房地產(chǎn)需求空間仍然很大 是否存在硬著陸風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前中國(guó)不存在全局性房地產(chǎn)泡沫，但部分熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化快速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)需求空間仍然很大，商業(yè)銀行仍應(yīng)將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，但要密切關(guān)注由于各種不可預(yù)期因素引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期大幅波動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫情況的分析和判斷

判斷房地產(chǎn)領(lǐng)域是否存在泡沫問(wèn)題，國(guó)際上常用一些指標(biāo)包括租售比、房?jī)r(jià)收入比、住房空置率、住房可支付性指數(shù)等來(lái)判斷。根據(jù)數(shù)據(jù)可得性和方法科學(xué)性，本文選取房?jī)r(jià)收入比和住房租售比兩個(gè)指標(biāo)來(lái)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行判斷。

（一）基于房?jī)r(jià)收入比判斷，當(dāng)前中國(guó)不存在全局性的房地產(chǎn)泡沫，但熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。

1.判斷標(biāo)準(zhǔn)。房?jī)r(jià)收入比一般定義為一套住房?jī)r(jià)格是一個(gè)家庭年收入的多少倍，其具有計(jì)算簡(jiǎn)便、含義直觀特點(diǎn)，但最大缺點(diǎn)和應(yīng)用難點(diǎn)則是難以準(zhǔn)確確定合理區(qū)間。

很長(zhǎng)一段時(shí)間里，中國(guó)學(xué)者經(jīng)常引用世界銀行的“4至6倍”作為房?jī)r(jià)合理區(qū)間“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”。事實(shí)上，由于各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房?jī)r(jià)收入比并不存在一個(gè)絕對(duì)化的合理區(qū)間。世界銀行曾在全球調(diào)查了96個(gè)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比平均為8.4，其中，最大值為30，最小值為0.8，而美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的最高值也沒(méi)有超過(guò)5倍，仍處于“4至6倍”的所謂“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”區(qū)間內(nèi)。

我們認(rèn)為，評(píng)價(jià)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平是否合理，不宜用一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比去評(píng)估另一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比，而應(yīng)根據(jù)特定區(qū)域房?jī)r(jià)收入比的多年均值作為評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)水平是否合理標(biāo)準(zhǔn)。一旦房?jī)r(jià)收入比突然較多地偏離多年均值，則通常預(yù)示著短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了異常變化。

2.判斷結(jié)論：中國(guó)不存在全局性泡沫，但北京、上海、海南等熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。

1997年以來(lái)，全國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)收入比均值為8.4倍，2011年房?jī)r(jià)收入比為7.4倍，創(chuàng)1997年以來(lái)新低。用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)衡量，從全國(guó)范圍來(lái)看，目前全國(guó)城鎮(zhèn)新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)是有收入水平支撐的，房?jī)r(jià)總體水平尚處于合理范圍之內(nèi)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)不存在全局性泡沫。

雖然用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)衡量，全國(guó)的房?jī)r(jià)水平尚處于正常范圍內(nèi)，但必須看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域性市場(chǎng)，用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)來(lái)衡量北京、上海、海南等部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，可以發(fā)現(xiàn)這些城市的房?jī)r(jià)收入比顯著高于其歷史均值水平，房地產(chǎn)泡沫較為明顯。以北京為例，1999-2006年，北京市房?jī)r(jià)收入比均值為13.6倍。從2007年開(kāi)始，北京的房?jī)r(jià)收入比快速上升。其中，2010年北京的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)24.1倍，為1999年以來(lái)的最高水平。2011年北京市的房?jī)r(jià)收入比回落到19.3倍，但仍顯著高于1999-2006年的均值水平，北京市的房?jī)r(jià)仍需進(jìn)一步向合理水平回歸。

（二）基于房屋租售比判斷，當(dāng)前北京、上海等地區(qū)存在明顯泡沫。

1.判斷標(biāo)準(zhǔn)。房屋租售比是住房售價(jià)與月租賃價(jià)格比值，通常指每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)與每平方米建筑面積的月租金之間的比值。

一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房可能存在投機(jī)的成分，但租房則更多是實(shí)際居住需求。因此，根據(jù)房屋租售比來(lái)測(cè)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫比較有效。房屋租售比的國(guó)際合理標(biāo)準(zhǔn)通常為200：1到300：1，比值越高，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資投機(jī)需求越大。

2.判斷結(jié)論：北京、上海等熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。由于缺少全國(guó)范圍內(nèi)租房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，本文僅對(duì)北京和上海的租售比進(jìn)行了計(jì)算。從北京、上海兩城市的房屋租售比來(lái)看，2007-2010年，北京商品房租售比平均為305.6倍，上海商品房租售比則平均為258.1倍，均比2000-2006年的平均數(shù)提高了近一倍；2010年北京商品房租售比高達(dá)360倍，上海的商品房租售比高達(dá)327倍，均為2000年以來(lái)的最高水平。

其中，從2009年起北京和上海的商品房租售比就已經(jīng)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)上限300：1。因此，根據(jù)房屋租售比指標(biāo)判斷，目前北京、上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯泡沫。

綜上分析，中國(guó)并沒(méi)有出現(xiàn)全國(guó)性房地產(chǎn)泡沫。但北京、上海等一些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，已超出一般居民的支付能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在一定泡沫，需要引起高度重視。

來(lái)源：地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)

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