房地產(chǎn)行業(yè):朦朧也是一種美麗

按揭貸款最低7 折并未超預(yù)期:自從央行在2008 年10 月27 日, 將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7 倍以來(lái)一直都沒(méi)有改變過(guò)。只是在去年由于整體的貨幣緊縮使得銀行在放款額度上比較緊張,特別是去年下半年不少地區(qū)的首套房按揭貸款利率達(dá)到1.1 倍,這本身是以一種市場(chǎng)化行為,與房地產(chǎn)調(diào)控政策關(guān)系不大。自年初以來(lái),隨著貸款額度的相對(duì)寬松, 各地重新出現(xiàn)了9 折乃至八五折,這同樣是市場(chǎng)化的結(jié)果。近期有媒體報(bào)道北京、廣州等地出現(xiàn)八折的情況,我們認(rèn)為這并不超預(yù)期。在房貸額度相對(duì)寬松以及政策支持首套置業(yè)的背景下即便市場(chǎng)重現(xiàn)7 折利率也不足為奇。

行業(yè)的投資邏輯重歸基本面:我們?cè)诙径韧顿Y策略已經(jīng)強(qiáng)調(diào)了目前地產(chǎn)股的投資邏輯已經(jīng)由前期貨幣政策預(yù)期轉(zhuǎn)向基本面,隨著基本面的持續(xù)改善支持著地產(chǎn)股持續(xù)上漲。相反政策逐步兌現(xiàn)反倒沒(méi)有行情起始階段那么重要,這點(diǎn)尤為重要。未來(lái)有望繼續(xù)推升估值的是土地市場(chǎng)與房貸利率,我們認(rèn)為隨著土地市場(chǎng)價(jià)格的下移有望彌補(bǔ)部分房?jī)r(jià)帶來(lái)的利潤(rùn)損失,而資金成本的下降有望降低開(kāi)發(fā)企業(yè)額的WACC,從而提升NAV 估值。3 季度土地市場(chǎng)逐漸升溫,也會(huì)推高市場(chǎng)對(duì)行業(yè)扭轉(zhuǎn)的預(yù)期不斷加強(qiáng)。對(duì)于7、8 月銷(xiāo)售來(lái)說(shuō),即將到來(lái)的季節(jié)性影響已逐漸為市場(chǎng)所考慮, 我們并不建議市場(chǎng)過(guò)于謹(jǐn)慎。

繼續(xù)推薦一線(xiàn)地產(chǎn)股:我們?cè)趦芍芮暗摹墩呶⒄{(diào)也是調(diào)》報(bào)告中重點(diǎn)闡述了下半年投資地產(chǎn)股的邏輯,其實(shí)地產(chǎn)政策的朦朧同樣也是一種美麗。只是這樣的朦朧要注重的是基本面的合理回歸。我們是市場(chǎng)最早提出本輪地產(chǎn)股行情將有所分化的機(jī)構(gòu),12 年是集中度提升的元年,注重周轉(zhuǎn)、銷(xiāo)售、市場(chǎng)份額提升的公司必將在本輪地產(chǎn)股行業(yè)中大放異彩。我們認(rèn)為下半年集中度提升的主題將會(huì)得以繼續(xù),我們持續(xù)看好保利、萬(wàn)科等龍頭品種。對(duì)于中小型地產(chǎn)企業(yè),更加注重戰(zhàn)略、執(zhí)行力等方面考量,采取精選策略。

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