土地稀缺加快向四環(huán)蔓延 北京房價堅挺面擴大

　　不要打北京房價大幅下降的主意了

　　前不久，北京市國土局公布的一條土地供應信息值得琢磨：2012年首批經(jīng)營性用地擬供應項目——商品住宅用地中，四環(huán)內(nèi)僅有兩地入市，占本批次的1.2％。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，2012年首批供應地塊共302宗，土地面積約2845公頃，占全年供應計劃總量的90％以上，商品住宅用地29宗約433公頃，占本批次供應的15.22％，占全年計劃供應量的51％。

　　從地塊分布來看，超過70％的供應位于五環(huán)外區(qū)域，整個四環(huán)內(nèi)僅有兩宗商品住宅地塊，分別位于二環(huán)外的香河園街以及西南四環(huán)沿線的花鄉(xiāng)樊家村，兩大地塊總體體量僅5.36公頃，僅占本批次商品住宅用地供應的1.2％左右。而從全年供應計劃以及四環(huán)內(nèi)土地市場現(xiàn)狀來看，下半年區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)新地塊供應的可能性不大。這意味著四環(huán)有望接棒三環(huán)，成為下一個土地供應極度稀缺的區(qū)域。

　　事實上，從2008年開始，四環(huán)內(nèi)土地供應已顯出明顯的后繼乏力。數(shù)據(jù)顯示，2008年至今，北京供應的四環(huán)內(nèi)住宅用地只有10塊左右，受其影響，開發(fā)商對區(qū)域土地爭奪呈白熱化，2009年廣渠門外10號地和廣渠路15號地更是接連創(chuàng)出“地王”。

　　受“面粉”供應短缺因素影響，四環(huán)內(nèi)樓盤成為北京價格最為堅挺的區(qū)域。根據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與2011年三季度相比，2012年一季度三四環(huán)之間均價僅下降0.3％，三環(huán)以內(nèi)房價還上漲5％，成為全市價格相對穩(wěn)定的區(qū)域；而其他區(qū)域房價均出現(xiàn)明顯下降，其中四五環(huán)之間、五六環(huán)之間均價分別下降25.6％、20.2％，為全市下降幅度最大的區(qū)域。

　　由于北京四環(huán)內(nèi)土地供應稀缺，新盤供應屈指可數(shù)，而且基本都被打造成豪宅。截至目前，四環(huán)內(nèi)在售樓盤僅10個左右，區(qū)域周均供應僅410套左右，這一數(shù)據(jù)呈逐月下降之勢，主要以高端樓盤為主，如紅璽臺、太陽公元、元大都7號都在45000元／平方米以上，而且對這些豪宅的購買力很強，如中堂、金茂府等高端項目始終保持熱銷狀態(tài)，以西四環(huán)中堂為例，截至2012年3月26日該項目310套房源已銷售221套，簽約率達到71％。這些豪宅的熱銷使北京房價得到了結構性拉升。

　　北京的城市發(fā)展思路雖改革很多，但至今仍維持的最大特點是，優(yōu)質(zhì)資源集中于市中心核心區(qū)，使得市中心的房產(chǎn)價值和價格居高不下。隨著四環(huán)有望成為繼三環(huán)之后的新的土地供應真空區(qū)，這個房產(chǎn)價值的核心區(qū)域再一次擴大，由于三環(huán)到四環(huán)之間的土地稀缺，這一地帶成了新的豪宅“集中營”。如中堂項目就選址在西三環(huán)與四環(huán)之間，被金融街、中關村、麗澤商務區(qū)和總部基地所環(huán)擁，又分享解放軍總醫(yī)院、302醫(yī)院、“十一學?！钡葍?yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源。

　　有了這么多豪宅“搶占”北京城區(qū)最優(yōu)質(zhì)的資源，僅憑北京郊區(qū)二十多個點的房價下降，能夠把北京房價整體拉下很多嗎？要知道，北京房價的堅挺面已從二環(huán)擴展到了四環(huán)，有多少人能分享到市中心核心區(qū)的資源呢？隨著土地供應稀缺狀況的加劇，四環(huán)內(nèi)高端樓盤的資源獨占性持續(xù)放大，未來市場對核心區(qū)域樓盤的爭奪將更加激烈。所以還是不要打北京房價大幅下降的主意了。

來源：中國經(jīng)濟時報 謝光飛

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