行業(yè)格局重整 房企差異求生

　　進(jìn)入5月，隨著市場(chǎng)成交量的大幅回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯，人們似乎早已將此前房企破產(chǎn)的消息拋諸腦后。但事實(shí)上，今年以來(lái)，房地產(chǎn)股權(quán)交易從未停止過(guò)，且有愈演愈烈之勢(shì)。近期，SOHO中國(guó)陷入與復(fù)星地產(chǎn)的項(xiàng)目糾紛，證明房企大佬的日子也不好過(guò)。

　　破產(chǎn)與并購(gòu)的另一端，是地產(chǎn)巨頭排名的微妙調(diào)整。此前“萬(wàn)保招金”四大巨頭，如今已悄然變成“萬(wàn)恒保中”，后續(xù)梯隊(duì)也有著類(lèi)似的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。這是各家房企以不同策略應(yīng)對(duì)調(diào)控的必然結(jié)果，也反映出房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)發(fā)生變化。

　　地產(chǎn)巨頭重排“座次”

　　在談到房地產(chǎn)業(yè)的“第一梯隊(duì)”時(shí)，如今已很少有人提到“萬(wàn)保招金”。近些年，隨著一批房企成功上市，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)的差異化競(jìng)爭(zhēng)，地產(chǎn)巨頭的競(jìng)爭(zhēng)格局已發(fā)生變化。

　　2011年年報(bào)顯示，去年，萬(wàn)科仍以717.83億元的營(yíng)業(yè)收入位居上市房企龍頭老大的地位。緊隨其后的是恒大，這家在港上市的房企去年實(shí)現(xiàn)了619.2億元人民幣的營(yíng)業(yè)收入，同比增加近六成，并成為上市房企十強(qiáng)中唯一一個(gè)超額完成銷(xiāo)售目標(biāo)的企業(yè)。

　　此外，保利和中國(guó)海外去年的營(yíng)業(yè)收入均超過(guò)了400億元，位列第三和第四位。今年以來(lái)，在多個(gè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)發(fā)布的不同版本榜單中，這四家企業(yè)均牢牢占據(jù)了四強(qiáng)的地位。相比之下，金地集團(tuán)完成239.19億元的銷(xiāo)售額，排名滑落到第十位。招商地產(chǎn)則以151.11億的銷(xiāo)售額滑落到第15位。

　　第二梯隊(duì)整體變化不大，但綠城、SOHO中國(guó)的銷(xiāo)售增速仍然明顯下滑。在經(jīng)歷數(shù)次決策失誤之后，遠(yuǎn)洋近期也陷入困境。

　　對(duì)于這種態(tài)勢(shì)，蘭德咨詢總裁宋延慶總結(jié)為“增速放緩，分化加劇”。其中，銷(xiāo)售增速放緩顯然是受“限購(gòu)令”等調(diào)控政策的影響，而“分化”則主要由企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)布局所決定。

　　蘭德咨詢的分析報(bào)告指出，SOHO中國(guó)和綠城就存在戰(zhàn)略規(guī)劃布局方面的問(wèn)題。其中，前者在一線城市開(kāi)發(fā)高價(jià)商住房為主，雖不在限購(gòu)之列，但其目標(biāo)客群多為投資性客戶。后者的產(chǎn)品定位以中高端為主，且項(xiàng)目布局集中在“長(zhǎng)三角”和一二線城市，顯然也是受政策調(diào)控影響最明顯的市場(chǎng)。

　　宋延慶表示，大型房企的競(jìng)爭(zhēng)如今已超越品牌的層面，轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略布局的內(nèi)功比拼。其中，城市布局、高中低端產(chǎn)品的比例、長(zhǎng)線和短線項(xiàng)目的分配是最重要的三個(gè)平衡點(diǎn)。在一線房企中，做到“三個(gè)平衡”的不多，因此未來(lái)房企的分化還將加劇。

　　利潤(rùn)率下降促中小房企“離場(chǎng)”

　　在調(diào)控的寒風(fēng)中，大房企尚難自保，廣大二三線企業(yè)的困境可想而知。今年4月，浙江、廣東分別有房企因資金鏈斷裂申請(qǐng)破產(chǎn)，成為最極端的案例。

　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)股權(quán)變動(dòng)38宗，交易額達(dá)102億，同比分別上漲65.2%、101.7%。其中，非主業(yè)上市企業(yè)紛紛“脫房”成為一大亮點(diǎn)。公開(kāi)資訊顯示，近期，中恒集團(tuán)、天富熱電、東方航空、桂林旅游、泰達(dá)股份等企業(yè)紛紛剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要原因是主業(yè)受累于地產(chǎn)業(yè)務(wù)而導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)投資收益降低，是部分外行從房地產(chǎn)中撤資的一個(gè)主要原因。宋延慶也表示，“十二五”期間，房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤(rùn)率將從15%下降到10%，年均下降一個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率降低已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生向中國(guó)證券報(bào)記者表示，隨著土地價(jià)格的提升，工資、財(cái)務(wù)等成本的提高，以及企業(yè)獲取資金的難度越來(lái)越大，房?jī)r(jià)正在逼近下行的“鋼地板”?！颁摰匕濉痹趬嚎s整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率，并導(dǎo)致一系列的并購(gòu)與離場(chǎng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和蘭德咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)房企經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書(shū)2011》就認(rèn)為，如果現(xiàn)行政策能夠落實(shí)到位，到2015年，或有30%的房企被洗牌出局。

　　地方房地產(chǎn)國(guó)企發(fā)展迅速

　　國(guó)資委早在2010年就要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保留16家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的央企后又增至21家。目前，被保留的房地產(chǎn)主業(yè)央企成績(jī)亮眼，保利與中海位居上市房企業(yè)績(jī)四強(qiáng)便是明證。

　　公告顯示，2011年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額732.42億元，同比增長(zhǎng)10.69%。中國(guó)海外去年銷(xiāo)售額總計(jì)達(dá)到了870.9億港元，增幅為29.8%，利潤(rùn)率更是達(dá)到31%，被稱(chēng)為“內(nèi)地最賺錢(qián)房企”。

　　這也成為央企在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中地位的縮影。蘭德咨詢的研報(bào)表示，除了業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@快于其他企業(yè)外，房地產(chǎn)央企在中長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面也明顯優(yōu)于其他企業(yè)。同時(shí)，深厚的資金和資源優(yōu)勢(shì)助力了其在低迷市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　與此同時(shí)，地方國(guó)企也在借機(jī)壯大。據(jù)了解，在央企“退市令”發(fā)布之后，不少地方國(guó)企紛紛跑馬圈地，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在不少城市的土地市場(chǎng)，地方國(guó)企已成為主要的力量。

　　在山東，魯商置業(yè)、山東高速等省屬?lài)?guó)企已完成第一輪儲(chǔ)地動(dòng)作。在上海，國(guó)企背景的上海城建、上實(shí)城開(kāi)、上海地產(chǎn)集團(tuán)近期發(fā)展勢(shì)頭迅猛。此外，不少脫胎于地方融資平臺(tái)的企業(yè)也在涉足房地產(chǎn)業(yè)。很多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)?shù)貒?guó)企的競(jìng)爭(zhēng)力甚至要強(qiáng)過(guò)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商。

　　宋延慶表示，地方國(guó)企的快速崛起已成不爭(zhēng)的事實(shí)。他還強(qiáng)調(diào)，隨著大規(guī)模保障房建設(shè)的推進(jìn)，國(guó)企房地產(chǎn)商還將有機(jī)會(huì)繼續(xù)發(fā)展壯大。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 張敏

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