以價換量還將持續(xù) 未來幾個月內房價筑底

　　2012年上半年，隨著開發(fā)商的策略調整及政策刺激，更多的剛需購買力將陸續(xù)浮出水面，促成樓市新一輪成交高潮。但隨著樓市步入下半場，政策不會放松的預期已經成為共識，剛需購房群體也被消化了大部分，2012年的下半年有著太多不確定性：開發(fā)商的優(yōu)惠能否見底，已經在調控與緊縮環(huán)境中努力了一年多的房地產行業(yè)，該何去何從？樓市未來有著太多的謎題亟待破解。

　　量升價穩(wěn)的態(tài)勢將持續(xù)

　　今年以來，市場的成交量一直在穩(wěn)步上升，開發(fā)商以價換量取得了不錯的成效，目前來說，開發(fā)商快速出貨的心態(tài)沒有變，購房者的信心也在逐漸恢復，這意味著五六月份的市場將延續(xù)之前的態(tài)勢，成交量穩(wěn)步上升的同時，價格保持穩(wěn)定。不可否認的是前四月份賣得不錯的個別項目有略微的提價，這可能會在一定程度上抑制剛需的釋放，在整體政策保持不變的情況下，建議企業(yè)抓緊時間出貨，維持價格穩(wěn)定。至于下半年，賈玉鵬認為，有不少項目都將入市，供給的增加，消費者心態(tài)的成熟為市場成交奠定了基礎，同時因為供應增加，價格也不會出現(xiàn)太大的波動。

　　鼓勵剛需、抑制投機方向不變

　　目前的房地產行業(yè)發(fā)展處于底部，但是政策方面，鼓勵剛需、抑制投機的方向不會變。從前幾個月的情況來看，北京土地市場呈現(xiàn)出探底態(tài)勢，無論是交易量、供應量還是溢價率都較低；在房地產成交方面，成交量有所回落，而價格則是在探底的基礎上小幅波動，購房者也有結束觀望的趨勢，但這種趨勢還不是特別明顯。至于下半年的市場情況，陳志表示，受多重因素的影響，房地產市場的前景還不甚明朗，是否會繼續(xù)下探或者下探后再出現(xiàn)上升都不確定，但是政策對鼓勵剛需入市，抑制投資、投機的方向不會變。

　　下半年或激發(fā)更多剛需入市

　　政策對樓市已經起到很大的作用。從今年3月開始，樓市成交量出現(xiàn)明顯復蘇，主要是由于金融政策的適當放開，對首次置業(yè)者來說，房貸利率降低了，能貸到款了，買房者自然就增加了。從目前信貸政策看，已出現(xiàn)明顯傾向于剛需群體的鼓勵性政策，再加上保障房積極入市，預計下半年會有更多剛需入市，在這些剛需支撐下，預計今年全年成交量不會太壞。

　　另外從整個大經濟環(huán)境來看，中國經濟整體向好，居民收入向上，房地產行業(yè)也不會嚴重向下，在平穩(wěn)運行趨勢下，實現(xiàn)軟著陸。對于房產企業(yè)來說，目前正是企業(yè)創(chuàng)新和轉型機遇，過去房地產發(fā)展的大周期已過去，一味追求快的時代也已一去不復返，企業(yè)必須從單純求快轉向產品求好。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉

　　5、6月有望迎來新一輪小陽春

　　今年前幾個月，購房者信心在逐步恢復，胡景暉預計，隨著價格繼續(xù)回落，信貸政策還將繼續(xù)支持首套購房者，首次購房需求有望繼續(xù)平穩(wěn)釋放，5、6月份北京有望迎來新一輪樓市“小陽春”。

　　在供應方面，多數(shù)開發(fā)企業(yè)迫于上半年的銷售壓力，還會抓住時機積極推盤，部分著急出售房屋的業(yè)主也逐漸意識到首次置業(yè)人群對房價的敏感度和承受度。

　　胡景暉認為，現(xiàn)有首次置業(yè)類剛需也有消耗殆盡之時，下半年樓市存在一定的變數(shù)，這種不確定性體現(xiàn)在：首先，隨著經濟增長速度的下滑，貨幣政策將會隨時調整，房貸政策松緊存在不確定性；其次，地方政府迫于當前投資額下滑的壓力，如何擴大內需保持經濟增長，針對房地產業(yè)的地方政策會不會出現(xiàn)微調存在不確定性。

　　以價換量還將持續(xù)

　　對于今年房地產形勢的判斷，不管政策的微調也好，平穩(wěn)也好，整個市場會在2012年繼續(xù)處在一個低位。目前大多數(shù)開發(fā)商都在自動下調房價，實現(xiàn)以價換量，3月份脈沖式的井噴一次，4月份下來一點，5月份還是比較平穩(wěn)的，開發(fā)商已經適應了這種環(huán)境，先生存，再求發(fā)展，現(xiàn)金為王，我相信這個情況還會進一步持續(xù)。

　　今年不會有大的房地產政策出臺，向上沒有動力，向下也沒有什么壓力，這個市場我認為就應該是在這樣的環(huán)境下，在這個過程當中，你要點火，那你就拿東西來換，譬如剛需產品、合理的性價比，來激發(fā)起市場和更多的房票。每一家企業(yè)應對市場的策略不盡相同，但有一點是肯定的，企業(yè)一定也是在調整它的戰(zhàn)略。

