重拳能否終結(jié)土地閑置？ 歷數(shù)房企囤地七宗"最"

　　國家對于閑置土地的處置辦法和力度正在不斷規(guī)范和加強。從1999年4月頒布施行的舊版《閑置土地管理辦法》，到去年年底的修訂草案，再到6月7日正式發(fā)布的《閑置土地管理辦法》，僅從條款上看，與舊版的11條相比， 新版《辦法》就已經(jīng)增至32條之多。雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這只是對條款的細(xì)化，并無新意，但是無可否認(rèn)，從懲罰力度上看，征收20%閑置費并不是個小數(shù)目，而兩年未開工將無償收回土地則更是會令開發(fā)商損失慘重。

　　然而在暴利面前，即使面臨“重典”之風(fēng)險，曾經(jīng)四處蔓延的開發(fā)商瘋狂“囤地”現(xiàn)象會不會就此大幅減少甚至消失呢？

　　房企瘋狂囤地之：最長閑置期

　　湯臣集團上海一地塊拿地17年未動工

　　開發(fā)商為什么要囤地？一個字：錢。

　　通過土地閑置等待房價上漲可獲得令人咋舌的收益，還可通過土地轉(zhuǎn)賣實現(xiàn)資金的快速回流，買賣土地幾乎成了穩(wěn)賺不賠的買賣，加之此前國家對于企業(yè)違規(guī)閑置土地的處罰力度并不大，于是房企“囤地”也自然而然成了久治不絕的難題。

　　更有甚者，上海一開發(fā)商干脆把一塊土地閑置17年的原因歸咎于“動拆遷未完成”。

　　2011年8月24日，湯臣集團有限公司發(fā)布了一則置換位于上海土地的公告，而其置換的上海A1-10-2地塊，正是此前被諸多媒體曝光和質(zhì)疑的一塊“閑置”了17年的土地。

　　1994年，上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下了原上海市環(huán)衛(wèi)站的部分用地，即A1-10-2地塊。但是直至2011年8月，這塊地在長達17年的時間里始終毫無動工的跡象。

　　而與土地的“紋絲不動”對比鮮明的是，按照1994年的土地價格行情，當(dāng)時每平方米土地樓板價在幾百元已屬高價，這幅地塊在等待了17年后，身價則早已暴漲了上百倍甚至幾百倍。

　　據(jù)經(jīng)濟參考報2011年8月10日報道，對于該地塊的遲遲不能動工，上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司解釋稱，該地塊轉(zhuǎn)讓后，由于動拆遷工作始終未能完成，故未能交地，非公司責(zé)任。

　　雖然上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將責(zé)任悉數(shù)推到了“動拆遷未能完成”的客觀原因上，但是上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，動拆遷工作有難度并不少見，一般2至3年就能完成，17年未能開工確實匪夷所思。而且如果動拆遷工作如果確實難以完成，開發(fā)商完全可以退還土地——當(dāng)然，在地價逐年攀高的行情下，顯然這并不是明智之舉。

　　房企瘋狂囤地之：最大膽囤地

　　華潤置地?zé)o視督辦在京囤地六年 轉(zhuǎn)手獲利3倍

　　據(jù)央視2011年6月25日報道，在距離北京CBD商業(yè)核心區(qū)僅四公里的地方，有一塊閑置土地，從2005年出讓給開發(fā)商后便一直沒有開發(fā)。而2005年購得這一地塊的，正是多次被媒體曝光涉嫌囤地的房地產(chǎn)開發(fā)商華潤置地。

　　北京市國土局的掛牌出讓公告顯示，這塊名叫優(yōu)士閣二期的建設(shè)用地，面積為6401平方米，建筑控制規(guī)模為3.2萬平方米，按2005年該地塊1.6億的成交價，以其建筑規(guī)模為3.2萬平方米計算，樓面地價相當(dāng)于每平方米5067元。截至2011年，該地塊周邊地塊的樓面地價都在2萬元左右，在6年的按兵不動后，就算直接轉(zhuǎn)讓土地，華潤的獲利程度也達到300%左右。如果建住宅出售，則利潤更加豐厚。

