三問(wèn)土地市場(chǎng) 近期為何頻現(xiàn)高溢價(jià)？

　　6月6日，上海拍賣嘉定新城某地塊時(shí)，拍出溢價(jià)率高達(dá)435.5%。據(jù)了解，6月，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率達(dá)14.6%，成都也不例外。上海這一拍，引爆了社會(huì)各界對(duì)樓市的強(qiáng)烈關(guān)注，這到底是因?yàn)殚_發(fā)商目前“饑餓”等米下鍋？還是持續(xù)回暖的樓市為開發(fā)商找回了信心？還是源于各地頻繁出現(xiàn)的微調(diào)影響？這一現(xiàn)象是否意味著房?jī)r(jià)即將上漲？

　　一問(wèn)：上海這一拍是風(fēng)向標(biāo)？

　　6月6日，上海市拍賣8宗土地。其中，位于嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊，出讓面積為21789.4平方米，規(guī)劃為商業(yè)用地。該地塊經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍后，最后以溢價(jià)率高達(dá)435.5%成交。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，上海土地市場(chǎng)罕見地出現(xiàn)435.5%的溢價(jià)率，這不禁讓人又重新回想起2009-2010年土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“地王”的行情。有人甚至懷疑，上海高溢價(jià)現(xiàn)象，可能成為當(dāng)下樓市風(fēng)向標(biāo)。

　　二問(wèn)：20城市地價(jià)咋齊刷刷上躥？

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的土地市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，今年6月份以來(lái)，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率達(dá)到14.6%，其中住宅平均溢價(jià)率為12.75%，商業(yè)用地溢價(jià)率為18.85%。而去年8月份至今年5月以來(lái)，這20大重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率均低于5%。在這20個(gè)城市中，成都也不例外。

　　近期，成都土地市場(chǎng)與成都樓市一道起舞。在成都樓市銷量持續(xù)回暖的同時(shí)，成都土地市場(chǎng)也頻頻上演著溢價(jià)。2月17日，成都市國(guó)土部門在拍賣位于新都區(qū)新繁鎮(zhèn)正西街，一宗面積為20.44畝的商業(yè)用地時(shí)，創(chuàng)下了130%溢價(jià)率；3月9日，藍(lán)光地產(chǎn)分別以樓面地價(jià)4520元/平方米和3660元/平方米，成功斬獲成華區(qū)府青路片區(qū)C地塊和青羊區(qū)清波村6組地塊，溢價(jià)率分別為11%和22%；4月10日，成都市國(guó)土局拍賣高新區(qū)肖家河沿街以北，玉林中學(xué)以東面積約13.9253畝土地時(shí)，臺(tái)灣遠(yuǎn)雄以7080元/平方米成交，溢價(jià)率68%……

　　三問(wèn)：高溢價(jià)是哪兒來(lái)的動(dòng)力？

　　近期，土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”的原因何在？四川中原營(yíng)運(yùn)總監(jiān)何濤認(rèn)為，雖然，包括成都在內(nèi)不少城市出現(xiàn)成交量回暖現(xiàn)象，但這種現(xiàn)象并未持續(xù)呈現(xiàn)，尤其是調(diào)控依然持續(xù)，開發(fā)企業(yè)資金鏈還相對(duì)緊張情況下，拿地依然會(huì)比較謹(jǐn)慎。

　　到底是什么力量觸動(dòng)了土地溢價(jià)的神經(jīng)？華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽(yáng)認(rèn)為，一方面，在經(jīng)歷了一年多的調(diào)控與等待后，開發(fā)商們給點(diǎn)兒陽(yáng)光，剛需們就燦爛，但是剛需支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)能陽(yáng)光多久，開發(fā)商們也說(shuō)不清楚。而中國(guó)目前恰好處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，大量轉(zhuǎn)型者手里有一定資金，他們都希望沐浴地產(chǎn)春天的陽(yáng)光，造成地價(jià)因此上漲。

　　另一方面，開發(fā)商看到陽(yáng)春就儲(chǔ)備土地是慣性思維，殊不知，大開發(fā)商逆境生存能力強(qiáng)，儲(chǔ)備土地乃戰(zhàn)略之需，小開發(fā)商盲目?jī)?chǔ)備土地則風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。其次，在市場(chǎng)不景氣情況下，各地國(guó)土部門對(duì)土地出讓亮了家底，政府最近一段時(shí)間都是拿出了相對(duì)較好的地塊資源，以及低總價(jià)的小地塊。這樣，雖然這些土地單價(jià)不低，但是總價(jià)也不高，并且開發(fā)成本也低，這對(duì)于開發(fā)商是非常有誘惑力的。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期還無(wú)法看到復(fù)蘇的跡象，但開發(fā)商仍看好未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面也說(shuō)明了，政府的土地出讓政策在不斷調(diào)整。不可否認(rèn)的是，高溢價(jià)土地不但加大了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，也很可能會(huì)推高未來(lái)的房?jī)r(jià)。

來(lái)源：華西都市報(bào)

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