地方政府小動作扭轉(zhuǎn)不了房地產(chǎn)頹勢

　　房產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)讓地方上叫苦不迭。自佛山、蕪湖和上海的地方性救市政策被叫停以來，各地地方政府都小動作不斷。其中主要包括三項：

　　一是出臺各種地方性政策，如提高住房抵押貸款的最高額度并延長其最長還款期限，如山東濱州、安徽蚌埠、新疆克拉瑪依、河南信陽、內(nèi)蒙呼和浩特、江西南昌、河南鄭州等地。重慶甚至將公積金貸款的最高貸款額提高到80萬元。再如提高職工住房公積金最高和最低繳存工資基數(shù)，如山東濟(jì)南上調(diào)最高繳存基數(shù)由12757元調(diào)至14652元。最低基數(shù)，部分區(qū)縣從950元調(diào)至1100元。還有些地方是降低首付比例，提高余額按揭還款額占購房者的月收入比例，如湖北武漢規(guī)定，單方繳存的職工購買90平方米以下一手房，最低首付由三成調(diào)低到兩成；月按揭還款額從以前不能超過職工月收入35%上升到45%。還有一些地方甚至出臺了財政補(bǔ)貼政策，比如蘇揚州規(guī)定，建筑面積在90平方米及以下的，對購房人給予所購房屋合同價款6‰的獎勵；對90平方米以上、120平方米以下的，給予所購房屋合同價款5‰的獎勵；對120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購房屋合同價款4‰的獎勵。獎勵資金由市、區(qū)兩級財政各承擔(dān)50%。

　　二是篡改各種可以公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，比如房產(chǎn)成交量與成交價格等。通過這種方式向決策層隔空喊話，表達(dá)地方上由于房產(chǎn)市場急劇下滑而造成的經(jīng)濟(jì)困境。這種情況只要經(jīng)常關(guān)注各地房產(chǎn)網(wǎng)的實時統(tǒng)計數(shù)據(jù)的奇怪變化就可以明白了。至于不能對外公布的數(shù)據(jù)，比如空置率，就從來不對外沒有膽量對外公布。再如各地地方性銀行的財務(wù)數(shù)據(jù)也是難看至極，那是絕對不敢拿出來的。但不公布并不代表我們就無法判斷空置率了。最近湖北咸寧出來衣蛾消息。當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾砭指刹堪l(fā)言稱，2011年湖北省一戶一表居民月均用電量分檔統(tǒng)計表中，月用電量小于10度的用戶約有318萬戶，占20.88%，用電量小于20度的占28.19%。一般來說，一戶家庭的用電量，按照最節(jié)省的方法，在夏天大約有60-80度，冬天約40-50度左右。如果用電量小于20度，即便是一年中至少有一半的時間是空置的，如果用電量小于10度，基本上就可以判斷這套住房一定是空置的。換而言之，按照這個數(shù)據(jù)，即使以最保守的標(biāo)準(zhǔn)，空置率至少也在20%以上。這樣高得離譜的空置率數(shù)據(jù)確實是任何地方政府都不敢公布的。

　　三是和房產(chǎn)商聯(lián)手采取資本營銷的方法，制造各種房市利好消息。比如說制造各種某塊地段房產(chǎn)升值的謠言，甚至?xí)圃炖罴握\投資某塊地段這樣離譜的消息。或者是造謠說央行放水，決策層即將解凍房產(chǎn)調(diào)控，房價反彈在即等等各種手段無所不用其極。當(dāng)然有少數(shù)情況確實是地方政府會動用行政手段將學(xué)校、社會公益設(shè)施等部分優(yōu)質(zhì)資源強(qiáng)制性搬遷到一些銷售不力的城市邊緣小區(qū)，并通過拆遷安置的方式提高人氣。

　　地方上這樣做的原因也十分簡單。一是隨著房地產(chǎn)的不景氣，房地產(chǎn)投資大幅下降，地方融資平臺最近一段時間全國加一起才增加幾億元而已，地方財政難以為繼。二是大量依靠房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的地方上，經(jīng)濟(jì)增長顯著下降，這影響到任職官員的政績與升遷之路。