　　其實早在2010年8月，北京市國土局已經(jīng)對這塊地進行過掛牌督辦，但最后的結(jié)果是不了了之。

　　按照國家規(guī)定，土地閑置兩年以上，可以由當(dāng)?shù)貒敛块T無償收回并重新進入招拍掛程序，華潤置地的這一地塊為何又能置身法外？華潤置地北京分公司宣傳部門工作人員對此則表示，“不太清楚”。

　　房企瘋狂囤地之：最集中囤地

　　中信中遠(yuǎn)博鰲囤地八年不開發(fā) 坐等升值

　　由于博鰲亞洲論壇的關(guān)系，開發(fā)商早期在博鰲開發(fā)的多為酒店、公寓類投資收益較慢的項目，業(yè)內(nèi)分析指出，開發(fā)商正是利用囤地和土地升值的收益來平衡其他項目回報期過長的缺陷，至少從2001年開始，僅龍?zhí)稁X地塊，土地閑置現(xiàn)象就一直未曾杜絕。在暴利驅(qū)使下，博鰲也成了開發(fā)商“囤地”的重災(zāi)區(qū)。

　　據(jù)每日經(jīng)濟新聞2012年5月10日報道，中信龍?zhí)稁X項目拿地8年才動工，拿地成本僅數(shù)百元每平方米，項目售價卻高達萬元，不過，在博鰲涉嫌囤地的還不止中信地產(chǎn)一家，知名度較高的還包括早在1999年就進駐博鰲的中遠(yuǎn)。

　　據(jù)中遠(yuǎn)集團公告顯示，2001年9月，中遠(yuǎn)征得龍?zhí)稁X建設(shè)用地。直到2010年，國土部公布1457幅閑置土地黑名單，這塊地又重回歸公眾視野。

　　而在國土部的這份黑名單中，中遠(yuǎn)共有5塊地“上榜”，其中包括龍?zhí)稁X山景別墅用地和龍?zhí)稁X高爾夫球場用地，供地面積超過98公頃，這兩塊地都是在2001年10月份就簽訂了合同，約定動工時間為2002年10月，竣工時間則為2004年10月。

　　直到2010年因閑置被曝光，這兩幅地塊依舊沒有動工。

　　房企瘋狂囤地之：最驚人收益

　　新鴻基地產(chǎn)上海最貴豪宅毛利或達80%

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民認(rèn)為，在對囤地有真正懲罰性的措施實施前，開發(fā)商仍然會傾向延長開發(fā)周期，以獲取暴利。

　　而在這些以延長開發(fā)周期來獲取暴利的開發(fā)商中，新鴻基地產(chǎn)當(dāng)屬佼佼者。

　　據(jù)每日經(jīng)濟新聞2012年3月27日報道，今年3月，在以26.4萬元每平方米的最高報價刷新上海乃至全國的房地產(chǎn)價格紀(jì)錄之后，新鴻基地產(chǎn)上海項目濱江凱旋門成了樓市的新熱點。

　　按照上海市建設(shè)和交通委員會此前公布的新鴻基對該項目的總投資額，以及計劃的建筑規(guī)模計算，每平方米的投資預(yù)算僅為2.53萬元/平方米，如果后期不追加投入，項目的毛利有可能達到近80%。

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，濱江凱旋門的稅率將達到60%。該項目如果在新鴻基地產(chǎn)2010-2011年年報公布的交房時間——2013年年中之前能售出一部分，那么售出部分，扣除土地增值稅、相應(yīng)成本和企業(yè)所得稅，再以整個項目長達9年的開發(fā)周期計算年化收益率，其每年的回報也超過了20%，上述回報率或遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過近幾年新鴻基地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率。

　　分析師薛建雄認(rèn)為，目前房企被真正清算土地增值稅的并不多，這也使得上述回報率也許僅僅只能停留在理論以及賬面上。

　　而按照濱江凱旋門的有關(guān)資料，如果該項目不扣除土地增值稅，那么項目的年化收益率甚至可以達到40%，直逼2010年度全行業(yè)資產(chǎn)收益率最高的恒大地產(chǎn)。

