開發(fā)商追求短期效益 商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)

　　商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入瘋狂擴(kuò)張期。很多人不必刻意觀察也會發(fā)現(xiàn)，自己所住小區(qū)附近都已經(jīng)有了不止一個(gè)商業(yè)綜合體已建成或正在建設(shè)、招商中。

　　一份來自中購聯(lián)的《中國購物中心發(fā)展報(bào)告2012—2013》報(bào)告顯示，2011年底，北京擁有245家購物中心，但有216家是2004年———2011年開業(yè)的，645%的增速居全國城市首位。從數(shù)據(jù)分布上看，天津和重慶這兩個(gè)城市購物中心數(shù)量高于其他二三線城市，增速僅低于北京。

　　商業(yè)地產(chǎn)同盟會秘書長王少山在接受《中國企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在未來2—5年間，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會被擊穿。他同時(shí)預(yù)計(jì)，泡沫會按照一線、二線、三線城市的順序逐一體現(xiàn)及至破滅。而企業(yè)法人和購買群體，也將會為此輪瘋狂付出血的代價(jià)。

　　政府、開發(fā)商、商業(yè)投資者均看好前景，目標(biāo)消費(fèi)群體能獲得便利，商業(yè)地產(chǎn)泡沫如何產(chǎn)生？又將如何釋放？為此，《中國企業(yè)報(bào)》記者對京津冀三地部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

　　環(huán)境之困———繞不開的經(jīng)濟(jì)基本面

　　商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

　　無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，都脫離不了經(jīng)濟(jì)基本面。

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的緊箍咒讓一些已經(jīng)有了部分資產(chǎn)積累的房地產(chǎn)開發(fā)商開始尋找新的突破口謀求轉(zhuǎn)型，記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商中，有一部分確實(shí)是因?yàn)樽≌禺a(chǎn)的政策調(diào)控而轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

　　記者在與北京一河之隔的河北省廊坊市下轄三河市燕郊開發(fā)區(qū)看到，原燕郊住宅地產(chǎn)開發(fā)商近年來紛紛轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：匯福地產(chǎn)的匯福健康中心項(xiàng)目，其中部分面積將用來建設(shè)商城；興達(dá)地產(chǎn)規(guī)劃打造的運(yùn)河源商業(yè)街項(xiàng)目；燕達(dá)地產(chǎn)在完成了其燕達(dá)國際健康城項(xiàng)目后，目前已全部轉(zhuǎn)向燕郊國際商城———首爾園項(xiàng)目。

　　記者試圖與燕達(dá)集團(tuán)董事長李懷取得聯(lián)系未果，后收到短信回復(fù)稱不便接受采訪。但記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，作為河北省重點(diǎn)支持的燕郊八大項(xiàng)目之一，首爾園已經(jīng)開工建設(shè)，部分廣告宣傳欄已經(jīng)立起，還有的正在挖坑豎柱焊鐵架，工地內(nèi)部也已經(jīng)開始挖坑做地基了。目前，首爾園已經(jīng)成了當(dāng)?shù)匾粋€(gè)地標(biāo)。

　　然而，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)投資大、投資回報(bào)慢的行業(yè)，面對當(dāng)下的金融環(huán)境，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商能否經(jīng)得起資金實(shí)力的考驗(yàn)？

　　商業(yè)地產(chǎn)是近年來一個(gè)熱門詞匯，王少山在接受記者電話采訪時(shí)指出，國內(nèi)的投資渠道相對比較少，商業(yè)地產(chǎn)在消化資金以及地方官員建立政績、形象工程方面作用比較大，已經(jīng)成為各地政府用來消化投資和引進(jìn)、改善地方投資環(huán)境的主要舉措。近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，因?yàn)樯系捻?xiàng)目比較多，也缺乏政府層面的規(guī)劃和引導(dǎo)，導(dǎo)致大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質(zhì)化嚴(yán)重的困境。比較典型的如成都、沈陽、天津、南京等地，都出現(xiàn)了大面積的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商舉步維艱，即便招商成功，后期經(jīng)營也異常困難，營業(yè)收入和租金收入非常不理想。

　　融資迷局———圈錢圈地新途徑？

　　一個(gè)無法回避的事實(shí)是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因其能夠消耗大量資金，有圈錢、圈地的可能性，已經(jīng)成為一個(gè)新的投資炒作熱點(diǎn)，且越是超級大盤越受政府及開發(fā)商青睞。

　　王少山說，地方官員熱衷于造城、打造城市第二中心等大概念，畫的餅越大，就越積極，因?yàn)檫@些是政績工程。至于是否能惠及民生，是否符合最佳資源配置，最終是否有經(jīng)濟(jì)效益，往往不是考量重點(diǎn)。

　　5月20日，目前國內(nèi)規(guī)模最大城市綜合體“蘇州中心”在蘇州工業(yè)園區(qū)開建。蘇州中心由10幢建筑構(gòu)成，規(guī)劃包括500米和450米超高層建筑各1棟、100—200米高層塔樓7棟、大型商業(yè)建筑1座，擁有國內(nèi)單體規(guī)模最大的購物中心，占地21.1公頃，規(guī)劃總建筑面積182萬平方米，總投資約285億元。