　　但是地方上的小動作不會影響房產(chǎn)調(diào)控的大勢，更不會影響房價低迷的趨向。究其原因在于，中國的房產(chǎn)泡沫如果繼續(xù)發(fā)展下去，那一定會步日本之后塵。日本當(dāng)年之慘狀可參見拙著《世界金融五百年》（天津社會科學(xué)院出版社2011年版）。至于歐洲現(xiàn)在陷入如此之難以解決的嚴(yán)重危機(jī)，也與房地產(chǎn)泡沫有著密切的關(guān)系。歐洲的情況已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題了，在有革命傳統(tǒng)的歐洲大陸國家，經(jīng)濟(jì)情況再惡化下去那就是革命爆發(fā)了，這在我們6月中旬即將上市的《歐元必死：揭開歐債危機(jī)的真相》一書中有詳細(xì)的分析與論述。本書總顧問是我國《證券法》、《國有資產(chǎn)基本法》和《期貨交易法》起草組成員之一的劉紀(jì)鵬教授和北京大學(xué)風(fēng)險投資研究所馬光遠(yuǎn)教授，主編中國經(jīng)濟(jì)出版社副社長毛增余博士，葉檀、仲大軍和陳思進(jìn)推薦閱讀，本書對歐洲經(jīng)濟(jì)進(jìn)行深入的分析與研究，大膽預(yù)測的歐債危機(jī)的走向與歐洲的未來命運因此，對于決策層來說，房產(chǎn)調(diào)控既是一種經(jīng)濟(jì)需要，更是一種政治需要。

　　房產(chǎn)調(diào)控主要有兩大利器：一是限購政策，二是針對房產(chǎn)的貸款控制。這兩個政策均未松動，也不太可能松動。最近，住建部要求全國40個主要城市的個人住房信息在2012年6月完成聯(lián)網(wǎng)工作，聯(lián)網(wǎng)完成之后，一個家庭在不同城市的住房，都可以查出。在目前各地住房信息未聯(lián)網(wǎng)的情況下會給炒家提供鉆空子的機(jī)會。他們在一個城市有房，但在其他城市再購房時，仍然顯示無房，可以使用首套房的優(yōu)惠貸款以及稅收政策。我們的政策一向是先試點再總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)進(jìn)行改進(jìn)最終必然在全國鋪開。因此，一旦40城市住房信息聯(lián)網(wǎng)試點成功，就可以在全國鋪開，那么將對政策的差異化和定點準(zhǔn)確打擊形成條件基礎(chǔ)。最終，信息聯(lián)網(wǎng)將會取代限購政策。

　　現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)都面臨著自1929年以后的最嚴(yán)重的一次蕭條之中，并且正愈陷愈深。對于中國來說，只有進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級與技術(shù)改進(jìn)才是避免或者說是走出危機(jī)的唯一道路。這個過程漫長而艱辛，必然會困難重重，也會在經(jīng)濟(jì)上導(dǎo)致一系列的嚴(yán)重后果。但是毛澤東曾講過，只有將拳頭縮回來，才能打出重拳。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席、黨委書記劉明康前段時間講，我們要做好過3到5年苦日子的準(zhǔn)備。這不是一句謠言也不是什么空話，實際上是一句大實話。

　　像歐洲人那樣好吃懶做，好逸惡勞，妄圖天上掉下餡餅，妄圖抱著房子過活，經(jīng)濟(jì)危機(jī)是必然發(fā)生的，而社會危機(jī)與政治危機(jī)必將緊隨其后。中國歷史上，這樣的事情還少嗎？我們隨手舉一個舊文《從銅錢到紙幣：中國古代通貨膨脹》中的例子來看看歷史的教訓(xùn)。

