地產(chǎn)會否再次成為經(jīng)濟(jì)刺激政策的“受益者”？

經(jīng)濟(jì)困局

4月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的出爐，讓眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家與投行眉頭緊蹙。

據(jù)瑞銀證券分析報告顯示，4月份宏觀數(shù)據(jù)全面低于預(yù)期，其中工業(yè)生產(chǎn)同比增速放緩至9.3%，是自2009年5月以來的最低值。同時，工業(yè)生產(chǎn)的疲弱一定程度上受到了出口意外地進(jìn)一步下滑的影響，尤其是對新興經(jīng)濟(jì)體的出口。另外，基礎(chǔ)設(shè)施投資的反彈力度仍不足以抵消房地產(chǎn)投資的疲弱，令重工業(yè)生產(chǎn)進(jìn)一步放緩。

瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，4月份數(shù)據(jù)弱于預(yù)期，可能會促使政府進(jìn)一步放松政策以保增長。不過，到目前為止政策放松的力度還很小，而進(jìn)一步的放松措施需要在一段時間以后才能產(chǎn)生實質(zhì)性的效果。

除了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩，由希臘債務(wù)危機(jī)引起的歐債危機(jī)更成為中國宏觀經(jīng)濟(jì)的一大隱憂，中投證券的研究報告表示，估算表明中國3萬億美元外匯儲備中有8600億為歐元資產(chǎn)，其中1000億為小豬五國國債（意大利、葡萄牙、西班牙、愛爾蘭、希臘），我國銀行業(yè)也對小豬五國有近千億敞口，這些資產(chǎn)面臨重大匯率和資本損失風(fēng)險。

中投預(yù)計，假如希臘退出歐元區(qū)，中國將面臨重大資金流出風(fēng)險，而2010年以來中國國際收支中金融項目金額開始超經(jīng)常項目，意味著本輪危機(jī)中資金流出壓力將明顯高于2008年底。

瑞銀也預(yù)計，由于歐債危機(jī)的惡化，將2012年二季度GDP同比增速預(yù)期由8.4%下調(diào)至8.0%，并且將全年GDP增速預(yù)測從8.5%下調(diào)至8.2%。

被譽(yù)為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎的房地產(chǎn)，如今也陷入近年來前所未有的低迷。

根據(jù)最新的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.7%，2年多來首次低于同期20.2%的固定資產(chǎn)投資增速，未來回落趨勢仍將延續(xù)；新開工面積同比下降4.2%，施工面積同比增長21.2%，均創(chuàng)2009 年下半年以來的新低。

除此之外，銷售面積和銷售金額分別同比下降13.4%和11.8%，但降幅均有所收窄，銷售均價同比小幅上漲2%；資金來源增速進(jìn)一步回落至5.1%，資金壓力仍然巨大；另一方面，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)繼2011年11月跌破100 這一景氣榮枯線之后再創(chuàng)兩年多來的新低，行業(yè)下行趨勢進(jìn)一步明確。

調(diào)控松綁

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的放緩，在出口、消費、投資三駕馬車同時出現(xiàn)回落的情況下，政府正通過“微調(diào)”房地產(chǎn)政策以制止經(jīng)濟(jì)下滑的勢頭，因此引發(fā)樓市調(diào)控溫和放寬預(yù)期。

以月初出臺的揚(yáng)州救市新政為例，該市將對個人新購買的成品住房根據(jù)面積不同予以4-6‰的獎勵。盡管業(yè)內(nèi)對揚(yáng)州救市新政質(zhì)疑不斷，并預(yù)計其將被迅速叫停，但出乎意料的是，該政策不僅沒有被叫停，住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青在南京接受媒體采訪時明確表示，“揚(yáng)州新政”并非救市，而是針對住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索，應(yīng)當(dāng)予以支持和肯定。

統(tǒng)計顯示，目前已經(jīng)有佛山、成都、揚(yáng)州等30余個城市微調(diào)樓市調(diào)控政策，刺激當(dāng)?shù)氐兔缘姆康禺a(chǎn)市場，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。

仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，以提高首次購房者支付能力的政策微調(diào)在2012年初開始在國內(nèi)推行。近日央行要求國內(nèi)主要銀行繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。就在去年第四季度時，首套房貸款利率比基準(zhǔn)利率上浮10%或15%的現(xiàn)象并不少見，但現(xiàn)在首套房貸款利率可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上享受9折甚至85折優(yōu)惠。這一利率變化提高了購房者的支付能力。

“除了房貸更易獲得以外，許多地方政府也出臺了其它措施以支持首次購房者。比如，上海和天津重新界定了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大了優(yōu)惠契稅的適用范圍。在政府的支持性政策和開發(fā)商更為合理的定價下，無錫、蘇州、武漢等許多城市的首次購房者逐漸回歸市場，從而促進(jìn)二、三月份成交量回升。部分調(diào)查顯示，由于投資者仍受到限購令的限制，在住宅銷售市場首次購房者比例正在提高”， 周志鋒認(rèn)為。

再成拉動GDP引擎?

日前，溫家寶在武漢主持召開的座談會上便表示，政府將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

有評論人士認(rèn)為，溫家寶此次的言論與他之前發(fā)表的有關(guān)中國將堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的措辭大相徑庭。最明顯的是，溫總理沒有重申早前對房價進(jìn)一步回調(diào)的要求。相比之下，溫家寶在3月份兩會期間發(fā)表的講話顯然較為強(qiáng)硬，明確房價仍遠(yuǎn)離合理水平。

除此之外，溫家寶也提出，要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，并呼吁進(jìn)一步采取果斷措施應(yīng)對中國經(jīng)濟(jì)問題。

“中央政府的政策一定是在保增長與抑通脹之間取舍，如今通脹壓力大為減輕,為房地產(chǎn)政策微調(diào)提供了空間,預(yù)計未來會有更多地方政府出臺支持首次置業(yè)的政策”,世聯(lián)地產(chǎn)首席市場分析師吳志輝接受網(wǎng)易房產(chǎn)采訪時表示,未來存款準(zhǔn)備金尚有下調(diào)空間,加上負(fù)利率情況減緩,未來銀行存款必然會回升,預(yù)計房地產(chǎn)市場將獲得更大力度的信貸支持,尤其是除了支持首次置業(yè)者，未來針對改善型買家的信貸支持也有可能加強(qiáng)。

回望2008年，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴也曾拖累中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑，為此中央政府不僅出臺4萬億經(jīng)濟(jì)刺激政策，同時還制定了多項刺激樓市的一攬子救市政策，各地方政府大舉救市大旗，并帶動樓市進(jìn)入前所未有的瘋狂時代。

“即使歐債危機(jī)進(jìn)一步惡化，中央政府也不大可能出臺類似2008年般大力度救市，畢竟中國之前面臨的經(jīng)濟(jì)問題主要就是由于4萬億與房地產(chǎn)救市政策造成，政府很清楚這樣大力度救市的后遺癥，如今政府的目的很清晰，就是要通過支持首次置業(yè)，保持樓市成交”。

對于開發(fā)商而言，吳志輝則認(rèn)為，今年是開發(fā)商債務(wù)到期的高峰期，從年報來看上市房企的償債能力相當(dāng)糟糕，在這樣的情況下開發(fā)商只能拼命“跑量”。對于定位中小戶型產(chǎn)品的開發(fā)商而言，它們還可以通過政策松綁獲得喘息的機(jī)會，但如果產(chǎn)品定位不對路，這類型開發(fā)商今年也不會有好日子過。

來源: 網(wǎng)易房產(chǎn)

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