　　5月30日，天津的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目———紅星國際廣場晶海購物公園正式動(dòng)工，據(jù)介紹，晶海購物公園作為紅星國際傾力打造的大型商業(yè)綜合體，欲成為天津市新的商業(yè)中心，此項(xiàng)目投資87億元，屬巨型shoppingmall，建筑規(guī)模達(dá)90萬平方米。其中晶海公園建筑面積為25萬平方米，是集購物、休閑、娛樂、美食等功能于一體的公園式大型商業(yè)綜合體。預(yù)計(jì)將有2000個(gè)商家入駐，日人流量超過20多萬的消費(fèi)客群，每年30億元的成交額與萬達(dá)聯(lián)袂打造天津河?xùn)|新商圈。

　　然而，業(yè)內(nèi)對此卻不以為然。一位業(yè)內(nèi)人士直接在微博回應(yīng)：繼續(xù)忽悠。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，此項(xiàng)目“對賭簽了不少，上不了市，估計(jì)要么就上法庭、要么就上供大部分股權(quán)……”

　　記者在采訪中了解到，目前，政府釋放大量的信貸很難投到制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，反而都流入到包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的投資性項(xiàng)目，包括一些藝術(shù)品投資等能夠消耗大量資金的、有圈錢、圈地可能的項(xiàng)目，這也是泡沫的一個(gè)重要體現(xiàn)。

　　定位之惑———長線回報(bào)與短期風(fēng)險(xiǎn)的博弈

　　當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)淪為政府招商政績工程、融資的工具或開發(fā)商為住宅地產(chǎn)增值的一個(gè)花瓶時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)泡沫正逐漸顯現(xiàn)。

　　記者實(shí)地調(diào)查了幾個(gè)近年開業(yè)商業(yè)綜合體，包括北京南三環(huán)首地大峽谷購物中心和與之相距不遠(yuǎn)的北京馬家堡東路銀泰百貨以及天津大悅城、北京金融街購物中心，從現(xiàn)場看均人流稀少。晚上在北京金融街購物中心可以看到，總有一對兒對兒大爺大媽在商場里遛彎兒，都是附近居民，這也成為商場一景兒———門口是眾多納涼遛狗的北京市民，商場里面則全是大牌。大爺大媽進(jìn)來邊感慨東西太貴，邊享受人少的舒適環(huán)境。

　　然而，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫卻沒有引起業(yè)內(nèi)高度的重視。王少山在其以“商業(yè)地產(chǎn)王三炮”為網(wǎng)名的新浪微博上指出，住宅地產(chǎn)慢不得，商業(yè)地產(chǎn)快不得。很多住宅地產(chǎn)商和社會游資大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，帶著慣有的短線操作心態(tài)，可能會折戟沉沙。

　　據(jù)介紹，大量的資金仍在涌入商業(yè)地產(chǎn)，以前沒有從事過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的也大量進(jìn)入，導(dǎo)致全國一二三四線城市都在出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而且，業(yè)態(tài)的分布和組合同質(zhì)化非常嚴(yán)重，都是綜合體為主。

　　世聯(lián)商業(yè)近日發(fā)布的《深圳購物中心品牌商家重疊度分析》顯示，目前，深圳五大購物中心品牌重疊率18%—30%，以服裝、餐飲和飾品/化妝品為主；男女時(shí)尚流行服飾重疊度高，運(yùn)動(dòng)休閑服飾重疊度比較低；金銀飾品、手表、化妝品類商家的重疊度高；超市/百貨/便利店的重疊程度非常低，僅華潤萬家的Ole和萬寧重疊。

　　另一方面，從商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營層面看，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)出現(xiàn)的時(shí)間并不長，這方面的經(jīng)驗(yàn)的積累、標(biāo)準(zhǔn)的制定、人才的積累都遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，就導(dǎo)致很多開發(fā)商在項(xiàng)目建成以后，就會面臨招商、運(yùn)營、管理的困難，很難實(shí)現(xiàn)短期收回投資，反過來就給投資商鋪的中小投資者帶來很大的壓力。

　　而從經(jīng)營環(huán)境看，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、物價(jià)高漲也讓很多最終消費(fèi)者減少了購物行為，加上近年來興起的網(wǎng)購對實(shí)體商業(yè)的沖擊，對商業(yè)業(yè)態(tài)提出了新的更高要求。

　　盡管如此，很多業(yè)內(nèi)人士依然看好商業(yè)地產(chǎn)。王少山認(rèn)為，不是不能做商業(yè)地產(chǎn)，問題是怎么做。他建議從城市運(yùn)營的層面來做，一個(gè)城市應(yīng)有統(tǒng)一的規(guī)劃，這里面政府應(yīng)該發(fā)揮應(yīng)有的作用，開發(fā)商要對自己的資源、土地、資金和后期的運(yùn)營能力有一個(gè)理性的判斷，才能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，關(guān)鍵看開發(fā)商、政府做具體項(xiàng)目的資源是否是足夠的，是不是匹配、是不是符合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)環(huán)境和商圈的環(huán)境，也就是自己的準(zhǔn)備是不是充分。

　　王少山提醒，對于商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)形式，開發(fā)商要有理性的預(yù)期，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本該通過后期的經(jīng)營、租金回報(bào)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的增值來體現(xiàn)投資回報(bào)，而不是以商業(yè)地產(chǎn)的商鋪銷售實(shí)現(xiàn)銷售回報(bào)為重點(diǎn)?！澳壳暗恼`區(qū)在于，很多開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)作為圈地和圈錢的手段，以賣商鋪為目的，而不是靠經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)年租金的增長為目的，急功近利的心態(tài)導(dǎo)致泡沫化。”王少山說。

來源：中國企業(yè)報(bào)

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