　　蔡為民表示，在土地增值稅等限制開發(fā)商囤地行為的措施得到有效執(zhí)行前，長期囤地帶來的巨額收益，仍然會吸引開發(fā)商拉長開發(fā)周期。

　　房企瘋狂囤地之：最低違法成本

　　李澤楷囤地三年勁賺4億 罰款僅510萬

　　2009年，國土資源部在全國督辦18起閑置土地，其中李嘉誠之子李澤楷旗下盈大地產(chǎn)全資子公司北京市啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司閑置的“工體4號”地塊被罰款510萬元。不過，這區(qū)區(qū)幾百萬元與該地塊此后出售所得的價格相比，幾乎是不值一提。

　　公告顯示，北京市啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的工體北路4號住宅及配套項目，合同約定動工時間為2006年9月24日前。曾于2007年進行部分土方施工，后因企業(yè)申請規(guī)劃調(diào)整和奧運會原因停工，雖于2009年8月再次開工，但因未及時申請開竣工時間延期，屬違約行為。

　　然而在囤地三年，罰款510萬元之后，李澤楷在2009年以9.2億元的高價轉(zhuǎn)手，價格幾乎是原來5.1億元的一倍。

　　房企瘋狂囤地之：最賠錢囤地

　　和記黃埔上?！暗赝酢钡貎r縮水過半

　　與兒子小超人李澤楷“小罰單”占了大便宜相比，其父李嘉誠可就沒那么幸運了。

　　變相囤地的盈利模式，曾讓和記黃埔在六七年時間房價或地價暴漲3倍。而這一盈利模式在其上海御翠豪庭項目上更是發(fā)揮得淋漓盡致，最后一期房價已是當(dāng)初樓面地價的28倍多。

　　不過，囤地模式也并非穩(wěn)賺不賠。在樓市控政策不斷加碼的形勢下，和記黃埔在2010年拿下的上海趙巷17號“地王”，如今被曝地價已縮水過半。

　　據(jù)時代周報2012年4月12日報道，在2010年底，和記黃埔以21436元每平方米的樓面價、總價16.2億元拿下上海趙巷17號“地王”，但到了2011年底拍賣的上海趙巷16號地塊，卻以14.087億元的底價成交，折合樓面價僅為9559元每平方米，至此，當(dāng)初和記黃埔高價拿下的土地價格已縮水過半。

　　房企瘋狂囤地之：最“曲線”囤地

　　開發(fā)商變相囤地9年升值30倍

　　用不到2億元的資金就能撬動37萬平方米的別墅用地，你相信嗎？

　　據(jù)北京商報2012年3月1日報道，家住北京順義嘉浩別墅的徐女士稱，自己所在別墅的項目用地只用了2.36億元的價格就被轉(zhuǎn)讓了，平均樓面價僅為637.8元/平方米，而目前順義白辛莊的別墅價格在4萬元每平方米左右。

　　一位周邊項目的開發(fā)商表示，即使現(xiàn)在的市場環(huán)境，該塊土地的報價也不會低于1.5萬元每平方米左右，總地價在60億元左右，不排除開發(fā)商利用債務(wù)關(guān)系囤地的可能性。

　　根據(jù)徐女士提供的資料顯示，該塊土地歷經(jīng)幾次倒手，目前只有一小部分在開發(fā)。

　　報道稱，該項目的最早開發(fā)商為源泰控股有限公司。按照當(dāng)時的規(guī)定，開發(fā)公司所持有的土地面積不得超過500畝，因此源泰公司就成立了“柏聯(lián)項目”和“嘉浩項目”兩個子公司，分別持有500畝土地，源泰公司成為了1000畝別墅用地的實際控股人，由于種種原因，只有嘉浩項目開發(fā)成了別墅。

　　此后，從2002年9月16日該塊土地第一次被轉(zhuǎn)讓，到2011年3月7日通過債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)讓，經(jīng)歷幾番曲折后，裕順通公司最終通過債務(wù)關(guān)系成為了當(dāng)年柏聯(lián)項目的實際所有人，獲得代價僅為2.36億元。

　　而在這9年的時間里，當(dāng)初源泰公司旗下的1000畝土地只開發(fā)了嘉浩一個項目，柏聯(lián)項目則一直處于復(fù)雜轉(zhuǎn)讓的過程中。盡管無法考證當(dāng)初的500畝土地的最初價格，但是最后該塊土地只沖抵了2.36億元的債務(wù)，而目前該塊土地的價值早已飆升了30倍。

來源：中國新聞網(wǎng)

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