　　1259年，所謂的“奸臣”賈似道上臺，他是南宋杰出軍事家孟珙的弟子。孟珙曾與蒙古聯(lián)軍攻滅金國，后又多次戰(zhàn)勝蒙古侵略軍，是南宋幾十年屹立不倒的擎天一柱。俄羅斯歷史學(xué)家沃爾科戈諾夫?qū)⒚乡钆c二戰(zhàn)德軍元帥曼施泰因相提并論，稱其為13世紀(jì)偉大的“機(jī)動防御大師”。孟珙認(rèn)為賈似道之才可大用，極力向南宋政府舉薦賈似道作為自己的接班人。賈似道在1238年就針對南宋政治腐敗、國家財政被貪官污吏大量吞噬的現(xiàn)狀，提出過通過懲治贓吏以改善財政狀況的建議。由此可見，賈似道并非天生是個貪贓枉法、茍且偷生之輩。

　　賈似道解決紙幣貶值與財政虧空的辦法與王莽十分相似——打擊豪強(qiáng)地主的土地兼并。賈似道推行起公田法，按各級官員級別規(guī)定其所能占有的田地限額，超限部分必須撥出1/3由朝廷買回出租，租金充作軍隊糧餉。比如某官的田地限額為200畝，而他實際田產(chǎn)為1400畝，那他必須拿出1200畝的1/3即400畝賣給政府。賈似道預(yù)計政府可買回公田1000萬畝，每年價值600-700百萬石米的租金充作軍餉，從而達(dá)到彌補(bǔ)財政虧空，杜絕紙幣濫發(fā)，平抑物價的目的。

　　賈似道以身作則，交出1萬畝充為公田，然后向當(dāng)時最大的權(quán)貴巨富——宋理宗皇弟趙與芮開刀，命他獻(xiàn)出1千畝良田，以示改革的決心。公田法在東南部分地區(qū)進(jìn)行了一年的試驗。試點結(jié)果非常成功，朝廷買回約1000萬畝的公田，當(dāng)年收到米600多萬石，可以補(bǔ)充軍隊一年的糧餉。

　　但是，改革的愿望是好的，改革的過程卻十分曲折艱險。無論之前的王莽、王安石，還是之后的張居正，歷史上的改革者很少能得善終。賈似道的改革亦然。豪強(qiáng)地主與官僚階層原本就是你中有我、我中有你的一個既得利益階層。對于這種侵犯自身利益的改革，他們奉行的是“上有政策，下有對策”。賈似道規(guī)定，無論田地的肥沃程度，政府都以每畝40貫的價格征收。官僚地主們有的是鉆空子的方法。他們有的用未開墾的荒地來套取征地費，有的以次充好，有的謊報征收畝數(shù)，甚至有些地方政府的官僚強(qiáng)迫農(nóng)民賣田，不愿賣田者將處以極刑。結(jié)果大量農(nóng)民破家敗產(chǎn)，社會秩序蕩然無存。

　　政府財政緊張依舊，無奈的賈似道只有濫發(fā)紙幣這一條路的選擇。物價隨之愈加暴漲，紙幣變得一文不值。賈似道既得罪了權(quán)貴階層，又得罪了社會中下層，結(jié)果兩頭不討好?，F(xiàn)在通脹不僅沒有解決好，反而更加嚴(yán)重。賈似道縱使有三頭六臂也阻擋不了改革的失敗了。當(dāng)時，200貫會子還買不到一雙草鞋，物價從會子發(fā)行之初算起漲了多少萬倍以上，紙幣經(jīng)濟(jì)已土崩瓦解。賈似道對于通脹和財政已無能為力。1274年，蒙古軍向南宋發(fā)動全線進(jìn)攻。1275年，賈似道統(tǒng)兵在安徽蕪湖魯港迎戰(zhàn)蒙古軍。但宋軍的范文煥、范文虎等主要將帥均是大地主之出身，因公田法他們早就對賈似道恨之入骨了。他們趁機(jī)投降蒙古，倒是賈似道提拔的李庭芝等人以身殉國，宋軍此戰(zhàn)精銳盡失。不久，南宋王朝便亡國了。

　　在擁有五千年歷史的決策層心中，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不是以幾年或十幾年為指導(dǎo)，而是三十年大計、五十年大計，甚至是百年大計。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在最近十年的爆發(fā)，不過也就是渺歷史滄海之一粟而已。因此，任何以10年以下為時間單位來看待決策層政策調(diào)控的地方政府、炒家與房產(chǎn)商必然會犯大錯誤。

來源：北青網(wǎng) 作者：余治國

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