2012年我國房地產(chǎn)調(diào)控方向調(diào)查分析

　　揚(yáng)州的個人購房獎勵政策至今未遭到中央叫停，這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是一種調(diào)控變相放松的信號，再加上近來超八成地方政府的“微調(diào)”政策均被默許，讓更多地方政府產(chǎn)生了挑戰(zhàn)中央調(diào)控底線的幻想，救市呼聲更加強(qiáng)烈。無論是地方政府、開發(fā)商還是購房者對中央的調(diào)控政策將局部放松的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　究竟未來的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向如何？日前，住建部政策研究中心主任秦虹接受證券時報記者專訪時明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控方向不會動搖，這是毋庸置疑的，政策核心就是要一方面抑制投資投機(jī)需求，一方面滿足合理住房需求?！爸С质状沃脴I(yè)的政策，算不上政策轉(zhuǎn)向，調(diào)控市場的目的是促進(jìn)市場健康發(fā)展?！彼f。

　　自2011年下半年以來，各地救市呼聲此起彼伏。北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽等30幾個城市出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。

　　不過，蕪湖、佛山、成都、上海等城市的松動政策出臺幾天后均被叫停，而其它超八成地方政府的“微調(diào)”政策均被默許，上周揚(yáng)州出臺的個人購房獎勵政策至今也未遭到中央叫停。

　　對此，秦虹表示，公積金貸款額度提高、改變普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)、首套房貸利率優(yōu)惠等這些政策基本都是針對首次置業(yè)的，保護(hù)合理購房需求本來就是調(diào)控政策的組成部分。調(diào)控市場的目的是促進(jìn)市場健康發(fā)展，而不是消滅市場。這次調(diào)控包括兩部分內(nèi)容，一方面要控制投機(jī)性需求，一方面要保護(hù)自住性需求，是一套完整的政策。支持首次置業(yè)的一些政策，符合房地產(chǎn)調(diào)控政策，算不上政策轉(zhuǎn)向。

　　“保護(hù)支持合理住房需求是調(diào)控政策的一個組成部分，中央經(jīng)濟(jì)工作會議和今年‘兩會’都明確提出要采取有效措施增加普通商品房的有效供應(yīng)，有供應(yīng)就需要有需求，沒人買供應(yīng)給誰呀？所以還是要支持普通商品房的購買。地方政府支持普通住房的合理需求是沒有問題的，我認(rèn)為這不是政策方向變化?！鼻睾缯f。

　　秦虹強(qiáng)調(diào)，政策鼓勵保護(hù)支持合理購房需求的方向沒有變，同時，控制投機(jī)需求也沒有變。蕪湖新政被叫停是因?yàn)槠洳徽撡I多少套都給補(bǔ)貼，這跟控制投資性需求有沖突。

　　房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)不可持續(xù)

　　地方政府救市主要是擔(dān)心房地產(chǎn)投資下滑影響地方經(jīng)濟(jì)。事實(shí)上，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用正在明顯減弱，1月~4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2010年1月來首次落后于全社會固定資產(chǎn)投資增速。一些地方政府為保GDP，想方設(shè)法拉動樓市成交，于是紛紛局部微調(diào)與中央博弈。

　　秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增速下滑主要有兩個原因，一是開發(fā)企業(yè)對未來的市場預(yù)期不樂觀，不確定；二是企業(yè)資金壓力還是比較大，導(dǎo)致了投資謹(jǐn)慎，不拿地、不開工、緩續(xù)工?！敖衲攴康禺a(chǎn)行業(yè)的增長肯定不會太好?！彼f。

　　但是與業(yè)界對房地產(chǎn)投資下滑將拖累宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的悲觀預(yù)期不同，秦虹認(rèn)為，今年的宏觀經(jīng)濟(jì)將“前低后高”，統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，目前宏觀經(jīng)濟(jì)景氣仍處在綠色空間內(nèi)，既不偏熱也不偏冷?！拔艺J(rèn)為沒有必要過度擔(dān)心，但要關(guān)注未來的走勢”她說。

　　“今年定的GDP增長目標(biāo)是7.5%，目標(biāo)已經(jīng)下調(diào)了，房地產(chǎn)投資增速下滑也是預(yù)料之內(nèi)的?！鼻睾缯f，擔(dān)不擔(dān)心要看發(fā)展，就是擔(dān)心，也不能再讓房地產(chǎn)恢復(fù)到靠投資性需求支撐市場的局面。如果擔(dān)心經(jīng)濟(jì)下滑，可以大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，以及在消費(fèi)方面給予支持，這些都可拉動經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)本身不可能靠投資性需求制造泡沫來支持經(jīng)濟(jì)的虛擬發(fā)展，地方政府完全靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)本來就不可持續(xù)。

　　調(diào)控方向需長期堅持

　　房地產(chǎn)調(diào)控效果已經(jīng)明顯顯現(xiàn)，經(jīng)過近兩年的嚴(yán)厲調(diào)控，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。國房景氣指數(shù)連續(xù)11個月下滑，并創(chuàng)36個月來最低。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年5月，該指數(shù)將跌破2008年的最低點(diǎn)。除了市場的調(diào)整，很多房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力開始轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，兼并整合案例明顯增加。

　　“房地產(chǎn)市場的調(diào)整變化，企業(yè)的兼并整合都是必然的，這很正常?！鼻睾缯f，中國房地產(chǎn)市場靠投資性需求支撐太危險了，以自住性需求為主體的市場才是健康的。“現(xiàn)在買房有多少是投資投機(jī)炒房的？第一沒有條件了，第二預(yù)期改變了，把投資成分?jǐn)D出去是非常好的?！彼f。

　　秦虹認(rèn)為，調(diào)控效果明顯，一方面是中央多次不斷強(qiáng)調(diào)調(diào)控堅決不放松來影響預(yù)期，預(yù)期對調(diào)控影響很大。另一方面，除了限購政策，限貸政策影響更大?！跋拶徶幌蘖?6個城市，但全國600多個城市市場都出現(xiàn)了變化，這還是因?yàn)樾刨J政策，全國范圍內(nèi)第三套不貸款，第二套提高利率和首付，買房的投資需求的杠桿沒有了，投資性需求得到抑制，現(xiàn)在的市場主要是真正自主性需求在支撐?！彼f。

　　“這次調(diào)控的政策方向應(yīng)該長期堅持住，控制投資投機(jī)性需求也不應(yīng)該放松，市場要靠真正的實(shí)際居住需求支撐?！鼻睾缯f。

　　對于存款準(zhǔn)備金率的降低，秦虹認(rèn)為，放松了流動性，對房地產(chǎn)市場有利但非常有限。目前來看，在限購限貸都沒放松的前提下，這些流動性難以大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場。另外，現(xiàn)在庫存量還比較大，市場客觀上也不具備房價上漲條件。

　　而對于企業(yè)如何應(yīng)對當(dāng)前的市場變化，秦虹建議，房企應(yīng)提高專業(yè)化能力，提高品牌，提高服務(wù)水準(zhǔn)，靠產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)贏得消費(fèi)者，而不是靠過去投資投機(jī)有增值空間、忽略產(chǎn)品本身找一些增值概念吸引購房者。“這是長遠(yuǎn)發(fā)展的方式，也是企業(yè)的核心競爭力所在?！彼f。

來源：中國行業(yè)研究網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