北京房屋空置率或近三成 呼吁打擊過度投資行為

　　北京市公安局人口管理總隊(duì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標(biāo)準(zhǔn)地址數(shù)據(jù)庫。據(jù)悉，該數(shù)據(jù)庫共采集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計(jì)算，北京空置房比例高達(dá)28.9%。

　　此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，如果以2011年北京新建住宅年成交量為基準(zhǔn)，當(dāng)前381.2萬套的空置房，其消化周期需要近42年。

　　對(duì)于上述數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)其準(zhǔn)確性存異議。其中，典型的觀點(diǎn)是，在上述統(tǒng)計(jì)調(diào)查中，統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)并未對(duì)“空置”一詞給出明確的定義，因此“空置率”也存在不明確性。

　　不過，上述業(yè)內(nèi)人士稱，近三成空置率這一數(shù)據(jù)可以作為參考指標(biāo)北京的空置率較高，可以為政府出臺(tái)空置稅等政策提供數(shù)據(jù)支持。

　　消化周期需近42年

　　北京市公安局人口管理總隊(duì)發(fā)布的信息顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標(biāo)準(zhǔn)地址數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫已錄入房間數(shù)為1320.5萬套，其中標(biāo)注出租房屋量為139萬套，核對(duì)空置房屋量為381.2萬套。由此計(jì)算，空置率高達(dá)28.9%。

　　對(duì)此，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，空置率在10%~20%為空置危險(xiǎn)區(qū)，需要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。換句話說，目前北京樓市已屬于商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

　　同時(shí)，近幾年北京樓市新建住宅的年簽約量在10萬套左右。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年~2011年北京新建住宅年成交量分別為17.9萬套、11.1萬套和90605套。如果以2011年成交量為基準(zhǔn)，當(dāng)前北京的381.2萬套空置房，其消化周期高達(dá)近42年。此外，381.2萬套空置量也相當(dāng)于北京139萬套出租房屋量的約2.74倍。

　　實(shí)際上，北京樓市的空置率一直在一個(gè)較高水平，且該數(shù)據(jù)仍在上升。上海易居房地產(chǎn)研究院于2009年4月28日發(fā)布的 《全國商品房空置研究》內(nèi)容顯示，2008年北京商品房空置率高居全國首位，為16.64%，高出全國平均水平的75%。

　　相較于2008年時(shí)的16.64%，目前已繼續(xù)沖高至28.9%，雖然兩個(gè)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)及統(tǒng)計(jì)口徑不同，但從兩個(gè)數(shù)據(jù)的對(duì)比可粗略知曉，目前北京樓市的空置率仍處于上升通道。

　　對(duì)于包括北京等在內(nèi)的中國樓市空置率高企的原因，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說，“商品房市場(chǎng)有效需求不足是我國商品房空置率較高的重要原因。商品房市場(chǎng)的有效需求不足主要有四個(gè)原因：一是過高的房?jī)r(jià)；二是偏低的居民收入；三是過多的投資投機(jī)炒房者存在。前者抑制了城鎮(zhèn)居民對(duì)商品房的需求，后者制約了城鎮(zhèn)居民購買商品房的需求。四是中國房地產(chǎn)二十年發(fā)展過快，導(dǎo)致房屋開發(fā)量暴增而過剩?！?

　　謝逸楓進(jìn)一步指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，城市近郊區(qū)的洋房和遠(yuǎn)郊別墅及城市中心寫字樓、商業(yè)廣場(chǎng)、公寓是房屋空置率最高的產(chǎn)品類型。

　　數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性存爭(zhēng)議

　　在采訪中，對(duì)于北京市公安局人口管理總隊(duì)發(fā)布的相關(guān)空置數(shù)據(jù)，不少人質(zhì)疑其準(zhǔn)確性。

　　張大偉質(zhì)疑道，首先，“空置”一詞的定義不明確?？罩梅康亩x較多，不同的“空置”定義決定了不同的統(tǒng)計(jì)口徑。其次，根據(jù)北京住建委發(fā)布的“十一五”建筑節(jié)能發(fā)展規(guī)劃中提及的2010年北京市民用建筑總量達(dá)近6.08億平方米，目前民用建筑的最大規(guī)模也就在7億平方米左右。即使有部分軍產(chǎn)、央產(chǎn)、校產(chǎn)等其他產(chǎn)權(quán)，總住宅的建筑面積也在10億平方米內(nèi)，不太可能有近三成的空置率。

　　謝逸楓也是其中的一位質(zhì)疑者。他表示，截至目前，各地空置房的具體數(shù)量、空置率的定義以及空置的統(tǒng)計(jì)口徑與方式等問題存在差異。從統(tǒng)計(jì)的方式和來源看，北京市公安局人口管理總隊(duì)發(fā)布的數(shù)據(jù)值得懷疑。首先，該數(shù)據(jù)沒有把政府公務(wù)員住房和新建保障房、新建商品房已完工未收房的房屋等統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。其次，該組數(shù)據(jù)將北京農(nóng)村的房屋以及工廠及企業(yè)倉庫等也統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，有點(diǎn)像大雜燴，準(zhǔn)確性也隨之降低；第三，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度北京全市住房租賃市場(chǎng)成交量在33.8萬套左右，按照這一數(shù)據(jù)全年超過120萬套，總租賃人口約400萬左右，與北京市公安局人口管理總隊(duì)發(fā)布的數(shù)據(jù)中725.5萬人的流動(dòng)人口信息數(shù)字間存在較大差距，差距的原因在于可能存在部分登記為空置的房屋實(shí)際上處于出租狀態(tài)。

　　但是，也有對(duì)該數(shù)據(jù)持肯定意見者，如蘭德咨詢總裁宋延慶就認(rèn)為，公安系統(tǒng)普查的數(shù)據(jù)應(yīng)比建設(shè)系統(tǒng)、統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)等發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確。

　　同時(shí)，張大偉也表示，北京市公安局人口管理總隊(duì)發(fā)布的相關(guān)空置數(shù)據(jù)無法作為一個(gè)指導(dǎo)性數(shù)據(jù)，但是可以作為一個(gè)參考數(shù)據(jù)，即北京的空置率不低，比如北京五環(huán)外一些區(qū)域確實(shí)存在空置率較高的現(xiàn)象。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本見效的情況下，政府可以考慮出臺(tái)政策打擊空置等過度投資行為，以達(dá)到增加租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)房源的供應(yīng)量。

　　謝逸楓也指出，北京近三成空置率數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性有待商酌，但包括北京等在內(nèi)的中國樓市的高空置率卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，在地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，政府應(yīng)該考慮開征空置稅，以打擊炒房者，擠壓泡沫，給房?jī)r(jià)消虛火，讓房?jī)r(jià)合理回歸。

來源：中證網(wǎng)-中國證券報(bào)

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