房地產(chǎn)有松綁機(jī)會 刺激政策促房地產(chǎn)回暖

　　剛需入市之下，5月北京新房成交量恢復(fù)到調(diào)控前水平，而全國54個典型城市累計成交已創(chuàng)2011年初新一輪調(diào)控以來的月度新高。通過蛛網(wǎng)博弈推演平臺，我們認(rèn)為，保增長政策指引之下，新一輪投資高潮將給房地產(chǎn)帶來松綁機(jī)會。

　　一、樓市有所回暖

　　28日，有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新報告顯示，上周全國樓市成交延續(xù)上漲趨勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周逾6成城市樓市成交周均同比皆有上升。據(jù)統(tǒng)計，上周被監(jiān)測的40個城市中，25個城市同比上升，10個城市同比漲幅超過50%。且蘇州、廈門、溫州、?？谕仍龇荚?00%以上。重點城市中，上周僅廣州、上海成交周均同比下跌，其余城市均上漲，其中南京漲幅最大，達(dá)86.66%。其余城市除天津、武漢外，漲幅都超過20%。

　　從當(dāng)前的形勢來看，5月份全國54個典型城市的樓市成交量出現(xiàn)明顯反彈，有可能創(chuàng)下2011年初新一輪調(diào)控以來的月度新高。其中5月份北京樓市成交量已經(jīng)創(chuàng)下限購以來新高，均價再回2萬元大關(guān)。我們認(rèn)為，剛需開始進(jìn)入市場是成交量回升的主要原因。

　　在經(jīng)歷了1年多的調(diào)控之后，房價的下跌以及信貸政策的松動使得購房者對樓市的預(yù)期出現(xiàn)小幅變化，市場對房價繼續(xù)大跌的預(yù)期有所回落，這促使入市積極性有所提高。而這一輪的成交量反彈與以往不同的是，并沒有出現(xiàn)房價大幅反彈的現(xiàn)象，因而此輪房地產(chǎn)市場的回暖并沒有被媒體大肆渲染，多少有些出乎市場意料之外。

　　二、房地產(chǎn)機(jī)會來臨

　　房地產(chǎn)問題很大程度上是政府問題，因此市場對房地產(chǎn)的預(yù)期更多來自對政策的預(yù)期。在近來各地陸續(xù)傳出地方政府放松調(diào)控消息之時，住建部官員再次表示，將堅決不移加強(qiáng)調(diào)控，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。國務(wù)院強(qiáng)調(diào)穩(wěn)增長的會議也表示要穩(wěn)定和嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控政策，因此市場對房地產(chǎn)仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。不過我們認(rèn)為，保增長氛圍之下，新一輪投資高潮將給房地產(chǎn)市場帶來更多的松綁機(jī)會，房地產(chǎn)回暖程度或超市場預(yù)期。

　　從利益上來分析，地方政府受政策調(diào)控影響地方財政明顯吃緊。廣東湛江鋼鐵項目獲發(fā)改委批準(zhǔn)，市長竟忍不住在發(fā)改委大門多次親吻文件，可見地方政府對資金和項目的渴求?？梢酝贫ǖ胤秸ㄟ^放松樓市調(diào)控緩解財政壓力，推動經(jīng)濟(jì)增長的沖動正越來越大，并不斷試探中央的忍耐底線。對于中央來說，房價的報復(fù)性反彈是無法容忍的，但保增長又需要依靠房地產(chǎn)投資的拉動，特別是經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大的情況下，倒逼放松的動機(jī)越強(qiáng)。

　　從實際情況來看，能夠反映中央態(tài)度的典型例子便是揚州的樓市新政。住建部對揚州樓市新政的態(tài)度從反對質(zhì)疑到首肯的轉(zhuǎn)變似乎暗示著中央政府對地方政府微調(diào)動作的逐漸默許。更有媒體統(tǒng)計，迄今為止地方政府房地產(chǎn)政策"微調(diào)"的33個案例，僅有5例涉及"限購令"被叫停，其余均獲默許。由此我們可以預(yù)見，隨著新一輪經(jīng)濟(jì)刺激政策的開啟，房地產(chǎn)松綁的空間或?qū)⒃龃?。在限售限購令控制房價的前提下，政府可能降低首付和利息優(yōu)惠、放寬對首套和改善型住房標(biāo)準(zhǔn)的界定、或容忍房價出現(xiàn)溫和反彈等方式放松調(diào)控。這將提高房地產(chǎn)的成交量并帶動相關(guān)建材家電等的投資和消費，逐漸修正市場對房地產(chǎn)謹(jǐn)慎的預(yù)期。

　　綜合來看，保增長政策指引之下，新一輪投資高潮將給房地產(chǎn)帶來松綁機(jī)會。根據(jù)行為分析，中央加強(qiáng)投資救市，基建項目、公用設(shè)施和鐵路建設(shè)的大規(guī)模復(fù)工將帶動相關(guān)行業(yè)的需求，我們看好水泥板塊存在的市場機(jī)會。

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