房地產(chǎn)調(diào)控仍需限購“護航”

　　本周，湖南發(fā)改委出面澄清，樓市政策并未微調(diào)。與此同時，多地政府也公開重申要嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。頻頻上演的微調(diào)“曝光”與“否定”戲碼，雖未真正觸及“限購”這一調(diào)控“底線”，卻已釋放出不利調(diào)控的信號，進而改變市場預(yù)期和行為。近日有研究機構(gòu)稱，全國新房成交已經(jīng)連續(xù)3個月保持在穩(wěn)定的相對高位，5月樓市成交量也將再創(chuàng)調(diào)控期內(nèi)新高。

　　無疑，在一系列相較于此前更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施中，取得效果最為明顯且最立竿見影的便是限購政策。統(tǒng)計數(shù)據(jù)也證實，在房價久調(diào)不降的大背景下，被認(rèn)為是“無奈之舉”的限購政策確實給樓市帶來了寒意。不過，在多地政府接力樓市“微調(diào)”的博弈中，這一“無奈之舉”極易成為“無用之舉”，喪失調(diào)控力量。所以，在房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未到位，且沒有后續(xù)政策接手的情況下，限購政策不可能也不可以出現(xiàn)任何變通，地方政府此時應(yīng)給出清晰而明確的信號，打消某些利益方動搖限購的企圖。政策的多變只能讓市場主體無所適從，嚴(yán)重影響公眾對國家調(diào)控的信心。

　　限購政策是通過調(diào)整供需關(guān)系來達到調(diào)控房價的目的，它是在支持合理的剛性住房需求基礎(chǔ)上，堅決抑制不合理的住房需求。今年多地限購政策的延續(xù)實施，說明只有建立穩(wěn)定的調(diào)控機制，才能逐步改變房地產(chǎn)市場供求關(guān)系；同時也說明房價依然不能令人滿意。因此，客觀現(xiàn)實需要限購政策的繼續(xù)執(zhí)行。更為重要的是，限購措施已成為國家此輪調(diào)控政策的代表，市場關(guān)心其走向，在某種程度上，已將其作為國家對房地產(chǎn)調(diào)控是否堅定的判斷依據(jù)。

　　在經(jīng)歷一年多的調(diào)控后，房地產(chǎn)調(diào)控已取得階段性勝利——房價下跌預(yù)期已經(jīng)形成并進一步強化，購房人行為也逐漸回歸理性，市場表面之火已熄滅。但在縱深調(diào)控上依然面臨極大阻力，突出表現(xiàn)為房價下跌幅度有限，尚未回歸合理水平。此外，房地產(chǎn)市場的"政策市"特征依然十分明顯，例如，近期受部分地區(qū)放松微調(diào)的刺激，整體房屋成交量便出現(xiàn)回升。

　　在本輪調(diào)控政策的“組合拳”中，打擊樓市投機的長效機制未能發(fā)揮應(yīng)有作用，如保障性住房的增加供應(yīng)，即便引入行政問責(zé)機制確保其有效供給，但由于建設(shè)周期較長，使其效果的發(fā)揮存在“時滯”。因此，從目前情況來看，這一措施尚未達到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。而從限購政策的應(yīng)急出臺到其“治標(biāo)”作用的定位來看，作為行政強制措施，限購政策不應(yīng)該是一項長期實施的措施，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生曾表示，限購政策作為非常時期的權(quán)宜之計是十分必要的，因為調(diào)整政策需要“為供應(yīng)留時間、為改革留空間”。但時間還需多長，空間還需多大，顯然還是未知數(shù)。

　　我們知道的是長效機制的缺失，使得國家對限購政策這一行政措施的依賴度絲毫沒有減少，有專家表示，必須繼續(xù)維持現(xiàn)有限購措施，原因是一旦放開，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場陷入混亂。不過解決房地產(chǎn)市場的根本問題，還需要根本的機制，必須做好承接限購措施的政策準(zhǔn)備，以長效機制銜接短期政策，使限購真正發(fā)揮其過渡的作用。

　　我國房地產(chǎn)市場發(fā)展始終面臨復(fù)雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，城鎮(zhèn)化的快速推進、民間投資渠道的狹窄以及流動性過剩等因素強化了公眾對房價長期上漲的預(yù)期，而這種預(yù)期隨著“穩(wěn)增長”的提出又進一步強化。毫無疑問，地方政府對放松限購有沖動，當(dāng)這種沖動遇到財政壓力、經(jīng)濟增長壓力時又易變?yōu)樾袆?。顯然這種行動的實施容易被效仿，效仿多了，調(diào)控繼續(xù)縱深化的可能性也就小了。因此，國家對地方政府的微調(diào)效仿應(yīng)堅決予以制止，并加快長效機制作用發(fā)酵，不過在此之前，房地產(chǎn)調(diào)控仍需限購“護航”。

來源：山東商報

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