　　綠宸地產營銷總監(jiān)韓磊

　　以價換量效果明顯　

　　今年剛過去的幾個月里，客戶購買的欲望增強，以南部地區(qū)為例，到上周北京的單周成交量已經回歸到2000套這樣一個正常水平了。但是這不能說明市場一定有了質的變化，主要是開發(fā)商以價換量的做法取得了一定的效果，客戶在做了仔細的判斷后還是對一直關注的項目下了購買的決心。下半年的市場情況目前還無法確定，韓磊表示，自己持謹慎態(tài)度，開發(fā)商也基本會繼續(xù)目前的價格策略，快速出貨。　

　　未來幾個月內房價筑底　

　　今年春節(jié)過后，北京等多數(shù)城市成交量出現(xiàn)反彈，比如4月份全國20個典型城市新建商品住宅成交量同比去年4月增加了45%，就成交量而言，正在觸底反彈。房價　

　　則繼續(xù)下跌，但跌幅將很快于未來幾個月內完成筑底。從成交均價看，2010、2011、2012年前4個月，全國商品房成交面積同比增幅依次為7.5%、6.9%和1.8%，漲幅下滑態(tài)勢明顯，預計全年將會出現(xiàn)小跌。從70個大中城市房價指數(shù)看，自2010年4月同比增幅觸頂后，持續(xù)下滑至今，3月首次出現(xiàn)同比下跌；從環(huán)比來看，已于去年10月出現(xiàn)下跌拐點，至今仍在繼續(xù)下跌。估計房價將于三季度前后出現(xiàn)環(huán)比止跌，四季度可能出現(xiàn)小漲。政策方面，去年下半年就已出現(xiàn)“政策底”，今年不會有更大政策出臺?！?/p>

　　信貸政策寬松間接利好樓市　

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，部分項目的降價促銷與銀行對于首次置業(yè)客戶8.5折的貸款利率優(yōu)惠，使得3、4月份以來住宅市場成交開始逐步回暖。近期部分銀行對于曾執(zhí)行的利率折扣有意收緊，在這關鍵時刻，5月12日晚，央行第三次宣布下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，此舉有望再次釋放4000億流動性。雖然央行多次重申釋放的流動性針對實體行業(yè)，但是在實體經濟放緩的形勢下，購房貸款無疑是比較優(yōu)質的部分，因此不可避免會有大量資金流入這一領域，也正契合此次調控對于首次置業(yè)型群體的寬松，未來對于這類客群的貸款優(yōu)惠將會有持續(xù)放大趨勢。　

　　下半年樓市依舊中庸偏悲觀　

　　北京房地產量價齊跌的調控效果開始顯現(xiàn)，其實是到2011年四季度才比較明顯，調控趨勢與成效尚未鞏固。至2012年，在整體政策基調不變，買方市場特點基本穩(wěn)定的情況下，調控效果仍有繼續(xù)深入的空間。但在2012年上半年，房地產市場在短期內從極冷轉變?yōu)橼厽?，成交量連續(xù)幾月環(huán)比上漲或保持高位，使得市場中開始出現(xiàn)了一些樓市即將回暖的猜測，對于這部分猜測，在我看來還是過于樂觀?！?/p>

　　政策層面來看，如果市場真的在2012年下半年出現(xiàn)了量價齊漲的回暖跡象，政府有很大可能繼續(xù)加大調控力度，屆時市場將會再度被抑制回落。當前市場雖然成交量在回升，但與限購前仍有非常大的差距。因此現(xiàn)在來看下半年北京的房地產市場，依舊是中庸偏悲觀，北京的房地產市場突破當前調控大趨勢的可能性比較低?！?/p>

　　今年房地產市場是一個平穩(wěn)之年　

　　開發(fā)企業(yè)由于對未來的市場預期不穩(wěn)定和對調控政策的擔憂，導致拿地的積極性有所降低。所以全國的房地產開發(fā)企業(yè)投資，已經出現(xiàn)了負增長。但是我想即使今年土地的負增長繼續(xù)延續(xù)，對開發(fā)企業(yè)的土地存量增長，還是不會有太大的問題。在調控政策的影響下，我們寄希望于今年的房地產市場是一個平穩(wěn)之年，大概就是這樣一個趨勢。好也好不到哪里去，我們沒有理由對房地產市場過于樂觀，也沒有理由對宏觀經濟過于悲觀。企業(yè)、城市結構性差異特別大，這是今年房地產市場的特點，結構性差異特別大。　

　　最壞的日子已經過去　

　　3、4、5月份，房地產成交量出現(xiàn)了明顯的改善。我認為今年房地產整個行業(yè)最壞時間已過去了，成交量的反彈，銀行信貸的略微松綁，以及大開發(fā)商在海外集資，使得整個行業(yè)現(xiàn)金流，在去年第四季度極度緊繃之后，出現(xiàn)了略微的寬松?！?/p>

　　中國房地產從來不缺少需求，也不缺少剛性需求，中國房地產缺的是有效需求，是在這個價錢上買得起房子的人。在今天的貨幣環(huán)境下，如果開放了限購令，有一大批投資的人還是買得起房子的，這不是剛性需求。今后中國的房地產，會是一個溫水煮青蛙的過程?！?/p>

　　下一步樓市的變化取決于開發(fā)商　

　　近期樓市成交上揚主要得益于市場回暖，但目前開發(fā)商的降價依然帶有試探性，成交量也會在各方博弈中反復波動，二季度房價可能仍將繼續(xù)下跌。樓市整體膠著之下，市場各方分化程度加深。下一步樓市的變化主要取決于開發(fā)商，如果開發(fā)商以價換量，樓市的成交量有望上升，否則成交量將繼續(xù)受到抑制。

來源：京華時報

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