土地市場(chǎng)暗流涌動(dòng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商靜待好出手時(shí)機(jī)

　　開(kāi)年至今，與部分城市樓市的出現(xiàn)回暖跡象不同的是，土地市場(chǎng)持續(xù)冷清。

　　在中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，供不應(yīng)求的“地荒現(xiàn)象”是土地市場(chǎng)冷清的重要原因。而據(jù)記者了解，一些大中型房企也因?yàn)樽罱鲎尩牡貕K不夠好、價(jià)格卻比較高而遲遲未出手。在他們看來(lái)，現(xiàn)時(shí)土地的溢價(jià)率不是太高，使地方政府不愿將好的地塊拿出來(lái)。而地方政府為了爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地采取的各種優(yōu)惠措施的變相政策微調(diào)顯然不能吸引他們出手。同時(shí)，中央則要求穩(wěn)定調(diào)控政策。

　　顯然，現(xiàn)時(shí)冷清的土地市場(chǎng)正是中央、地方政府、開(kāi)發(fā)商三方博弈的結(jié)果。

　　地荒現(xiàn)象

　　今年以來(lái)，土地市場(chǎng)十分冷清。

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、天津等13個(gè)城市，今年前5個(gè)月土地出讓金銳減，截至5月24日，合計(jì)土地出讓金為1292.3億，同比2011年前5個(gè)月銳減41%。

　　在一部分大中型房企看來(lái)，地方政府推出的土地太少是導(dǎo)致土地市場(chǎng)冷清的重要原因。

　　李先生在一家全國(guó)開(kāi)發(fā)的中型房企負(fù)責(zé)買(mǎi)地工作。從今年初至今，主要負(fù)責(zé)京津唐區(qū)域的李先生四處看地，但是他發(fā)現(xiàn)為公司選擇一塊合適的土地非常困難。

　　“開(kāi)發(fā)商在北京市場(chǎng)立足不容易，不可能放棄這個(gè)市場(chǎng)，一旦有好的地塊放出來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)一定會(huì)非常激烈。”李先生向記者表示。

　　一位開(kāi)發(fā)商向記者表示：“現(xiàn)在土地市場(chǎng)冷清的原因是放出的土地難以符合房企的要求，這是大多數(shù)房企沒(méi)有出手的原因。如萬(wàn)科看中的地塊要符合其快速開(kāi)發(fā)的模式，因此地塊是否合適是房企首要考慮的問(wèn)題?！?

　　《K8黃金灣2102年一季度全國(guó)百城土地市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，一季度，北京共同推地37宗，供應(yīng)量131萬(wàn)平方米，同比下降59%，共成交土地45宗，成交量189萬(wàn)平米，同比下降36%。

　　顧云昌向記者表示，近幾年土地市場(chǎng)一直存在著供不應(yīng)求的問(wèn)題，出現(xiàn)了地荒現(xiàn)象。1-4月份土地出讓面積下降接近20%，這個(gè)數(shù)字在這幾年調(diào)控當(dāng)中很少見(jiàn)到。

　　事實(shí)上，正是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性也使得開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地塊時(shí)有了更多考慮。

　　上述開(kāi)發(fā)商表示，為了保證今后的銷(xiāo)售，不僅地塊的好壞變得更加重要，開(kāi)發(fā)商也不再會(huì)像地王頻出的時(shí)代，即使以高溢價(jià)率拿到地后，依然對(duì)今后的利潤(rùn)有信心。

　　目前，北京的地價(jià)的確有所下降。但是，并非所有城市的土地價(jià)格都如北京這樣跟隨市場(chǎng)走勢(shì)而定，一些城市的土地定價(jià)仍然滯后于當(dāng)前市場(chǎng)的形勢(shì)，價(jià)格偏高，使得土地流拍頻頻發(fā)生。

　　熟悉天津土地市場(chǎng)的李先生表示，天津土地的定價(jià)方式仍然按以往由周邊樓盤(pán)價(jià)格倒推出土地定價(jià)，這樣樓面價(jià)3000元/平米的樓盤(pán)我們要賣(mài)到9000元/平米以上才會(huì)有利潤(rùn)，在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)下，加之各種費(fèi)率或成本上漲，我們難以接受這樣的價(jià)格。這也是天津最近推出的六塊土地全部流拍的原因。而天津的土地價(jià)格定價(jià)方式一年更改一次，去年是在10月左右，今年是否更改不得而知。

　　因此，在李先生看來(lái)，地方政府在土地定價(jià)變化上遲緩也是土地市場(chǎng)冷清的重要原因。

　　三方博弈

　　土地財(cái)政對(duì)于地方政府財(cái)政收入的重要性不言而喻。

　　顧云昌表示，地方政府財(cái)政收入當(dāng)中，土地財(cái)政占比少則三分之一，多則三分之二，連廣州這樣的城市2011年的土地收入也占地方收入的約48%。地方投資、保障房建設(shè)、農(nóng)業(yè)建設(shè)、教育建設(shè)等都與賣(mài)地有關(guān)，土地收入下降了這些投資也會(huì)隨之下降。

　　因此，為了爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地，不少地方政府采取了延長(zhǎng)付款時(shí)間、調(diào)整容積率等優(yōu)惠政策。例如，為了減少流拍的數(shù)量，一些地方政府采取了用地申報(bào)制度，由開(kāi)發(fā)商向地方土地部門(mén)申報(bào)用地，然后再進(jìn)行掛牌，防止頻繁的流拍。

　　K8黃金灣常務(wù)副總經(jīng)理全亮分析稱(chēng)，由于中央政府堅(jiān)定不移的調(diào)控態(tài)度和開(kāi)發(fā)商拿地意愿下降，使各地推地進(jìn)度放緩，土地供應(yīng)量隨之下降，大部分城市供應(yīng)量和去年同期相比均有收縮，成交量情況仍然維持低迷的格局。

　　然而在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，地方政府放地少的原因正是目前的市場(chǎng)狀況下，土地的溢價(jià)率不是太高，因此不愿將好的地塊拿出來(lái)。選地塊時(shí)，最在乎的是地塊的好壞和價(jià)格，其它的諸如付款方式、容積率等地方政府的優(yōu)惠都不是最重要的。

　　“地方政府想要多些土地收入，開(kāi)發(fā)商需要在合理的價(jià)格買(mǎi)入合適的地塊，而國(guó)家則要求穩(wěn)定調(diào)控政策，土地市場(chǎng)是這三方的博弈?！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商表示。

　　而與一線城市不同，對(duì)地方政府的優(yōu)惠，一些在二三線城市的開(kāi)發(fā)商則不為所動(dòng)，這緣于未來(lái)市場(chǎng)的不確定性。一位長(zhǎng)三角某城市的當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商則向記者表示，即使地方政府在土地政策上有優(yōu)惠，我們今年還是不打算拿地，手中未開(kāi)發(fā)的土地也會(huì)暫緩開(kāi)發(fā)。身邊有的開(kāi)發(fā)商正在考慮退出房地產(chǎn)行業(yè)。

　　目前，大中型房企正在尋找合適的地塊，靜待買(mǎi)地的時(shí)機(jī)。

　　上述開(kāi)發(fā)商表示，房企的資金狀況確實(shí)不如前幾年好，但是并不存在很缺錢(qián)的情況，更何況像保利這樣的房企有意愿進(jìn)入其中的資金很多。房企雖然不會(huì)像之前那樣以激進(jìn)的方式拿地，但是遇到好的地塊，為了保證明年的銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商會(huì)千方百計(jì)找錢(qián)出手拿地。

　　“在近兩個(gè)月銷(xiāo)售出現(xiàn)回暖跡象后，也許就會(huì)放出一些好的地塊。雖然不少房企紛紛表示今年拿地要謹(jǐn)慎，但是如果有好的地塊，保利、中海這類(lèi)大型開(kāi)發(fā)商一定是沖在最前面?！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)。

　　全亮認(rèn)為，冷清的土地市場(chǎng)實(shí)則暗流涌動(dòng)，有著回暖的跡象。現(xiàn)在銷(xiāo)售已經(jīng)有所回暖，開(kāi)發(fā)商資金壓力得到緩解，拿地的能力會(huì)得到提高。此外，降低存款準(zhǔn)備金率之后，配套全國(guó)的4000億資金也會(huì)流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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